商務(wù)樓的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)模型研究

施金亮 張嘉齡

［摘 要］績(jī)效評(píng)價(jià)作為企業(yè)管理的一部分,在整個(gè)企業(yè)管理中占居重要的地位。一個(gè)良好的企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)能夠幫助和協(xié)調(diào)決策過(guò)程,個(gè)體在組織中采取一致的行動(dòng)。由于經(jīng)營(yíng)績(jī)效的復(fù)雜性,不確定的因素越來(lái)越多,單純通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)已難以對(duì)企業(yè)作一個(gè)全面的綜合的評(píng)價(jià),因此本文運(yùn)用層次分析法,從實(shí)證上,對(duì)商務(wù)樓的經(jīng)營(yíng)績(jī)效作研究,全面分析各種因素所造成的經(jīng)營(yíng)績(jī)效數(shù)據(jù),做到評(píng)價(jià)商務(wù)樓的真正經(jīng)營(yíng)效果。

［關(guān)鍵詞］商務(wù)樓；層次分析；經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)

［中圖分類號(hào)］F832［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）1-0034-03

1 上海通翼物業(yè)有限公司背景

1.1 公司背景概況

上海通翼物業(yè)有限公司是按現(xiàn)代企業(yè)制度建立的獨(dú)立法人企業(yè),公司創(chuàng)建于1995年12月,由兵器工業(yè)部上海兵工房地產(chǎn)開發(fā)公司(國(guó)營(yíng)企業(yè)公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)元)、上海華莘建設(shè)發(fā)展公司合資組建(國(guó)營(yíng)企業(yè)公司注冊(cè)資金500萬(wàn)元),注冊(cè)資本300萬(wàn)元,具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)并通過(guò)ISO 9001∶2000國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。

1.2 商務(wù)樓物業(yè)狀況分析

上海通翼物業(yè)公司在商務(wù)樓物業(yè)方面目前只有一個(gè)項(xiàng)目,為上海金天地國(guó)際大廈項(xiàng)目,其總占地面積為3272 m2,占管理總面積份額較少。與住宅物業(yè)相比,新材料、新技術(shù)在商務(wù)樓建設(shè)中得到了廣泛的應(yīng)用,高智能化已成為商務(wù)樓宇發(fā)展的方向(詳見(jiàn)表1)。

2 模型的含義及分析

2.1 含義

所謂數(shù)學(xué)模型即用數(shù)學(xué)的方法對(duì)所要解決的問(wèn)題進(jìn)行描述。用數(shù)學(xué)模型的方法對(duì)管理公司經(jīng)營(yíng)策略績(jī)效評(píng)價(jià)進(jìn)行描述,用定量的方式對(duì)其進(jìn)行計(jì)算,更直觀地顯示出經(jīng)營(yíng)策略績(jī)效,這樣有利于更好地理解,更有針對(duì)性地解決問(wèn)題。單純用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為測(cè)評(píng)公司運(yùn)營(yíng)績(jī)效的主要指標(biāo)是不夠的,產(chǎn)品質(zhì)量、消費(fèi)者滿意程度、市場(chǎng)份額和創(chuàng)新能力等能夠反映公司發(fā)展前景的指標(biāo)組合,比財(cái)務(wù)報(bào)表中的收益指標(biāo)更有用。信息社會(huì)使信息的傳遞更加迅速,獲取信息的成本更加低廉,信息加工和分析的技術(shù)更加完善,使企業(yè)在關(guān)注內(nèi)部的同時(shí),更加關(guān)注外部,因此,對(duì)上海通翼物業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)策略績(jī)效測(cè)評(píng)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)也要滿足這種需求。

2.2 層次分析法

層次分析法力圖模擬人在決策思維過(guò)程中的三個(gè)基本特征：分解、判斷、綜合。對(duì)復(fù)雜問(wèn)題進(jìn)行分層次、擬定量的、規(guī)范化的處理,在整個(gè)過(guò)程中加入統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。

①建立層次結(jié)構(gòu)模型：分析構(gòu)成評(píng)價(jià)系統(tǒng)的目標(biāo)、指標(biāo)等要素之間的關(guān)系,建立系統(tǒng)的多級(jí)遞階層次結(jié)構(gòu)模型。②構(gòu)造判斷矩陣：對(duì)同屬一級(jí)的要素以上一層次的要素為準(zhǔn)則進(jìn)行兩兩比較,根據(jù)評(píng)價(jià)尺度確定相對(duì)重要度,據(jù)此構(gòu)造兩兩比較判斷矩陣。③層次單排序及其一致性檢驗(yàn)的計(jì)算：計(jì)算判斷矩陣的特征向量,確定各要素的相對(duì)權(quán)重。④層次總排序及其一致性檢驗(yàn)的計(jì)算：計(jì)算綜合權(quán)重(測(cè)評(píng)體系中的準(zhǔn)則層權(quán)重和要素指標(biāo)權(quán)重),對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行逐層排序,得到總排序。⑤必要時(shí),對(duì)判斷矩陣及層次排序模型作修正與調(diào)整。

3 經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)數(shù)學(xué)模型的建立

3.1 建立評(píng)價(jià)模型

企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的因素,把績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)分為財(cái)務(wù)指標(biāo)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)和企業(yè)學(xué)習(xí)成長(zhǎng)能力三大類指標(biāo)。

其中財(cái)務(wù)指標(biāo)又可細(xì)分為①贏利能力狀況：凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率；②資產(chǎn)質(zhì)量狀況：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、不良資產(chǎn)比率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)現(xiàn)金回收率；③債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率、帶息負(fù)債比率、或有負(fù)債比率；④經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)狀況:銷售增長(zhǎng)率、資本保值增值率、銷售利潤(rùn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、技術(shù)投入比率、存貨周轉(zhuǎn)率、資本積累率、三年資本平均增長(zhǎng)率、三年銷售平均增長(zhǎng)率、不良資產(chǎn)比率。

內(nèi)部經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)可分為：①客戶滿意度；②利潤(rùn)增長(zhǎng)率；③資源儲(chǔ)備；④行業(yè)收益率排名；⑤創(chuàng)新能力。

企業(yè)學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)能力指標(biāo)可分為：①員工滿意度；②企業(yè)文化；③公共關(guān)系。根據(jù)各績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的屬性及相互關(guān)系構(gòu)造層次結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)模型。(見(jiàn)下圖)

上海通翼物業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)策略績(jī)效考核指標(biāo)體系圖

3.2 確定因素權(quán)重

(1)確定目標(biāo)層因素間的權(quán)重。首先構(gòu)造判斷矩陣,判斷矩陣表示針對(duì)上一層次某因素而言,本層次與之有關(guān)的各因素之間的相對(duì)重要性。針對(duì)最高層(目標(biāo)層),從財(cái)務(wù)指標(biāo)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)到企業(yè)學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)能力指標(biāo)相對(duì)于目標(biāo)層的重要性,通過(guò)專家打分法,兩兩比較得到判斷矩陣表(見(jiàn)表3)；其取值根據(jù)Saaty等建議引用數(shù)字1～9及其倒數(shù)作為標(biāo)度。列出了1~9及其標(biāo)度的含義(見(jiàn)表2)：

據(jù)此可以看出目標(biāo)層的直接影響因素排序?yàn)樨?cái)務(wù)指標(biāo)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)以及企業(yè)學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)能力指標(biāo),其中財(cái)務(wù)指標(biāo)的權(quán)重為0.748,這說(shuō)明在對(duì)上海通翼物業(yè)公司進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)中,財(cái)務(wù)指標(biāo)最重要。因此,企業(yè)管理者應(yīng)特別注重應(yīng)用財(cái)務(wù)指標(biāo)指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策。

(2)計(jì)算準(zhǔn)則層的影響因素權(quán)重。同理可以確定準(zhǔn)則層的影響因素權(quán)重,相應(yīng)的計(jì)算結(jié)果分別見(jiàn)表6～表8所示。

4 評(píng)價(jià)指標(biāo)績(jī)效的計(jì)算

4.1 各層次評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算

上海通翼物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)策略績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)指標(biāo)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)、企業(yè)學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)能力指標(biāo)。這里,有的評(píng)價(jià)指標(biāo)是定量的,而有的評(píng)價(jià)指標(biāo)是模糊數(shù)據(jù)難以用定量表示（表9）。為了對(duì)績(jī)效進(jìn)行有效的評(píng)價(jià),必須將各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的量綱進(jìn)行統(tǒng)一。

4.4 得出最終的計(jì)算結(jié)果

通過(guò)我們相關(guān)專家的直接打分,并利用上述評(píng)價(jià)模型,計(jì)算得到的各層次評(píng)價(jià)指標(biāo)績(jī)效值為0~100的數(shù)。最后通過(guò)以上的計(jì)算,所得分?jǐn)?shù)為77,介于好與很好之間,說(shuō)明公司的整體經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò),但是仍沒(méi)達(dá)到最佳的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

5 績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)論

在財(cái)務(wù)指標(biāo)影響因素的排序中可以看出,贏利能力所占的權(quán)重最大,為0.556。這就進(jìn)一步說(shuō)明在商務(wù)樓績(jī)效評(píng)價(jià)中,贏利能力是評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)指標(biāo)的最直接指標(biāo),也是最重要的指標(biāo)之一。在內(nèi)部經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)中客戶滿意度占的權(quán)重最大,為0.499。這就說(shuō)明客戶與供應(yīng)商、建立良好的關(guān)系。在學(xué)習(xí)能力和成長(zhǎng)能力指標(biāo)中可以看出,員工滿意度所占的權(quán)重最大,為0.643。這就說(shuō)明企業(yè)在日常的管理中應(yīng)當(dāng)多注重員工感受。綜上所述,現(xiàn)階段評(píng)價(jià)商務(wù)樓績(jī)效的主要指標(biāo)就是財(cái)務(wù)指標(biāo)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)和企業(yè)學(xué)習(xí)成長(zhǎng)能力。

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［作者簡(jiǎn)介］施金亮(1953—),男,上海人,上海大學(xué)管理學(xué)院副教授,研究方向：地產(chǎn)；張嘉齡(1986—),女,上海人,上海大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向： 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。