保障性住房建設(shè)的建議

賈康

我們這一次的“房地產(chǎn)調(diào)控新政”仍然在延續(xù)之中，它真正的進步首先就在于已經(jīng)看清楚這樣一個“雙軌統(tǒng)籌”框架：即“保障軌”和“市場軌”，必須在一個“頂層規(guī)劃”之下并行。在“保障軌”上，如果我們在“頂層規(guī)劃”之下正確把握要領(lǐng)，把它的有效、基本供給做到位了，那么，低收入階層、收入夾心層都可以“住有所居”了；“市場軌”上，商品房、產(chǎn)權(quán)房的房價問題，就沒有太大的殺傷力了。所以，我們現(xiàn)在各個方面很多注意力集中在房價上面，似乎房價問題代表了房地產(chǎn)調(diào)控新政的一切，是有認識上的偏差的。

“房地產(chǎn)調(diào)控新政”絕不僅僅只解決一個商品房房價問題。然而，現(xiàn)在要順應(yīng)社會心態(tài)，政府必須不斷地報出房價的動態(tài)，和各界一起互動討論房價問題。但我們做理性的探討，一定要把眼光放得開闊：要在“雙軌統(tǒng)籌”的這樣一個視野之內(nèi)，以“調(diào)控新政”已經(jīng)實現(xiàn)的進步為基礎(chǔ)，來把握好我們往前走還要怎么樣進一步地作動態(tài)改進。

我們的保障房的供給，要從最低端的棚戶區(qū)改造開始，進而提供在定義上和實際形態(tài)上都很好把握的廉租房和公租房，來給我們的低收入階層和收入“夾心層”的“住有所居”托底。于是，“經(jīng)濟適用房”這個概念應(yīng)該盡可能地淡化，一些地方政府愿意用它也可以，但是必須明確它應(yīng)該是有限產(chǎn)權(quán)。

在保障房的規(guī)劃上面，我們應(yīng)該按照一個土語的說法：“花插”著設(shè)計、“花插”著建，避免出現(xiàn)大片、連片的低端住房。也就是說，叫做廉租房也好，公租房也好，雖然說不能硬把它跟高端別墅拼在一起，組合在一個小區(qū)里，但至少要考慮廉租房、公租房和一般商品住宅之間，應(yīng)能相對合理地形成中國式的群落關(guān)系。這樣可以避免以后很多的社會問題。在其他發(fā)展中國家的實踐中，大片低端住房就往往成了貧民區(qū)、貧民窟的代名詞。

在具體圖紙設(shè)計上，還有很多經(jīng)驗值得總結(jié)。比如說，大家已經(jīng)認識到，保障房應(yīng)該是偏向于小戶型，要有相關(guān)的一定限制。各個地方什么叫小戶型？當(dāng)然可以有一定的差別，但不能差得太離譜。

公租房應(yīng)該設(shè)計一個和產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)換機制，至少在很多地方值得試驗。比如說，我作為一個年輕白領(lǐng)——收入“夾心層”，住進了公租房，好處就是沒有房主來動不動威脅我提高房租，我可以非常安穩(wěn)地住進來。有沒有可能建立一種機制，在一開始簽合同的時候，就規(guī)定，在三年、五年或八年的時點上，租戶有一次選擇權(quán)：在收入提高的情況下，可以再出一筆錢，把這個公租房轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)房。我不贊成原來的那些“限價房”、“兩限房”的“售”，但我主張積極探索這種很規(guī)范的、也封殺了設(shè)租、尋租和套利空間的公租房向產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換機制的“售”。

在退出機制的探索和完善方面，我們還有大量的工作要做。有什么樣的信息渠道能夠使管理部門及時知道入住保障房人群的收入水平高到了他應(yīng)該退出？這些事情，這個信息系統(tǒng)的建設(shè)、相關(guān)的管理，一定在成本上是相當(dāng)高的，但這是政府必須牽頭做好的。

在保障房建設(shè)上的BT、BOT、政府按揭、拼盤投資等機制，也包括不是不可以設(shè)想在中國情況下探索REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等這些機制，它們顯然帶有一些復(fù)雜和精細化的管理上的要領(lǐng)，我們還要對之進一步琢磨，但發(fā)展方向上，應(yīng)該明確地鼓勵PPP（Public Private Partnerships）就是“公私合作伙伴關(guān)系”概念之下，新的融資和管理模式之下，探索和發(fā)展這種新的機制，調(diào)動制度創(chuàng)新、機制創(chuàng)新的潛力，調(diào)動民間資本和社會資金跟進的積極性。