淺談我國房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理

謝麗敏

摘要:房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤,如何做好造價(jià)控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。本文圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理,從四個(gè)方面,對(duì)此進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與管理

中圖分類號(hào):F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)04(c)-0155-02

工程造價(jià)是指完成某項(xiàng)工程建設(shè)所需要的全部費(fèi)用,包括該工程項(xiàng)目有計(jì)劃地進(jìn)行固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和形成相應(yīng)無形資產(chǎn),以及鋪底流動(dòng)資金一次性費(fèi)用的總和。由此可知,這一含義是從投資者即業(yè)主的角度來定義的。業(yè)主(建設(shè)單位)在選定一個(gè)工程項(xiàng)目后,必須對(duì)該工程項(xiàng)目的可行性研究與評(píng)估進(jìn)行決策,在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工招標(biāo)直至竣工驗(yàn)收及決算等一系列投資管理活動(dòng),所有這些開支就構(gòu)成了工程造價(jià)。從業(yè)主的角度上講,工程造價(jià)就是指建設(shè)工程項(xiàng)目固定資產(chǎn)所需的全部投資費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤,如何做好造價(jià)控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視項(xiàng)目的造價(jià)控制。下文就如何做好我國房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理進(jìn)行探討。

1加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵是對(duì)施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計(jì),設(shè)計(jì)階段特別是初步設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響效果達(dá)到90%以上。長期以來,我國普遍忽視房地產(chǎn)項(xiàng)工程項(xiàng)目前期階段的造價(jià)控制,往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”,事倍功半。要有效地控制工程造價(jià),就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來,尤其應(yīng)抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。建安工程造價(jià)的有效控制,是以合理確定為基礎(chǔ),有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的控制,就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段,把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi),隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差,以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力,取得較好的投資效益和社會(huì)效益。在工程造價(jià)過程控制中,必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)項(xiàng)目投資的主要階段是設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約,設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià),預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此,建設(shè)單位的設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)部分,這是對(duì)項(xiàng)目投資有效控制的關(guān)鍵。有良好的經(jīng)濟(jì)效益和合理性特點(diǎn)是對(duì)一份比較好的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)。有如下四點(diǎn)內(nèi)容必須高度重視。

(1)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度必須堅(jiān)持。競爭機(jī)制的引進(jìn)在開發(fā)單位進(jìn)行委托設(shè)計(jì)之時(shí)必須做好,以此強(qiáng)化管理。把優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位借助于招投標(biāo)選出來,確保設(shè)計(jì)的先進(jìn)與合理,從而有效比較因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題進(jìn)行工程糾紛。

(2)設(shè)計(jì)必須限額。要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行投資規(guī)模限制,限額設(shè)計(jì)進(jìn)行控制是最為有效的重要措施。建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短將直接受到項(xiàng)目設(shè)計(jì)好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目建設(shè)以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,開發(fā)商要心中有數(shù)。

(3)做好價(jià)值工程的應(yīng)用工作。從價(jià)值工程的主要特點(diǎn)來看,其是從使用者的功能需求出發(fā),分析研究對(duì)象的功能,在設(shè)計(jì)工作中統(tǒng)一造價(jià)與功能,以功能要求的滿足為前提,把成本降下來,比如,對(duì)地下室可通過深基礎(chǔ)來增加,由此可讓儲(chǔ)藏室里儲(chǔ)存雜物和車輛停放,也可以不在小區(qū)把停車場建在地面上,對(duì)用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價(jià)值工程中的成本,但對(duì)功能提高的幅度卻是巨大的。

(4)加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員對(duì)圖紙上一些錯(cuò)漏進(jìn)行核對(duì)并出正式文件。由于建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分之百準(zhǔn)確的銜接,甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤,所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙的審查。圖紙會(huì)審作為設(shè)計(jì)變更的一部分,作為控制理論的事前控制,比限額設(shè)計(jì)更為實(shí)際,而且對(duì)造價(jià)人員來說相當(dāng)重要:①可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤,對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助；②圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問題,要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議,造價(jià)人員對(duì)一些有利于施工的建議和變更,必須判定其是否會(huì)對(duì)公司造成損失。另外,圖紙會(huì)審?fù)戤吅?必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審記錄拿回去仔細(xì)計(jì)算,無誤后才可出正式文本,否則以后再進(jìn)行變更就事倍功半了。此階段占成本控制的5%。對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查,要像工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)是工程造價(jià)有效控制與管理的核心

新開工房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。招標(biāo)文件與合同的編制這個(gè)階段是所有階段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過程產(chǎn)生影響,必須說明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場的情況,還要說明工程項(xiàng)目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計(jì)日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關(guān)的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關(guān)于變更索賠簽證洽商的處理方法中,對(duì)于時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等都要一一說明。合理做好質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)分評(píng)優(yōu)等內(nèi)容。要準(zhǔn)確推算出工期,按實(shí)際情況制定好獎(jiǎng)懲條款等等。同時(shí),在一般情況之下,不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料,這是因?yàn)樽陨泶嬖谪?cái)務(wù)壓力和難以控制領(lǐng)料結(jié)算等。這個(gè)階段至少占成本控制的20%。

工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面,工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口。要編制好標(biāo)底,有條件的單位盡量自行編制,工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致,工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,各盡其責(zé)。

任何一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量如何,都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會(huì)地位、口碑、市場賣價(jià)、后續(xù)工程等能起到?jīng)Q定性的作用,因此,能把一個(gè)理想的施工企業(yè)選出來非常重要。對(duì)于那些不入流的企業(yè),必須把好準(zhǔn)入機(jī)制的關(guān)口,要一一詳細(xì)限制企業(yè)的注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場地位口碑、管理情況等等項(xiàng)目。在舉辦房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)過程中,比較理想的是邀請(qǐng)最好的合作伙伴型企業(yè)來招標(biāo),能夠比較了解情況,那種公開的華而不實(shí)的招標(biāo)最好不要搞。對(duì)于合同中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)問題等一定要寫清楚。此階段對(duì)成本控制影響較大,占造價(jià)控制的10%。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價(jià)有效控制與管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工組織設(shè)計(jì)中,施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容,如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉(zhuǎn)、運(yùn)土距離等等。同時(shí),還要對(duì)施工組織所提出的施工方法是否與國家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否一致進(jìn)行充分地注意。還要對(duì)施工不同階段人員的投入、機(jī)械的投入與施工組織設(shè)計(jì)預(yù)期是否一直嚴(yán)格控制,如果出現(xiàn)施工延期的情況,就要搞清楚人員和機(jī)械是否按設(shè)計(jì)投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計(jì)是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價(jià)的控制方法,可是如果萬一出現(xiàn)差錯(cuò),將給后來的結(jié)算帶來難以估量的麻煩,因此,造價(jià)人員必須參與到施工組織的設(shè)計(jì)審定過程中,這樣可以將造價(jià)控制在5%以內(nèi)。

總體來說,對(duì)于勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益的提高來說,項(xiàng)目管理的實(shí)施確實(shí)屬于比較有效的一條途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的生命線就在于對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)施成本管理,將工程造價(jià)降低,這與工程質(zhì)量一樣重要。有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在施工階段成本控制過程中必須重視的,那就是對(duì)工程洽商的合理控制、對(duì)承包商的索賠要求嚴(yán)格審查以及材料的加工訂貨工作。開發(fā)商應(yīng)建立科學(xué)的工程簽證管理制度是開發(fā)商必須首先建立好的,以此對(duì)工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工充分明確,從而使簽證的質(zhì)量得到保證,避免不實(shí)及虛假簽證的情況的出現(xiàn)。為了讓工程簽證有保證且客觀、準(zhǔn)確,首先,要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次,對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標(biāo)明幾何尺寸,并附上簡圖。再次,施工圖以外的現(xiàn)場簽證,必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生。

4抓住關(guān)鍵,加強(qiáng)工程審計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的審計(jì)工作,必須著眼于工程整個(gè)的生產(chǎn)施工過程。在項(xiàng)目工程審計(jì)過程中,對(duì)項(xiàng)目的審計(jì)要將事后審計(jì)與竣工后審計(jì)以及事中的審計(jì)都要給予足夠的重視。要確保工程項(xiàng)目的施工方案編制的基本合理,就要重視事前審計(jì),以此讓工程項(xiàng)目的班子們對(duì)項(xiàng)目管理提前把好關(guān),對(duì)那些可以預(yù)見的失誤能夠避免和預(yù)防。對(duì)施工階段的若干個(gè)過程進(jìn)行的審計(jì)屬于事中審計(jì),這是一種有著針對(duì)性和效益性的審計(jì),可以取得最大的效果。要切實(shí)將工程投資的效益提高,企業(yè)就應(yīng)堅(jiān)持以人為本,對(duì)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的,卻因?yàn)闆]有比較好的個(gè)人業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心,也沒有良好的工作態(tài)度,一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價(jià)的管理過程中,企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失就會(huì)因此造成,這樣的事情發(fā)生很多。以這個(gè)角度來看,企業(yè)生死存亡的的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本開發(fā)日益增加,房地產(chǎn)開發(fā)切籌措資金難度大,必須對(duì)投資加強(qiáng)控制,把工程成本降低下來。因此,只有有效控制住工程造價(jià),才能夠讓企業(yè)在競爭市場上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來。

總而言之,我們知道房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理完全是個(gè)動(dòng)態(tài)過程,它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面,房地產(chǎn)公司造價(jià)人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則,才能使工程造價(jià)始終置于有效的控制之下。

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