萬科地產(chǎn)與豐田汽車產(chǎn)品開發(fā)模式類比研究

作者簡介：劉楊，昆明市環(huán)城南路和平新村，工作單位：云南城投置業(yè)股份有限公司。

摘要：本文分析了萬科的快速開發(fā)模式與制造業(yè)（豐田汽車）的相似之處，以及萬科對豐田精益化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的學(xué)習(xí)和借鑒，及取得的實際效果。體現(xiàn)了品牌公司對學(xué)習(xí)和創(chuàng)新理念的不懈追求和所體現(xiàn)的效益。

關(guān)鍵詞：萬科；豐田；開發(fā)模式類比；研究

萬科地產(chǎn)與豐田汽車公司，一個是中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的龍頭，一個是世界汽車產(chǎn)業(yè)的楚翹。從事的行業(yè)，生產(chǎn)的產(chǎn)品，文化背景都大不相同。他們也有相同的地方，在各自所從事的行業(yè)取得了驕人的成績，2010年萬科實現(xiàn)銷售金額1081.6億元，成為為全國首個年銷售額達到千億級的住宅企業(yè)?！敦敻弧罚ㄖ形陌妫┌l(fā)布的“中國上市公司500強”排行榜，萬科在“房地產(chǎn)行業(yè)”排行榜中列第1名，綜合列第45名。豐田是世界十大汽車工業(yè)公司之一，2005年汽車銷售量達到全球第一，是目前全球最大的汽車公司。

豐田汽車公司創(chuàng)造的“精益制造”和“零庫存”生產(chǎn)方式對全球制造業(yè)產(chǎn)生了引領(lǐng)作用。豐田生產(chǎn)方式發(fā)明者之一大野耐一對于精益制造闡述為：就是注意從接到顧客訂單向顧客收賬這段作業(yè)時間，剔除不能創(chuàng)造價值的浪費，以縮短作業(yè)時間。豐田公司指出的制造流程中未能創(chuàng)造價值的活動包括：過剩的生產(chǎn)--生產(chǎn)出的產(chǎn)品沒有接到訂單，造成存貨過多，導(dǎo)致浪費儲存與輸送等成本。過多的存貨-庫存中存在過多在制品或最終成品，導(dǎo)致前置期拉長、發(fā)生陳舊過時和延遲現(xiàn)象。同事，過多庫存還造成其他問題，例如生產(chǎn)不均衡、設(shè)備開工不足等。針對上述問題，豐田公司提出通過及時生產(chǎn)（JIT）來降低庫存和剔除浪費。及時生產(chǎn)的基本原則為在生產(chǎn)流程下游的步驟需求的時候供應(yīng)給他們正確數(shù)量的正確東西，材料的補充應(yīng)該由消費量決定，根據(jù)生產(chǎn)下游實際領(lǐng)取的數(shù)量，經(jīng)常補充存貨。并在及時生產(chǎn)的基礎(chǔ)上創(chuàng)造了獨特的“拉式”生產(chǎn)制度以消減庫存，使在制品及倉庫存貨減至最少。與通用汽車的大批量生產(chǎn)不同，豐田公司在供貨方式上以及時生產(chǎn)和零庫存，取代大庫存緩沖?！傲銕齑妗钡囊嫣幈憩F(xiàn)為當(dāng)不再把大量資本投資于堆放的存貨上時，公司就有更多資本進行其他方面的投資，不僅公司的資本利息成本降低，陳舊過時的存貨也隨之減少。依靠此種生產(chǎn)方式，豐田汽車的工程與制造模式實現(xiàn)了流程與產(chǎn)品的高度一致性以及高品質(zhì)的產(chǎn)品，每當(dāng)豐田出現(xiàn)明顯弱點、似乎將不敵競爭時，它總是能奇跡般地解決問題，并且以更強壯之勢卷土重來。

縱覽2010年，萬科年度銷售額再創(chuàng)新高，跑贏了大市。董事會秘書譚華杰表示萬科的經(jīng)營模式主要具有三個特征：剛需定位、快進快出和戰(zhàn)略縱深。剛需定位就是產(chǎn)品定位中大部分為面向自住購房者的中小戶型普通商品房。戰(zhàn)略縱深層次豐富的布局，則使萬科得以規(guī)避部分市場過熱的風(fēng)險?？焖僦苻D(zhuǎn)就是快速開發(fā)和銷售?？焖匍_發(fā)可以實現(xiàn)更大的推盤量，“新開盤當(dāng)月銷售60%以上”的要求和相應(yīng)快速銷售的定價策略，則保證了銷售速度的順暢性。萬科年報中數(shù)次強調(diào)其快速開發(fā)的經(jīng)營策略，2010年貫徹快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營策略，并通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品推廣、項目流程優(yōu)化等一系列措施，進一步了縮短了項目從獲取到開使建設(shè)的平均周期。2011年則是繼續(xù)堅持“不囤地、不捂盤”的快速周轉(zhuǎn)策略，積極促銷，快速銷售，加速回款。當(dāng)不再把大量資本投資于存量房上時，公司就能減少機會成本，有更多資本進行其他方面的投資，公司的融資利息成本也隨之降低。萬科的快速銷售策略中可以看到其與豐田供應(yīng)鏈管理中快速周轉(zhuǎn)保持最低庫存的理念有異曲同工之處。

同時萬科集團表示盡管房地產(chǎn)產(chǎn)品和制造業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)品性質(zhì)和生產(chǎn)特點不同，但房地產(chǎn)業(yè)可以向制造業(yè)學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)化的制造業(yè)經(jīng)驗。早先萬科的精裝修房各有各的設(shè)計，全國有幾百個樣板間，既不利于同供應(yīng)商的長期合作也不利于產(chǎn)品的大規(guī)模復(fù)制流水生產(chǎn)，萬科希望通過集約化和標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)規(guī)模效益。萬科年報中指出，公司發(fā)布了A、B、C、D四級精裝修體系共14款產(chǎn)品作為標(biāo)準(zhǔn)化體系的重要組成部分，并為裝修房的大規(guī)模集中采購，建立了相應(yīng)的研發(fā)、應(yīng)用流程。2010年新產(chǎn)品中精裝修房的比例達到93%，精裝修房大量鋪開，其中過半的精裝修房使用了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。后期將繼續(xù)完善精裝修房標(biāo)準(zhǔn)化體系，完善及升級模塊化產(chǎn)品庫，全面推廣標(biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用。豐田施行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)與標(biāo)準(zhǔn)化組件來保證高品質(zhì)的流程和產(chǎn)品。萬科發(fā)布的精裝修體系的14款標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品可以看到其吸收了類似于豐田公司的車身、底盤、輪胎等標(biāo)準(zhǔn)組件標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；a(chǎn)的經(jīng)驗。

萬科年報中指出萬科的集中采購進一步擴大。2010年萬科集中采購度比2009年提高近10%達到47%。集中采購產(chǎn)品的種類增加到三十項。2010年進行了A、B級裝修房標(biāo)準(zhǔn)化的首次的集中采購活動，極大地拓展了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系應(yīng)用范圍。以大量大型制造業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)為例進行企業(yè)成本分析，可以發(fā)現(xiàn)通過凈利潤和采購支出比可以清晰地看到這種關(guān)系，即凈利潤和采購支出比存在負相關(guān)關(guān)系，如大型制造企業(yè)的凈利潤是5%，相應(yīng)的采購支出是50%，那么如果采購支出每下降5%，就會提升其凈利潤50%。在全國萬科有近180個在開發(fā)項目。萬科通過有效地整合供應(yīng)鏈，開展大規(guī)模集中采購，實現(xiàn)類似制造業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和規(guī)模效益，為公司在不同地區(qū)，開發(fā)的不同類型的眾多項目提供優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。

萬科和豐田都是行業(yè)的標(biāo)桿，豐田公司考察福特汽車公司后開創(chuàng)了豐田的精益生產(chǎn)時代。萬科則在學(xué)習(xí)制造業(yè)的規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化經(jīng)驗。萬科和豐田，相距也許并不遙遠，他們身上都體現(xiàn)出了優(yōu)質(zhì)企業(yè)的創(chuàng)新精神和與時俱進的學(xué)習(xí)精神，這體現(xiàn)出作為品牌公司的真正的“公司的力量”。

（作者單位：云南城投置業(yè)股份有限公司）