個人再交易住房貸款受理審批流程中的操作風險分析與防范

李若晶

巴塞爾銀行監(jiān)管委員會對操作風險的正式定義是：“操作風險是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導致的直接或間接損失的風險，這一定義包含了法律風險，但是不包含策略性風險和聲譽風險?！睆倪@個角度分析商業(yè)銀行個人再交易住房貸款受理審批操作流程中的操作風險，其成因可分為以下幾類：內(nèi)部流程缺陷，信息技術系統(tǒng)不完善，管理有缺陷、經(jīng)辦人員操作不規(guī)范等。前三類情況更側重系統(tǒng)因素，因此，本文僅從經(jīng)辦人員操作不規(guī)范的角度分析各環(huán)節(jié)中可能存在的操作風險。

一、操作風險分析

通過對商業(yè)銀行實際業(yè)務受理操作的流程分析，梳理個人再交易住房貸款受理審批流程主要步驟如下：接受客戶咨詢受理買方申貸材料（買方首付已付）初審買賣雙方房產(chǎn)證、土地證更名

收到更名后的兩證復審房產(chǎn)抵押放款。這其中涉及的業(yè)務操作環(huán)節(jié)有：面談、審核、錄入、審批、放款等。其中可能存在的操作風險有：

（一）、對申貸資料的基礎審查流于形式

1、主體資格是否具備，比如：（1）、年齡過小或過大。其中特別要注意生日問題，往往借款人申請時未到當年生日，但審批完畢放款后過了生日那一天，實際年齡又大了一歲，如就此放款，則貸款年限超出規(guī)定；（2）、婚姻狀況是否真實。其中特別要注意以下兩點：一是借款人申請時提供的婚姻狀況證明有效，但審批放款時借款人已領結婚證；二是現(xiàn)在的政策背景下借款人可能會提供虛假的未婚、離婚證明，需注意甄別。

2、還款收入證明是否真實。其中特別要注意以下兩點：（1）、借款人單位屬私營企業(yè)，開具的收入證明一是可能為了配合貸款額度而虛高、二是可能借款人實際并不在這家單位，通過各種關系蓋到了這家單位的章、三是可能中介協(xié)助辦理收入證明；（2）、借款人單位屬國企等正規(guī)單位，其工資收入真實性很高，但尚不足以與其月還款額相匹配，需另外提供輔助收入證明，如：出租房產(chǎn)的租金收入、企業(yè)參股的分紅說明、銀行存款證明、股票基金資金明細等等，也有追加共同還款人、提供共同還款人的收入證明。這類輔助的證明一般是借款人初次申請被退回后再次追加的申貸材料，因此往往會存在造假或者虛高的情況。

3、房產(chǎn)交易及其要素是否真實合規(guī)。比如：（1）、是否存在交易。借款人為了申請貸款，可能通過掛失房產(chǎn)證的方式更新房產(chǎn)證登記日期，編寫買賣合同，以假的交易背景申請貸款。這就存在貸款資金被挪用的風險。（2）、親屬間的房產(chǎn)交易，這就存在兩個可能性，一種是假交易，房產(chǎn)更名只是買賣方聯(lián)合騙取銀行貸款；二種是真交易，但親屬間實際交易房價往往低于市場價，但申請貸款時又按照市場價申報，這就存在房價虛高、貸款額度放大的可能性。（3）、房產(chǎn)的隱性共有人（夫妻的另外一方）并不在房產(chǎn)證上，但是現(xiàn)在的交易政策又對交易時夫妻雙方一起到場不做要求，這樣就可能造成這樣的情況：已婚的賣房在其配偶不知情的情況下，獨自辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，并配合買方完成了銀行申貸，貸款發(fā)放后，此交易被賣房的配偶告上法庭，此交易無效。這就存在抵押物落空的風險。（4）、房齡。因為房齡較老的房產(chǎn)可能會有拆遷或不易處置等風險，所以一般會要求抵押物房齡20年以下。但市區(qū)房齡較大的房產(chǎn)因為學區(qū)房或者地理位置較佳等原因，交易量也不在少數(shù)，因此，在中介或賣方的有心操作下，存在房齡被隱瞞的可能性，增加了抵押物以后處置困難的隱患。

（二）、貸款辦理過程中經(jīng)辦人員不能嚴格遵循規(guī)章制度

1、隱瞞借款人申請資料瑕疵。商業(yè)銀行個人貸款條線為了防范風險，全面實現(xiàn)了前后臺分離，增強了審批業(yè)務環(huán)節(jié)的獨立性和客觀性。但由此帶來的缺陷是：后臺審批人員只接觸前臺受理經(jīng)辦人員整理好的紙質(zhì)材料，不接觸一手信息，不容易發(fā)現(xiàn)被刻意隱瞞的資料瑕疵。

2、抵押手續(xù)未及時辦理。抵押物作為個人貸款的第二還款來源，其真實性、安全性非常重要。再交易住房因為兩證更名的時間比較久，基于賣房人急于用款的考慮，部分地區(qū)、部分政策期間可憑第三方擔保放款，放款之后再完善抵押手續(xù)。此種情況下，經(jīng)辦行抵押崗人員辦理房產(chǎn)抵押的及時性就非常重要了，否則可能出現(xiàn)借款人利用幾天的時間差，同一套房產(chǎn)在多個銀行申請貸款的情況。

二、操作風險的防范措施

（一）、受理崗貸前嚴格調(diào)查

貸前受理崗經(jīng)辦人員需要以謹慎的態(tài)度，通過面談、電話詢訪、上網(wǎng)核查資料等方式，對借款人的主體資格、信用狀況、收入來源、過戶手續(xù)及買賣契稅、抵押物狀況等進行詳細調(diào)查，資料一定要看原件，確保申貸資料的真實性和充分性。除了面談面簽以外，對于中介機構推薦辦理的貸款，如果收入證明單位統(tǒng)一、買賣雙方對購房過程含糊其詞、貸款人對利率不敏感、雙方均聽從中介人員處理，則經(jīng)辦人員需要特別甄別其房產(chǎn)交易的真實性。

（二）、審批崗嚴格審查

審批崗應該嚴格按照相關信貸規(guī)章和總分行管理制度對每一筆再交易住房貸款的真實性、合規(guī)性進行審查。尤其重點審查借款人征信記錄、還款來源以及房屋交易價值的合理性。如果發(fā)現(xiàn)某筆貸款申貸材料前后矛盾、存在涂改痕跡或者相關條件不符合規(guī)定，審批人員應該及時與受理崗經(jīng)辦人員溝通，或者直接致電借款人及其工作單位了解情況。如有疑問，需及時退回貸款申請。

（三）、抵押崗及時親自辦理房產(chǎn)抵押

抵押崗應該按照相關信貸制度規(guī)定及時親自辦理房產(chǎn)抵押，不能委托中介或者借款人辦理此項手續(xù)。

（四）、貸后管理崗嚴格落實貸后管理

貸后管理人員應該開展有效的貸后檢查，重點對貸款資金流向的合法合規(guī)性展開跟蹤檢查，從而進一步核實房產(chǎn)交易、貸款用途的真實性；同時，及時更新借款人的聯(lián)系方式，關注借款人的收入變化和抵押物的價值變化，做好貸后檢查記錄，防范風險。