土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)的一般均衡分析

柴志春，戚家棟，吳田

摘 要：隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升以及城市化和工業(yè)化的推進(jìn)，作為生產(chǎn)要素的土地逐漸成為國(guó)民關(guān)注的焦點(diǎn)。土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)之間是如何相互作用的、相互間的傳導(dǎo)機(jī)制是如何運(yùn)行的，需深入探討。只有正確認(rèn)識(shí)土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)間的均衡過程，才能找到穩(wěn)定土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)發(fā)展的良策，促進(jìn)房?jī)r(jià)和地價(jià)的合理回歸，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)；住宅市場(chǎng)；均衡分析

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673—291X（2012）26—0043—03

土地市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)要素市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)是一個(gè)商品市場(chǎng)，這兩個(gè)不同的市場(chǎng)存在不同的價(jià)格形成機(jī)制。從理論上澄清土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的相互作用機(jī)制，是制定正確土地政策的前提。本文試圖立足于中國(guó)現(xiàn)行的土地管理體制，對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡的路徑進(jìn)行理論分析。

一、基本概念的界定

與其他資產(chǎn)一樣，土地可以產(chǎn)生連續(xù)不斷的可供出售的產(chǎn)品和服務(wù)，并帶來連續(xù)不斷的收益和效用。例如，農(nóng)用地能夠生產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品，為農(nóng)民創(chuàng)造連續(xù)不斷的收益；工業(yè)用地能夠?yàn)榇蟊娞峁┕I(yè)用品，為廠商連續(xù)不斷地帶來收益；住宅用地能夠?yàn)榇蟊娞峁┳≌?，為投資住宅的開發(fā)商帶來連續(xù)不斷的收益。當(dāng)土地所有者準(zhǔn)許他人或廠商使用其土地時(shí)，可以收取地租R。假設(shè)每年可獲得收入R的一處土地資產(chǎn)，其收入會(huì)持續(xù)n年。假設(shè)市場(chǎng)利率為i，那么該資產(chǎn)所產(chǎn)生的n年收益的現(xiàn)值PV為：

PV=■

假定收益持續(xù)無限年，那么現(xiàn)值公式可簡(jiǎn)化為：

PV=R/i

根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法，中國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。因而依法出讓的是土地使用權(quán)，所以，目前中國(guó)土地出讓價(jià)格是在土地出讓的有效期限內(nèi)租金的現(xiàn)值之和，而不是無限年內(nèi)所獲得的租金收益現(xiàn)值。公式表示為：

PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]

如果不考慮利率和出租年限因素的影響，那么具體地塊價(jià)格主要受到年租金的影響，也就是說地價(jià)基本上可以用地租來代替，而不是用市場(chǎng)價(jià)值來代替。因而下面討論中，地價(jià)就是指地租。

在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，生產(chǎn)要素土地在各類不同用途之間自由流動(dòng)、自由配置，使得各類用途的產(chǎn)品市場(chǎng)上都獲得平均利潤(rùn)率，從而土地所有者獲得絕對(duì)地租，并且同一產(chǎn)品市場(chǎng)上由于地理位置的不同而產(chǎn)生的級(jí)差地租和壟斷地租都?xì)w土地所有者所有。絕對(duì)地租是指由于土地屬國(guó)家所有，投資商要想獲得土地使用權(quán)而必須支付的租金；級(jí)差地租是指由于地塊所處的地段不同，交通方便、公共設(shè)施齊全、環(huán)境幽雅的地塊能吸引更多的住宅購買者，地塊更有升值潛力，因此同樣面積而不同地段的土地，開發(fā)商要交納不同數(shù)量的地租；壟斷地租是指由于少數(shù)地段特別優(yōu)越，例如風(fēng)景優(yōu)美、靠山臨水，而且土地?cái)?shù)量非常有限，國(guó)家能夠由此獲得超過絕對(duì)地租和級(jí)差地租的價(jià)格。如圖1所示，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，對(duì)土地生產(chǎn)要素的競(jìng)爭(zhēng)迫使開發(fā)商將總收益減去總非土地成本的余額（成本曲線AC即總非土地成本，包括原材料成本、勞動(dòng)力成本等所有非土地成本）支付給土地所有者，此時(shí)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為零（邊際收益MR等于邊際成本MC），也就是會(huì)計(jì)利潤(rùn)為正常利潤(rùn)。一般情況下，對(duì)于位置好的住宅需求大于對(duì)位置一般的住宅需求，對(duì)于位置不好的住宅需求則很低（位置好的住宅需求曲線d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲線）。位置好的土地建造而成的住宅總收益大，稅前利潤(rùn)較高，所以開發(fā)商愿意支付較多的地價(jià)（圖1.1中斜線部分的面積為地租）。位置一般的土地收益較少，因而開發(fā)商只愿意支付相對(duì)更少的地價(jià)（圖1.2中斜線部分的面積為地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面臨著賣不出去的可能性，所以，不會(huì)用來建造住宅而轉(zhuǎn)為它用（圖1.3中斜線部分的面積為開發(fā)商虧損）。

圖1 住宅市場(chǎng)

在討論過地價(jià)的含義后，本文分別針對(duì)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件和目前計(jì)劃干預(yù)條件下土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)的一般均衡進(jìn)行分析。

二、土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)的一般均衡分析

（一）完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，房?jī)r(jià)—地價(jià)—房?jī)r(jià)傳導(dǎo)機(jī)制

土地作為一種生產(chǎn)要素是不可再生的，因而其供給曲線無彈性。在完全競(jìng)爭(zhēng)的情況下，以土地為生產(chǎn)要素的產(chǎn)品市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)平均化，超額壟斷利潤(rùn)和級(jí)差地租都?xì)w土地所有者所擁有，對(duì)土地實(shí)現(xiàn)了合理配置，產(chǎn)業(yè)之間也達(dá)到公平競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)然，由于以土地為生產(chǎn)要素的小麥等市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)的投入產(chǎn)出率差別不大，高投入的住宅市場(chǎng)投資開發(fā)商相對(duì)于小麥等市場(chǎng)投資商會(huì)得到一筆額外的收入——投資風(fēng)險(xiǎn)金，以實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。在這種完全競(jìng)爭(zhēng)情況下，當(dāng)住宅市場(chǎng)需求增加時(shí)，即住宅市場(chǎng)需求曲線由D1變成D2時(shí)（圖2.1），住宅市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)由P1上升到P2，促進(jìn)了住宅市場(chǎng)價(jià)格的上漲；住宅價(jià)格的上漲會(huì)促進(jìn)對(duì)生產(chǎn)要素（土地）需求的增加，因而土地市場(chǎng)需求曲線由D1變成D2，需求曲線D2與無彈性的供給曲線相交并沒有增加整個(gè)土地市場(chǎng)的土地供給量，只是提高了土地價(jià)格，即地價(jià)由P1上升到P2（圖2.2）；地價(jià)上升的基礎(chǔ)上，相當(dāng)于住宅市場(chǎng)的投入增多，所以住宅市場(chǎng)的供給會(huì)減少，如圖2.3所示，供給曲線由S1變成了S2，需求曲線D2與供給曲線S2相交，產(chǎn)生了住宅市場(chǎng)新的成交量Q3和價(jià)格P3，P3相對(duì)于P2上升了，對(duì)于最初的住宅價(jià)格P1上漲更多，成交量Q3相對(duì)于成交量Q2減少了，但是對(duì)于最初的成交量Q1增加了。

完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下，由于住宅價(jià)格最終取決于住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系，所以，目前住宅價(jià)格的上漲源自于住宅市場(chǎng)對(duì)住宅需求的增加。從產(chǎn)品和生產(chǎn)要素的角度來分析，對(duì)土地的需求首先是源于住宅的需求，在產(chǎn)品—生產(chǎn)要素鏈中，住宅是最終產(chǎn)品，能夠滿足生活的需要，土地則是作為一種生產(chǎn)要素投入到住宅市場(chǎng)中，人們需要土地并不是土地本身的生產(chǎn)力，而是表現(xiàn)為一種要素投入，其需求是由人們對(duì)小麥、花生、房地產(chǎn)、廠房、辦公場(chǎng)所、停車場(chǎng)地等的需求引起的，即土地需求是一種引致需求。與土地這種引致需求對(duì)應(yīng)，土地價(jià)格變化受制于住宅價(jià)格的變化，住宅價(jià)格的變化會(huì)引起土地價(jià)格的變化，其內(nèi)在機(jī)制如下：人民生活水平的提高導(dǎo)致住宅市場(chǎng)需求的增加，一方面，直接拉動(dòng)住宅商品價(jià)格的上漲和成交量的增加，另一方面，住宅價(jià)格上漲引發(fā)住宅開發(fā)商增加投資、擴(kuò)大住宅開發(fā)量，從而又引發(fā)對(duì)土地需求的增加，并打破了一級(jí)土地市場(chǎng)的供求平衡，在土地需求的拉動(dòng)下推動(dòng)地價(jià)上漲。土地價(jià)格的上漲，又會(huì)促進(jìn)住宅價(jià)格更快上漲。由此可見，地價(jià)上漲并不是真正推動(dòng)住宅價(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)推動(dòng)住宅價(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制是住宅的供求關(guān)系，即房?jī)r(jià)——地價(jià)——房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制。

圖2 完全競(jìng)爭(zhēng)下土地與住宅市場(chǎng)的一般均衡分析

（二） 行政干預(yù)條件下，房?jī)r(jià)—地價(jià)—房?jī)r(jià)+計(jì)劃審批傳導(dǎo)機(jī)制

在中國(guó)當(dāng)前的土地市場(chǎng)中，土地供給實(shí)行計(jì)劃審批制，擾亂了中國(guó)土地市場(chǎng)的土地供給結(jié)構(gòu)，將土地供給市場(chǎng)硬生生地隔成二個(gè)市場(chǎng)——建設(shè)用地市場(chǎng)和非建設(shè)用地市場(chǎng)（建設(shè)用地和非建設(shè)用地市場(chǎng)供給總量還是不變的），使建設(shè)用地市場(chǎng)和非建設(shè)用地市場(chǎng)上的地價(jià)不一樣。

當(dāng)建設(shè)用地供給審批計(jì)劃量大于建設(shè)用地實(shí)際用地量時(shí)，建設(shè)用地供給過多，建設(shè)用地的價(jià)格相對(duì)降低，從而使得住宅價(jià)格上漲速度減緩。當(dāng)建設(shè)用地供給審批計(jì)劃量小于建設(shè)用地實(shí)際用地量時(shí)，建設(shè)用地供給就會(huì)不足，從而住宅供給不足，進(jìn)而造成住宅價(jià)格上升更快。

如圖3所示，建設(shè)用地供給審批計(jì)劃量大于建設(shè)用地實(shí)際用地量時(shí)，建設(shè)用地市場(chǎng)的供給曲線由S1變成了S2。當(dāng)住宅市場(chǎng)的需求增加提高了住宅市場(chǎng)的價(jià)格時(shí)（圖3.1），促進(jìn)了對(duì)土地生產(chǎn)要素的需求，建設(shè)用地市場(chǎng)的需求曲線由D1變成了D2，需求曲線D2與供給曲線S2交點(diǎn)處的土地成交量為Q2大于需求曲線D2與供給曲線S1交點(diǎn)處的土地成交量Q1，需求曲線D2與供給曲線S2交點(diǎn)處的地價(jià)P3小于需求曲線D2與供給曲線S1交點(diǎn)處的地價(jià)P2，即相對(duì)地抑制了地價(jià)上漲的勢(shì)頭（圖3.2）。建設(shè)用地市場(chǎng)地價(jià)的變化又會(huì)促進(jìn)住宅市場(chǎng)供給的變化，但住宅市場(chǎng)變化滯后，住宅供給曲線沒有變成S2而變成S3（圖3.3），由供給曲線S3與需求曲線D2相交可知，住宅成交量變成了Q4大于Q3小于Q2，相對(duì)地減少了住宅的成交量；房?jī)r(jià)變成了P4小于P3大于P2，相對(duì)地也抑制了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。

圖3 行政干預(yù)下土地與住宅市場(chǎng)的一般均衡分析

從以上2種不同傳導(dǎo)機(jī)制下土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)均衡分析可知：第一，隨著對(duì)住宅的需求增加，住宅價(jià)格上漲，導(dǎo)致建房者購買更多的土地以修建更多的住宅，對(duì)土地需求的增長(zhǎng)提高了地價(jià)。事實(shí)上，地價(jià)高是由于對(duì)住宅的需求大進(jìn)而引致土地需求增加的緣故，由于許多人住得起地價(jià)高的區(qū)域，對(duì)住宅的大量需求產(chǎn)生了對(duì)土地的大量需求，這導(dǎo)致了地價(jià)相對(duì)高。地價(jià)高是房?jī)r(jià)高的結(jié)果，而不是原因。第二，建設(shè)用地供給計(jì)劃審批制可能產(chǎn)生兩種情況——抑制或助長(zhǎng)住宅價(jià)格的上漲，且抑制房?jī)r(jià)上漲是以擠占非建設(shè)用地供給為代價(jià)的。因而建設(shè)用地供給計(jì)劃審批制用來平穩(wěn)住宅市場(chǎng)、抑制住宅價(jià)格上漲是有一定的條件約束：建設(shè)用地供給計(jì)劃審批量不得小于建設(shè)用地需求，且不會(huì)驟然減少非建設(shè)用地量，不會(huì)大幅度地減少非住宅產(chǎn)品的產(chǎn)出量，從而影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。

三、結(jié)論與建議

真正要實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)、規(guī)范土地市場(chǎng)不是通過生硬地壓低地價(jià)來完成的，需要采取以下措施。

（一）實(shí)施正確的輿論導(dǎo)向，促進(jìn)土地市場(chǎng)回歸正常預(yù)期

地價(jià)的高低不是由土地所有者所決定的，而是由土地市場(chǎng)的供求所決定的，目前地價(jià)的上漲是由于對(duì)土地需求的增加而造成的。土地價(jià)值或收益能力在出讓過程中顯化程度的提高，改變的是國(guó)家或集體與住宅開發(fā)企業(yè)對(duì)土地收益的分配比例、住宅開發(fā)企業(yè)侵占國(guó)家或集體的地租的現(xiàn)象，土地出讓價(jià)格低意味著國(guó)家或集體土地收益的減少，本屬于國(guó)家或集體的地租轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，這是開發(fā)商獲取除投資風(fēng)險(xiǎn)以外的利潤(rùn)的根本原因；土地出讓價(jià)格提高意味著國(guó)家或集體對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)施投入的增加，使居住環(huán)境得到了改善，具體就體現(xiàn)在開發(fā)商獲取本屬于國(guó)家的地租機(jī)會(huì)減少。因此，可以說實(shí)施土地拍賣從利益角度影響最大的是開發(fā)商的利益，住宅市場(chǎng)價(jià)格主要由住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系決定，實(shí)施拍賣出讓土地，正常條件下不會(huì)直接推動(dòng)這住宅價(jià)格的上漲。但由于輿論導(dǎo)向及住宅開發(fā)商炒作，誘導(dǎo)住宅消費(fèi)者形成土地拍賣提高土地出讓價(jià)格，土地出讓價(jià)格提高又必然推動(dòng)住宅價(jià)格上漲的觀念，一定時(shí)期可能造成消費(fèi)者的恐慌心理，加快購買住宅的步伐，引起住宅價(jià)格不正常的上漲。因此，實(shí)施正確的輿論導(dǎo)向?qū)τ诖龠M(jìn)中國(guó)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要的意義。

（二）土地拍賣是合理配置土地資源的有效方式

土地是不可再生的稀缺性資源，從長(zhǎng)期來看，土地相對(duì)于其他要素而言，稀缺性因素變得越來越重要，因而其相對(duì)價(jià)格必然會(huì)上升。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的土地供給單靠行政手段進(jìn)行控制，難以使土地合理利用；完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下，通過價(jià)格機(jī)制來抑制對(duì)土地的過度需求，是保護(hù)土地資源、合理配置土地資源的有效手段。對(duì)于住宅建設(shè)而言，某些地理位置好的土地具有自然壟斷性質(zhì)，由于人們對(duì)其具有特殊偏好，其價(jià)值只有通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能充分體現(xiàn)。而拍賣只是土地公開市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效方式，市場(chǎng)拍賣是買賣雙方博弈的過程，買者經(jīng)過理性分析，充分考慮過該地段的價(jià)值才會(huì)接受這一價(jià)格。因此，地價(jià)較高也有其存在的基礎(chǔ)，只有土地市場(chǎng)公開、公正、公平地競(jìng)爭(zhēng)才能達(dá)到合理配置土地資源的目的。

（三）對(duì)投機(jī)分子或并不在本地工作的尋找發(fā)展機(jī)會(huì)的住宅消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)提高準(zhǔn)入門檻

相對(duì)于住宅的普通消費(fèi)者而言，有些城市的房?jī)r(jià)超過了他們的購買能力，在目前狀況下最好的解決方式就是限制住宅需求的無限擴(kuò)張，這樣房?jī)r(jià)下降就成了一種必然的趨勢(shì)。對(duì)一些投機(jī)分子或來自外地并不在本地工作的住宅消費(fèi)者可以提高其房地產(chǎn)稅收，將多于正常人交納的稅收補(bǔ)貼給經(jīng)濟(jì)困難的當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)者，幫助社會(huì)解決住房補(bǔ)貼問題。當(dāng)然，如果采取這種限制性的措施，可能會(huì)導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供求矛盾進(jìn)一步尖銳化，產(chǎn)生尋租的腐敗現(xiàn)象，更加惡化土地市場(chǎng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，因而要慎重地制定住宅購買的準(zhǔn)入門檻。

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[責(zé)任編輯 高惠琦]