房地產(chǎn)調(diào)控中的奇怪邏輯

趙曉 陳金保

建立在工業(yè)化和城市化基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)迅猛發(fā)展為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)騰飛作出了巨大貢獻(xiàn)。但中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴同樣導(dǎo)致了今天我們所看到的經(jīng)濟(jì)困局。除非政府真的能下定決心突破房地產(chǎn)調(diào)控中的兩個(gè)奇怪邏輯，一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控的目的邏輯，另一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控的博弈邏輯，否則這種困局很難突破。

目的邏輯：到底是保民生，還是保增長(zhǎng)

談到房地產(chǎn)調(diào)控的目的邏輯，我們需要回顧一下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本歷史。2005年全國(guó)兩會(huì)上，溫家寶總理第一次公開(kāi)表達(dá)了政府對(duì)不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)可能過(guò)熱的深切憂慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控便由此開(kāi)始。隨后，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，其政策重點(diǎn)主要是提高房貸門(mén)檻和房地產(chǎn)投資成本，以打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為。2006年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱，部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，中央出臺(tái)了“國(guó)六條”。2007年，CPI突破5%，為控制通脹，當(dāng)年除強(qiáng)化土地及金融政策外，還推出了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策，開(kāi)征土地增值稅。2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)呼嘯而來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎，調(diào)控轉(zhuǎn)眼變成了救市，房地產(chǎn)成了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的救命稻草。隨著2009年4萬(wàn)億的推出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)報(bào)復(fù)性飛漲，“穩(wěn)物價(jià)、控通脹”又成了首要政策目標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)十條”和“國(guó)八條”緊急出爐，限購(gòu)、限價(jià)和限貸等嚴(yán)厲的行政調(diào)控手段相繼推出。而房?jī)r(jià)走勢(shì)方面，以北京五環(huán)附近的住宅為例，每平米從2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1萬(wàn)5，到2010年的3萬(wàn)，2011年底短暫回落，半年后又超過(guò)3萬(wàn)，可以說(shuō)是一路狂奔。

從理論上講，房地產(chǎn)調(diào)控的目的一要保增長(zhǎng)、二要保民生，畢竟我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)住房不是投資品，而是民生消費(fèi)品。但是，從上面的歷史回顧中我們看到，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直左右搖擺，而房?jī)r(jià)卻是越調(diào)越高。另外我們還看到，從2005年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保駕護(hù)航，控房?jī)r(jià)保民生頂多就是保增長(zhǎng)的附屬品。簡(jiǎn)單的規(guī)律就是，CPI走高，房地產(chǎn)調(diào)控就嚴(yán)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制，而經(jīng)濟(jì)一旦下行，房地產(chǎn)調(diào)控就放松，房?jī)r(jià)隨之報(bào)復(fù)性反彈。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，我們擔(dān)心樓市泡沫破裂，而一旦經(jīng)濟(jì)下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長(zhǎng)？明眼人都能從上面的歷史中看出來(lái)，調(diào)控的目的邏輯都錯(cuò)了，房?jī)r(jià)調(diào)控當(dāng)然難見(jiàn)效果。

博弈邏輯：消費(fèi)者總是輸?shù)脩K烈，卻又無(wú)可奈何

基于調(diào)控中錯(cuò)誤的目的邏輯，理所當(dāng)然地就導(dǎo)致了調(diào)控的另一個(gè)奇怪邏輯——房地產(chǎn)調(diào)控的博弈邏輯。

我們看到，每次新一輪調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，購(gòu)房消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預(yù)期的改變，住房成交量開(kāi)始下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要么以促銷去庫(kù)存化，以盡快回籠資金，要么捂盤(pán)悄悄潛伏準(zhǔn)備過(guò)冬。而消費(fèi)者則是捂著錢(qián)包，傻傻等待房?jī)r(jià)回落。地方政府則是馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁偷偷觀望。隨著博弈進(jìn)入膠著狀態(tài)，有些前期過(guò)于冒進(jìn)或小規(guī)模的開(kāi)發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)由于缺乏房地產(chǎn)的有效支撐而出現(xiàn)緩慢回落。在這個(gè)博弈白熱化的緊要關(guān)頭，我們往往能看到什么呢？肯定是各地政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開(kāi)口子。缺口一打開(kāi)，消費(fèi)者的心理預(yù)期瞬間逆轉(zhuǎn)，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購(gòu)房剛性需求在短時(shí)間內(nèi)集中釋放。開(kāi)發(fā)商趁機(jī)提價(jià)，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈在所難免，調(diào)控成果也就瞬間土崩瓦解。

這好比兩個(gè)人拔河比賽，其中一個(gè)是開(kāi)發(fā)商，一個(gè)是購(gòu)房消費(fèi)者，政府本應(yīng)是比賽規(guī)則制訂者，是裁判。可每當(dāng)雙方賽得勢(shì)均力敵，決不出輸贏時(shí)，裁判總是悄悄到另一方暗中使把勁，最后的比賽結(jié)果可想而知。消費(fèi)者總是輸?shù)脩K烈，卻又無(wú)可奈何，總不能和裁判打架吧？2006年、2007年、2009年、2010年、2012年，雖然每次博弈的時(shí)間長(zhǎng)短不同，但無(wú)一能逃脫上面的規(guī)律。

試想一下，如果在博弈的白熱化時(shí)期，政府加快土地供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，再改“招拍掛”為“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”呢？如果限完房?jī)r(jià)，再要求配建一定量的保障性住房呢？房?jī)r(jià)肯定會(huì)迅速回落，只可惜這種情況從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)。實(shí)際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升，開(kāi)發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂(lè)于在高點(diǎn)加大土地供應(yīng)。于是，地王又誕生了，經(jīng)濟(jì)又回升了，政府也高興了?？烧l(shuí)又想過(guò)，新的地王誕生為下一輪博弈會(huì)埋下什么樣的糟糕伏筆呢？

奇怪邏輯的背后

出現(xiàn)上述兩個(gè)奇怪邏輯的根本原因，是從1998年我國(guó)住房制度改革到現(xiàn)在，政府一直把發(fā)展房地產(chǎn)作為一種經(jīng)濟(jì)手段，用這個(gè)手段服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)，服務(wù)于控通脹，服務(wù)于地方財(cái)政收入增長(zhǎng)。在這種習(xí)慣性思維下，住房本身民生屬性的重要性并沒(méi)有得到充分體現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲還是不漲，合理還是不合理，政府其實(shí)并沒(méi)有特別關(guān)注，政府更關(guān)心的是房?jī)r(jià)的高低對(duì)經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用到底有多大。

在開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的博弈中，政府沒(méi)有保持中立的立場(chǎng)，而是有意無(wú)意參與了與開(kāi)發(fā)商的合謀，結(jié)果造成房?jī)r(jià)越調(diào)越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重越來(lái)越重。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這個(gè)柱子粗了，房地產(chǎn)商就有了霸氣的資本。到如今，即使政府部門(mén)有心加以限制，但在保增長(zhǎng)的政策考量下也總是難以下手。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的心態(tài)轉(zhuǎn)變更清晰地說(shuō)明了這一點(diǎn)，房地產(chǎn)上漲的時(shí)候，都是自由派，主張政府不要干預(yù)，都拼命批評(píng)政府。房地產(chǎn)下跌的時(shí)候，都變成凱恩斯派，都喊要救市，每個(gè)人都有每個(gè)人心中的小算盤(pán)。

從今年5月份開(kāi)始的樓市反彈就是理解以上邏輯的鮮活案例。今年，在世界經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)都大喊“跌破相”的特殊當(dāng)口，中國(guó)的樓市和房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了逆勢(shì)反彈，購(gòu)房者的逆勢(shì)選擇和房?jī)r(jià)的反經(jīng)濟(jì)周期走向在世界上都是絕無(wú)僅有，也有違基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。那么，造成購(gòu)房者心理預(yù)期逆轉(zhuǎn)的根本原因是什么？正是基于以上分析的兩個(gè)奇怪邏輯，購(gòu)房者心理預(yù)期才出現(xiàn)了逆勢(shì)轉(zhuǎn)變。進(jìn)入2012年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始超預(yù)期下行，特別是二季度，當(dāng)時(shí)很多人預(yù)計(jì)GDP增速可能“破七”， CPI數(shù)據(jù)更是從2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，這種對(duì)經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期和CPI的一路狂瀉，以及近期貨幣政策的不斷放水加速了購(gòu)房觀望者的擔(dān)憂，擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，政府又會(huì)扛起房地產(chǎn)救市的大旗，而且房地產(chǎn)調(diào)控政策的歷史一再告訴他們，這種擔(dān)憂很可能不是多余的。特別是今年地方政府出現(xiàn)的財(cái)政窘?jīng)r和對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入的過(guò)度依賴現(xiàn)狀，更是從另一個(gè)方面強(qiáng)化了購(gòu)房消費(fèi)者的這種心理預(yù)期。

該是突破奇怪邏輯的時(shí)候了

今年以來(lái)，溫總理已經(jīng)多次特別強(qiáng)調(diào)“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。但購(gòu)房者好像還是害怕再次成為“傻子”，不是錢(qián)太多，也不是房?jī)r(jià)已經(jīng)下落到合理區(qū)間，購(gòu)房者當(dāng)下急忙入市確實(shí)是既悲壯又無(wú)奈的選擇。從某個(gè)角度講，此次購(gòu)房消費(fèi)者恐慌性入市折射出民眾對(duì)政府房地產(chǎn)調(diào)控缺乏信心。如果此次的房地產(chǎn)調(diào)控再次失敗，必將嚴(yán)重吞噬政府公信力，我們?cè)僖草敳黄鹆耍?/p>

因此，現(xiàn)在已經(jīng)到了突破房地產(chǎn)調(diào)控奇怪邏輯的決戰(zhàn)時(shí)刻。在“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控措施走到“向左還是向右”的十字路口，政府需要及時(shí)明確表態(tài)，顯示促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的決心。當(dāng)務(wù)之急是再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)“合理回歸”目標(biāo)——促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸、促進(jìn)開(kāi)發(fā)商心態(tài)的回歸和促進(jìn)購(gòu)房者心態(tài)的回歸。

對(duì)于當(dāng)下地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，有人用“臭魚(yú)效應(yīng)”進(jìn)行了形象論述：房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“臭魚(yú)”，地方政府就是“貓”， 除非把臭魚(yú)從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚(yú)不去吃，顯然很是困難。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑、財(cái)政壓力不斷增大，中央房地產(chǎn)政策并沒(méi)有實(shí)質(zhì)松動(dòng)的情況下，我們需要的是籠子。但要問(wèn)的是，籠子究竟在哪里呢？籠子就是我們需要建立的房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效性制度框架，而要建立這個(gè)框架，第一步就是要從打破房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)奇怪邏輯開(kāi)始！

（作者分別為北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授；經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

責(zé)編/劉建美編/石玉