關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的探討

林秋桂

［摘 要］房地產(chǎn)一直是處于風(fēng)口浪尖的行業(yè),經(jīng)歷了高成長(zhǎng)的發(fā)展階段之后,隨之而來(lái)的是嚴(yán)厲的調(diào)控措施,這使房地產(chǎn)公司的日子變得艱難起來(lái)。此時(shí),依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)分析其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)策略,對(duì)該行業(yè)的發(fā)展具有重大意義。本文將先后分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)和面臨的風(fēng)險(xiǎn),并提出應(yīng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制模式,希望對(duì)該行業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制模式；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

［中圖分類號(hào)］F275［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）31-0092-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所具備的特征

第一,較低的資金周轉(zhuǎn)率。房產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)先后分為四個(gè)環(huán)節(jié)：征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)、竣工銷售和物業(yè)。這四個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)都需要消耗大量資金,而只有擁有預(yù)售許可的房地產(chǎn)企業(yè)才能在第三環(huán)節(jié)實(shí)施預(yù)售,從而回收部分資金。此外,房產(chǎn)價(jià)值大的固有特點(diǎn)使大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)選擇分期付款的方式,這又減緩了資金回收的速度,很多企業(yè)的資金回收期甚至長(zhǎng)達(dá)十至二十年,這使眾多企業(yè)面臨不可小覷的籌資壓力。

第二,過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)常常選用貸款的方式來(lái)滿足大量的房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求,其直接后果是財(cái)務(wù)杠桿的過(guò)度使用和高企的資產(chǎn)負(fù)債率。財(cái)務(wù)杠桿實(shí)際上是一柄雙刃劍：其好處在于公司在自由資本少的情況下,掌握大量可支配資金；其壞處在于更大的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著高企的財(cái)務(wù)杠桿而產(chǎn)生,很容易為企業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的還款壓力,為股東權(quán)益的收益率帶來(lái)不穩(wěn)定性。

第三,不匹配的資產(chǎn)期限。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主要依靠舉債實(shí)現(xiàn),這種經(jīng)營(yíng)模式要求公司有很高的變現(xiàn)能力,公司的自有資產(chǎn)必須與其借款量相互匹配,不然很容易將公司置于資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)之中。存貨是房地產(chǎn)企業(yè)的主要流動(dòng)資產(chǎn),其種類分為開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品,進(jìn)一步細(xì)分的話可以將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為擬開發(fā)土地、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完工商品住宅和出租開發(fā)產(chǎn)品,非開發(fā)產(chǎn)品則涵蓋了原材料、庫(kù)存商品和低值易耗品。例如萬(wàn)科的年報(bào)顯示其2008年的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的76%。流動(dòng)性差、不易變現(xiàn)是此行業(yè)存貨的主要特點(diǎn),這致使流動(dòng)負(fù)債和流動(dòng)資產(chǎn)的匹配度較低,償債壓力很大。

第四,不均衡的現(xiàn)金流入期限。公司正常經(jīng)營(yíng)的重要保障是良好的現(xiàn)金流,但每年不穩(wěn)定的現(xiàn)金存在于很多上市的房地產(chǎn)企業(yè)之中?，F(xiàn)金流不穩(wěn)定的原因之一是很多房地產(chǎn)企業(yè)利用預(yù)售來(lái)獲得提前流入的資金量,而忽略了各個(gè)項(xiàng)目銷售期和預(yù)售期的匹配,從而導(dǎo)致一年高一年低的主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。原因之二是公司投資收益的現(xiàn)金流也存在不均衡現(xiàn)象,現(xiàn)金冗余和短期償債風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著現(xiàn)金流入量的改變而交替出現(xiàn),在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中,現(xiàn)金利息涵蓋比例無(wú)法得到保證。

第五,較弱的項(xiàng)目調(diào)整能力。幾年,甚至長(zhǎng)達(dá)幾十年的開發(fā)周期使得許多項(xiàng)目投資巨大,具有較長(zhǎng)的管理周期,這不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃的及時(shí)調(diào)整,資金一旦被投放到項(xiàng)目之中便會(huì)加大現(xiàn)金流出。很多不確定因素都存在于長(zhǎng)期的開發(fā)周期之中,一旦某一因素導(dǎo)致項(xiàng)目被迫停止,現(xiàn)金流產(chǎn)生的可能便會(huì)降低,無(wú)法收回已投入的資金,公司的日常經(jīng)營(yíng)便會(huì)受到阻礙。

第六,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵來(lái)自于土地儲(chǔ)備。近些年來(lái),土地增值便成為了驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)水平提升的主要?jiǎng)恿?。在沒(méi)有發(fā)生大變化的市場(chǎng)之中,公司是否獲得利潤(rùn)的根源在于取得土地的能力,因此一家房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備量之上,房地產(chǎn)公司市值的主要考量因素便成為了其擁有土地的數(shù)量及質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題

第一,過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率。規(guī)模巨大的投資是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的主要特征,其自有資本很難一次性應(yīng)付如此巨額的資本需求,在這種情況下,很多房地產(chǎn)公司都會(huì)轉(zhuǎn)向銀行尋求貸款支援,巨額貸款在幫助房地產(chǎn)公司渡過(guò)難關(guān)的同時(shí)也增加了其債務(wù)償還的風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)負(fù)債率過(guò)高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的房地產(chǎn)行業(yè)便由此誕生。

第二,較差的資產(chǎn)流動(dòng)性致使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的償債壓力。由于房地產(chǎn)存貨是房地產(chǎn)公司的主要流動(dòng)資產(chǎn),這些存貨的變現(xiàn)能力差、變現(xiàn)周期長(zhǎng),而大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有很多期限長(zhǎng)短不一的債務(wù)需要償還。公司也許可以利用長(zhǎng)期銷售來(lái)償還對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)期債務(wù),但是卻很難在較短的時(shí)間內(nèi)籌集到需要的資金去應(yīng)付短期債務(wù),這種極易出現(xiàn)的短期資金短缺給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第三,“圈地”現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要生產(chǎn)資源就是土地,土地的數(shù)量和質(zhì)量對(duì)公司在市場(chǎng)和行業(yè)中的表現(xiàn)有著直接而重大的影響。也正是如此,“圈地”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中極為嚴(yán)重,其機(jī)會(huì)成本嚴(yán)重影響了資金的利用效率,在算清土地增值稅后,高額的稅收補(bǔ)繳政策將會(huì)打擊一直被房地產(chǎn)公司奉行的“低價(jià)拿地”策略。

第四,房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的贏利能力正在被多元化的盲目投資侵蝕。多元化投資一直被我國(guó)房地產(chǎn)公司視作防止企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的主要策略,但是很多公司在對(duì)自身?xiàng)l件、狀態(tài)和投資行業(yè)狀況缺乏充分研究和部署的情況下,便做出不成熟的多元化投資行為,這種盲目行為不僅不能夠?yàn)楣編?lái)足額的利潤(rùn)和必要的保護(hù)作用,還很可能拖累公司現(xiàn)有的主營(yíng)業(yè)務(wù),抵消其主營(yíng)業(yè)務(wù)的贏利,為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來(lái)很多財(cái)務(wù)管理上的麻煩。

第五,很多公司都存在不完善的公司管理結(jié)構(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)的完善基本停留在形式上,在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中則缺乏實(shí)效性,監(jiān)管體系更是處于極為危險(xiǎn)的真空狀態(tài)。一系列不必要的管理問(wèn)題也會(huì)由此產(chǎn)生,例如公司管理層很難完全以公司的利益為出發(fā)點(diǎn)來(lái)作出最適合公司發(fā)展的決策。

3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

3.1 防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要手段

(1)分散法。顧名思義,企業(yè)可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)方式的改變來(lái)分散現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)。一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以聯(lián)合其他企業(yè)一起開發(fā)資金需求量大、投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目,這樣可以在降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展；另一方面,企業(yè)可以將現(xiàn)有資金投資于種類不同的項(xiàng)目,防止某一滯銷項(xiàng)目拖累整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)投資多元化,也能夠在一定程度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

(2)轉(zhuǎn)移法。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是將企業(yè)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)外部的第三方,從而降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的威脅。轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的方法有很多,企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身情況而定。例如,企業(yè)可以利用購(gòu)買保險(xiǎn)的方法,將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司；如果企業(yè)是通過(guò)發(fā)行股票或者債券的方式融資,可以選用包銷,從而順利降低風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)還可以將長(zhǎng)期閑置的資產(chǎn)租賃給其他企業(yè),賺取租金,降低財(cái)務(wù)成本。

(3)降低法。直接降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的首要方法,就是建立完備的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng),企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的人員或者部門對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)流程做出監(jiān)督,隨時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并報(bào)告風(fēng)險(xiǎn),爭(zhēng)取將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽狀態(tài)。也許這會(huì)暫時(shí)加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本,但可以在長(zhǎng)期中降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),監(jiān)控系統(tǒng)提出的反饋意見有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,提高運(yùn)作效率,也有利于直接降低財(cái)務(wù)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)回避法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇投資方案時(shí),應(yīng)該對(duì)每個(gè)方案的投資收益、風(fēng)險(xiǎn)水平作出全面性的評(píng)估,在投資收益水平相同的方案中選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小的,以此實(shí)現(xiàn)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.2 構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制模式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在建設(shè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型的基礎(chǔ)上,注重觀察日常的財(cái)務(wù)指標(biāo),結(jié)合日常觀察和重點(diǎn)觀察的內(nèi)容,做出及時(shí)有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制,從而將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的潛在損失降到最低。

首先,要注意控制償債風(fēng)險(xiǎn)。償債風(fēng)險(xiǎn)指的是由于企業(yè)不能償還各項(xiàng)債務(wù)而遭遇的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)上文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理所作出的特點(diǎn)總結(jié),很容易發(fā)現(xiàn)高負(fù)債率使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn),利用資金結(jié)構(gòu)的合理安排來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)具有重大的實(shí)際意義。為此應(yīng)從兩個(gè)方面入手：其一,債務(wù)與權(quán)益的比例應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、融資環(huán)境、企業(yè)規(guī)模和未來(lái)發(fā)展情況為依據(jù),與此同時(shí)還要將投資額的大小和開發(fā)營(yíng)銷存在的不確定性因素納入考慮范圍；其二,債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的搭配要依據(jù)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)進(jìn)行,在以“長(zhǎng)期債務(wù)為主,輔以短期債務(wù)”的同時(shí)運(yùn)用擔(dān)保貸款等回籠資金,使資本結(jié)構(gòu)得以改善,緩解籌資壓力。

其次,要善于控制營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。銷售收款計(jì)劃的有效實(shí)施對(duì)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)控制大有裨益,房地產(chǎn)公司能否實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的順利變現(xiàn),其關(guān)鍵在于是否能按既定的速度在項(xiàng)目開發(fā)的四個(gè)環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。一般情況是房地產(chǎn)公司資產(chǎn)變現(xiàn)的能力隨著銷售期的延長(zhǎng)而降低,在發(fā)生滯銷時(shí),應(yīng)該針對(duì)分期付款的情況制訂有效的收款計(jì)劃,從而使公司在既定的時(shí)間內(nèi)穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。此外,要在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中注意資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理配比,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)反映了企業(yè)內(nèi)部各種資產(chǎn)的相互比例關(guān)系,例如總資產(chǎn)和短期資產(chǎn)、長(zhǎng)期資產(chǎn)、對(duì)外投資之間的比率關(guān)系。如果企業(yè)在日常運(yùn)作過(guò)程中不能使各項(xiàng)目之間的資產(chǎn)配比保持在合理的水平上,很可能在項(xiàng)目開發(fā)的高峰期出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈或是在開發(fā)的清淡期出現(xiàn)資金閑置等現(xiàn)象,帶來(lái)極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。即使流動(dòng)資產(chǎn)比例較高是房地產(chǎn)行業(yè)的重要特點(diǎn),但房屋建筑等畢竟是不易變現(xiàn)的,所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意通過(guò)資產(chǎn)配比來(lái)提高流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。

最后,要狠抓內(nèi)部管理控制。內(nèi)部管理控制應(yīng)從內(nèi)部控制環(huán)境的改善入手,植入科學(xué)的管理思想,強(qiáng)化董事會(huì)運(yùn)作的獨(dú)立性,實(shí)施先進(jìn)的人力資源管理方案,通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行職務(wù)晉升和工資評(píng)級(jí)等激勵(lì)政策來(lái)提高員工的工作熱情。企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)體系來(lái)建立并完善風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、評(píng)估、控制和約束機(jī)制,從而降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。此外,內(nèi)部監(jiān)督體系的完善也至關(guān)重要,這就涉及如何設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的問(wèn)題,應(yīng)該把財(cái)務(wù)控制和內(nèi)部審計(jì)有效地結(jié)合起來(lái),從而形成良好的制衡機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理模式?？梢詫ⅹ?dú)立董事組成的審計(jì)小組設(shè)置在董事會(huì)下,將審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置在經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)之中并實(shí)施“雙向負(fù)責(zé)”和“雙向報(bào)告”制度,即審計(jì)機(jī)構(gòu)開展的審計(jì)業(yè)務(wù)需及時(shí)向?qū)徲?jì)小組報(bào)告并接受監(jiān)督指導(dǎo)。

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