上市房企撐不住了

孫維晨

猶如天氣預(yù)報里各地天氣的陰晴不定，A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)的中報業(yè)績預(yù)告也出現(xiàn)了迥然分化。截至8月初，在剔除同名B股后，上市房企已有52家披露了業(yè)績預(yù)告。其中有5家公司出現(xiàn)首虧，9家預(yù)減，10家繼虧，2家預(yù)減。

其中，嘉凱城（000918.SZ)出現(xiàn)了較大幅度的業(yè)績虧損。中關(guān)村（000931.SZ）則出現(xiàn)了5408%的業(yè)績增幅。盡管這種分化并不完全由企業(yè)經(jīng)營狀況導(dǎo)致，但毋庸置疑的是，房地產(chǎn)企業(yè)將在下半年面臨更加嚴峻的“以價換量”壓力。

預(yù)虧不等于慘淡

中關(guān)村本次業(yè)績預(yù)告顯示，其利潤增幅達到了5408%，排在首位。第二名重慶實業(yè)（000736.SZ）則預(yù)計利潤增長了1178.15%。第三名陽光股份（000608.SZ）則出現(xiàn)了1039%的利潤預(yù)增。

在預(yù)告凈利潤增幅中，最后一名是嘉凱城（000918.SZ)，預(yù)計虧損4901%；其次是沙河股份（000014.SZ），預(yù)虧383.8882%；萬方地產(chǎn)（000638.SZ）則預(yù)虧205.5816%。

輿論認為，這些上市企業(yè)的業(yè)績預(yù)告出奇糟糕，是“銷售不暢，無地開發(fā)”導(dǎo)致的，是宏觀調(diào)控的絕對效果。

實際上，根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》查詢，位于利潤增幅前三位、后三位的上市房企，其凈利潤的增減，實際上大部分和宏觀調(diào)控并無直接關(guān)系。

中關(guān)村的業(yè)績預(yù)告顯示，該公司及控股子公司總體經(jīng)營業(yè)績較之上年同期無大幅變動。本期盈利大幅上升的原因，主要是該公司的控股子公司以4700萬元的對價，轉(zhuǎn)讓其持有的北京中宏基建筑工程有限責(zé)任公司83.33%股權(quán)所致。而此消息已經(jīng)在2011年多次會議中公開。

重慶實業(yè)亦是如此。其業(yè)績預(yù)告顯示，增長點主要源自其全資子公司開發(fā)的項目二季度交房面積比預(yù)計數(shù)增加，實現(xiàn)凈利潤比預(yù)計數(shù)增加約1405萬元；以及參股公司對2011年度凈利潤進行分紅，公司按照持股數(shù)確認投資收益約326萬元。

陽光股份的主要利潤增幅則源自收購了一個項目所帶來的盈利預(yù)期。陽光股份預(yù)計2012年1—6月凈利潤將比去年同期增加659%～1039%。主要原因為：公司通過收購天津德然商貿(mào)有限公司55%股權(quán)實現(xiàn)對天津楊柳青項目的控股。

至于預(yù)期虧損的上市房企，其虧損原因也不都是和經(jīng)營狀況低迷有關(guān)。

嘉凱城在業(yè)績預(yù)告中承認，房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境對公司的項目銷售進度和價格產(chǎn)生了一定的影響。同時，由于公司半年度實際可結(jié)算的項目少，導(dǎo)致可確認的銷售收入較少、歸屬于上市公司股東的凈利潤為負數(shù)。嘉凱城預(yù)計2012年大部分項目在四季度結(jié)算。

前不久，嘉凱城再度公告三季度業(yè)績預(yù)告顯示，根據(jù)三季度項目結(jié)算的安排，預(yù)計三季度可以實現(xiàn)盈利約1.7億元。同時公司上半年實際結(jié)算的項目少，半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤出現(xiàn)較大虧損，預(yù)計一至三季度比半年度減少虧損50%以上。

沙河股份則承認確實由于房地產(chǎn)市場不好從而導(dǎo)致業(yè)績虧損。公司業(yè)績預(yù)告稱報告期內(nèi)因收入減少、毛利潤下降，從而產(chǎn)生虧損。

而萬方地產(chǎn)虧損的原因亦是由于結(jié)轉(zhuǎn)時間問題。公司稱，2012年半年度業(yè)績變動的主要原因是：公司從事的商品房開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)自2011年末基本結(jié)算結(jié)束，而正在實施的土地一級整理項目尚未達到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致公司中期未產(chǎn)生銷售收入。

要求匿名的券商分析師告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“這種兩極分化的情況主要是由于這些企業(yè)收購項目或未到結(jié)轉(zhuǎn)期等特殊原因。盡管這些中小上市房企由于實力問題轉(zhuǎn)結(jié)項目分布不均勻，但是不能就此判斷他們的慘淡程度?！?/p>

不可逆轉(zhuǎn)的下滑

但是，面對中央在房地產(chǎn)調(diào)控上再三的表態(tài)，上市房企們要面對的或?qū)⑹遣豢赡孓D(zhuǎn)的下滑趨勢。

8月5日，萬科發(fā)布中報。數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)全國商品住宅銷售面積結(jié)束了去年的同比上升態(tài)勢，1—3 月同比下降15.5%，1—6 月同比下降11.2%。主要城市成交波動較大。1—2 月，北京、上海、深圳、廣州、天津等14 個城市成交量跌至2007 年以來最低點，商品住宅成交面積同比下降55.1%。

同時，在1到6月份全國商品住宅銷售金額625.4 億元，同比下降4.7%。上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價為 11456元/平方米，較2011 年同期下降17.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為26.5%，較2011年同期降低5.6 個百分點。結(jié)算凈利率14.2%，較2011 年同期下降2.2 個百分點。

上述匿名的分析人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》，預(yù)計萬科未來結(jié)算均價仍然有下滑的空間，毛利仍然有可能小幅下滑。

即便是萬科這樣的領(lǐng)頭企業(yè)也必須接受多項數(shù)據(jù)的下滑，更不要說其他的中小型房企了。這位分析人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“由于大部分房企的項目都要在四季度進入利潤，所以預(yù)計大部分上市房企的中報數(shù)據(jù)都不會令人滿意?！?/p>

不過，他預(yù)計即便是今年的年報結(jié)果或許也不容樂觀，或許毛利率都將出現(xiàn)普遍下降?！拔阌怪靡?，這是國家宏觀調(diào)控的結(jié)果?！边@并非是一家之言。多家市場機構(gòu)也不約而同發(fā)布報告認為，房地產(chǎn)上市企業(yè)在今年的銷售等情況或不好看。

這位分析人士表示，與此同時，上市公司中的少數(shù)股東權(quán)利將得到明顯提升?！斑@一點很容易理解，以前原本擁有項目的小企業(yè)可以通過銀行貸款等獲得開發(fā)資金。而現(xiàn)在信貸政策嚴厲且民間融資成本高，因此他們會轉(zhuǎn)而選擇大企業(yè)合作。但是作為少數(shù)股東的他們必然會抬高身價。這就會體現(xiàn)在少數(shù)股東權(quán)益里面?！痹谥泻５禺a(chǎn)擔(dān)任財務(wù)經(jīng)理的人士告訴記者，“在調(diào)控的背景下，行情越是不好，小股東們會愈加提高自己的價碼?！?/p>

那些在境外上市、業(yè)務(wù)集中境內(nèi)的房企也面臨這些情況。境外媒體稱，富力地產(chǎn)（02777.HK）、SOHO 中國（00410.HK）、方興地產(chǎn)（00817.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）、恒大地產(chǎn)（03333.HK）及瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）等中報數(shù)據(jù)可能并不理想，其利潤或許受損。

陽光100集團副總裁范小沖表示：“很多上市企業(yè)在調(diào)控前購買了很多高價地塊，同時加大力度開發(fā)。由于目前受到調(diào)控影響，無法在資本市場上融資。所以目前面臨賣不掉或者毛利率降低的尷尬?！?/p>

當務(wù)之急是把房子賣出去

上市房企應(yīng)該如何擺脫困境？雖然大多數(shù)上市房企諸如存貨、庫存等數(shù)據(jù)目前并無披露，但是銷售遲緩的現(xiàn)狀已無可爭論。

研究機構(gòu)克爾瑞研究中心的一份報告建議，房企應(yīng)堅持以價換量的策略，把加快銷售及去庫存作為重點。由于三、四季度是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的銷售旺季，企業(yè)的銷售業(yè)績將達到今年的高峰?？紤]到內(nèi)地的會計準則，存貨去化的部分不會馬上從“存貨”中消除，而是要等到2012年四季度項目結(jié)算時才會體現(xiàn)出來。

中國房地產(chǎn)協(xié)會匿名的高層人士告訴記者：“目前上市房企當務(wù)之急是把房子賣出去。只有加速銷售才能解決后面還貸款、還信托、再生產(chǎn)等環(huán)節(jié)的問題。但是現(xiàn)在很多企業(yè)都還在硬撐?！?/p>

綠城集團新聞發(fā)言人俞翔在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時認為：“無論是從綠城本身來講，還是這個行業(yè)的現(xiàn)狀，我認為現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該把工作重心放在銷售方面。這是關(guān)鍵問題?！?/p>

范小沖認為，目前上市房企理應(yīng)重視去庫存化的重要性?！皯?yīng)該借助目前樓市的觸底回暖加速銷售。而這種加速并不是簡單的降價，而是應(yīng)該更好地找準定位，確定戰(zhàn)略。因為前期的高地價而采用單一的降價策略只會影響品質(zhì)。一家公司得以上市就說明市場上應(yīng)該有其一席之地，只不過要他們更好地找準自己的定位?！?/p>