自助餐式用地

伍振

自助餐面臨的節(jié)約問題也是開發(fā)園區(qū)節(jié)約集約的核心——既要讓顧客吃好吃飽，又要控制顧客多拿吃不完浪費。

“將開發(fā)園區(qū)節(jié)約集約用地的外衣一層層剝下來，其核心在于嚴把供地關。”長沙市國土資源局經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱長沙經(jīng)開區(qū)）分局局長戴新煌談到節(jié)約集約用地時，一語破的。

在他看來，建設高層公寓安置房、高層廠房等常規(guī)的節(jié)約集約用地措施是外延層面，是開發(fā)園區(qū)追求高投入產(chǎn)出比的客觀要求。

“采取緊縮政策也不是真正的節(jié)約集約，明明能吃兩碗的，只給吃一碗，不符合客觀發(fā)展規(guī)律的要求。”戴新煌補充道。

“長沙經(jīng)開區(qū)好比一個自助餐廳，不是每個人都能進來，有一定的門檻，要出示門票?！贝餍禄瓦M一步闡釋長沙經(jīng)開區(qū)的“自助餐”式節(jié)約集約用地哲學，“自助餐面臨的節(jié)約問題也是開發(fā)園區(qū)節(jié)約集約的核心——既要讓顧客吃好吃飽，又要控制顧客多拿吃不完浪費?！?/p>

挑顧客的餐廳

長沙經(jīng)開區(qū)得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、完善配套的基礎設施、優(yōu)質的服務及各項優(yōu)惠政策，贏得了國內外投資者的青睞，已經(jīng)成為中外知名企業(yè)在湖南的聚集區(qū)。

建區(qū)以來，韓國LG、荷蘭飛利浦、法國達能、日本三菱、日本巖井、美國可口可樂、百事可樂、德國博世、瑞典伊萊克斯、NEC等世界500強企業(yè)紛紛來到這里投資創(chuàng)業(yè)。

三一重工、北汽福田、長豐獵豹、遠大空調、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國內知名企業(yè)先后落戶園區(qū)，并迅速發(fā)展壯大。

2000年，長沙經(jīng)開區(qū)升級為國家級開發(fā)區(qū)，各項主要經(jīng)濟指標以年均40％左右的速度增長，保持著超常規(guī)快速發(fā)展的良好態(tài)勢。其規(guī)模以上工業(yè)年產(chǎn)值占長沙市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的三分之一，進出口總額占長沙市的二分之一，平均每平方公里實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值35億元，實現(xiàn)稅收1.8億元，單位面積土地產(chǎn)出率在中西部處于領先水平。其綜合投資環(huán)境在中西部地區(qū)國家級開發(fā)區(qū)中名列第二。

如此驕人的成績，與長沙經(jīng)開區(qū)嚴格執(zhí)行供地標準不可分。

長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)定每平方公里投資強度不低于20億元，產(chǎn)出不低于40億元，建筑面積不低于80萬m2。

對總投資額在20萬美元以下的外資項目和投資額在200萬元以下的內資項目，進園區(qū)配套孵化，待項目成熟后視發(fā)展情況供地。

目前，園區(qū)每平方公里GDP達到36億元，每平方公里稅收達2億元。另外，長沙經(jīng)開區(qū)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的實際狀況，規(guī)定土地固定資產(chǎn)投資強度一般不得低于3000萬元/公頃，對進入開發(fā)區(qū)的固定資產(chǎn)投資額小于6000萬元的項目，一般不再單獨供地。

園區(qū)認真貫徹執(zhí)行國土資源部《工業(yè)項目建設用地控制指標》與相關工程項目建設用地指標，從嚴控制供地。不符合《控制指標》要求的工業(yè)項目，不予供地或對項目用地面積予以核減。

按照國土資源部《限制用地項目目錄》、《禁止用地項目目錄》等規(guī)定，選擇符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向及與園區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)相配套的項目，或者是國家扶持的新型發(fā)展項目及高新技術產(chǎn)業(yè)項目進行招商，只是相關產(chǎn)業(yè)或配套產(chǎn)業(yè)從緊控制數(shù)量供地，可供可不供的項目寧愿舍棄，一般的項目不在園區(qū)供地。

嚴格的準入門檻，淘汰的是高能耗、高污染的落后企業(yè)；留下來的是科技含量高、市場前景好、管理理念先進、經(jīng)濟效益良好、綠色環(huán)保的優(yōu)秀企業(yè)，避免了園區(qū)土地的閑置。“高素質的企業(yè)之于園區(qū)，就好像高素質的顧客之于自助餐廳，這是節(jié)約集約用地的第一步?！?/p>

用餐的規(guī)矩

2010年湖南省國土資源廳領導在考察長沙經(jīng)開區(qū)時提出要求：園區(qū)的建設和發(fā)展要合理布局功能。

而如何規(guī)范園區(qū)入駐企業(yè)用地，防止企業(yè)圈地，是對園區(qū)土地管理的另一個要求。

經(jīng)過思索和實踐，園區(qū)采取鼓勵建設多層廠房和引進能在多層標準廠房生產(chǎn)的工業(yè)項目，嚴格審定工業(yè)項目的投資強度、建筑密度和建筑容積率等一系列措施，取得明顯成效。對于固定資產(chǎn)投資額小于5000萬元的項目以及制衣、電子等輕工業(yè)項目，引導其進入國陽科技園、國順科技園、和祥科技園等幾個多層高層標準廠房項目內，不再單獨供地。為中小型企業(yè)集中規(guī)劃建設標準化廠房，為中小型企業(yè)發(fā)展提供孵化發(fā)展場所，從而達到集約土地的目的。

不僅如此，長沙經(jīng)開區(qū)率先在全省開發(fā)園區(qū)中實施企業(yè)可行性報告審查制度，要求每一個進駐園區(qū)的企業(yè)提供一份企業(yè)發(fā)展的可行性報告。這份可行性報告要求企業(yè)按照合理功能布局的要求，明確企業(yè)的規(guī)模、功能布局、投入與產(chǎn)出，并將以上內容寫入土地出讓協(xié)議。

不管誰牽頭引進什么項目需供地，必須經(jīng)國土資源部門進行可行性報告預審確定后方可決定，嚴把項目準入關。入駐園區(qū)后，對每座廠房，園區(qū)都由專人包干負責，嚴格按照協(xié)議內容定期對企業(yè)進行考核和考察，對不按承諾辦事的企業(yè)實行嚴格的退出制度。

“下一步我們將擴充可行性報告審查的專家?guī)欤訌妼尚行詧蟾婵茖W性的審查，進一步促進園區(qū)合理功能布局和節(jié)約集約用地。”戴新煌說。

浪費的代價

企業(yè)發(fā)展周期與土地使用期限并不是同步的，這就要求園區(qū)對企業(yè)實時追蹤，及時進行調整。

長沙經(jīng)開區(qū)建園較早，部分較早入園的企業(yè)存在投資強度不高、產(chǎn)出效益不佳的情況。為破解園區(qū)用地緊張的瓶頸，園區(qū)實施“騰籠換鳥”的政策，盤活園區(qū)內停建、停產(chǎn)企業(yè)的閑置土地和閑置廠房，不僅解決了一些前景看好的項目落地所需的土地問題，而且促進了工業(yè)經(jīng)濟高效集約發(fā)展。

LG飛利浦曙光公司曾是經(jīng)開區(qū)風光一時的明星企業(yè)，后來因市場因素退出園區(qū)，廠房占用土地變?yōu)殚e置土地。

為盤活閑置資源、節(jié)約集約用地，園區(qū)積極引進湖南藍思科技公司租賃LG飛利浦曙光公司廠房進行生產(chǎn)，盤活閑置廠房及用地30公頃，可實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)能70億元，投入產(chǎn)出達到2.33億元/公頃，實現(xiàn)了資產(chǎn)的持續(xù)利用，有效利用了發(fā)展空間，是低效用地退出后置換用地的典型類型。

園區(qū)加大了對工業(yè)企業(yè)土地清理的力度。凡涉嫌土地閑置或利用不達標的，通過執(zhí)法手段分別采取無償收回、成本收回、評估價收回、有償收回、置換調整、改變用途等方式盤活存量，盡可能地收回一部分土地，改變了過去那種一旦土地供給了單位就“完全被單位掌控”的局面。

“這就像是某些自助餐廳規(guī)定食客剩余食物不得超過500克，超過了必須繳納罰款一樣?！贝餍禄托ρ浴?/p>

2006年以來，長沙經(jīng)開區(qū)共收回土地239.662公頃，依法出讓給31家企業(yè)，產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟效益。