中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

喬小冬

改革開(kāi)放30年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，每年都保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。其中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起，成為我國(guó)發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，并成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同每一時(shí)期的國(guó)家政策息息相關(guān)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)興起于20世紀(jì)80年代初期，那時(shí)正處在改革開(kāi)放的初期，改革開(kāi)放帶來(lái)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會(huì)財(cái)富迅速增加。在這種情況下，隨著國(guó)民的消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，住房問(wèn)題開(kāi)始得到人們的關(guān)注，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位開(kāi)始興建職工住宅，并以福利形式分配給職工。這時(shí)候的住房仍屬于國(guó)民福利的一部分。到80年代末國(guó)家政策允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，使得房地產(chǎn)恢復(fù)了它商品的屬性，并修改了與之相關(guān)聯(lián)的《憲法》和《土地管理法》，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)。這一政策的出臺(tái)，引發(fā)了一些改革開(kāi)放成果比較突出的東南沿海城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮。這時(shí)候的房地產(chǎn)是以開(kāi)發(fā)商業(yè)用房為主。1998年國(guó)家住房制度改革，停止福利分房實(shí)行貨幣化住房補(bǔ)貼改革政策，徹底改變了人們的住房消費(fèi)觀念，使房地產(chǎn)真正成為國(guó)民的一種消費(fèi)商品，商品房成為一種社會(huì)需求。這時(shí)國(guó)家清醒地認(rèn)識(shí)到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的落后，并采取積極的財(cái)政政策，啟動(dòng)和擴(kuò)大內(nèi)需，積極推動(dòng)商品房住宅建設(shè)，從而刺激了商品房住宅消費(fèi)，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。這個(gè)時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，并逐步發(fā)展壯大。

進(jìn)入21世紀(jì)之后，房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，而且占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也在逐年上升。事實(shí)表明，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不容忽視。它不僅僅拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且也拉動(dòng)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還能帶動(dòng)其它與之相關(guān)的如鋼材、水泥、建材等行業(yè)的發(fā)展，并在一定程度上解決了國(guó)家的就業(yè)問(wèn)題，這也是為什么國(guó)家與地方政府要加大房地產(chǎn)投資力度的原因。而與房地產(chǎn)緊緊聯(lián)系在一起的住房?jī)r(jià)格也在不斷地上漲。房地產(chǎn)作為一種商品，有它本身的價(jià)值與價(jià)格。按照價(jià)值規(guī)律價(jià)格應(yīng)該圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，而現(xiàn)在的房?jī)r(jià)卻沒(méi)有沿著它本身的價(jià)值規(guī)律發(fā)展，而是一直在非理性地上漲。那么影響房?jī)r(jià)的因素主要有哪些呢？我認(rèn)為有以下幾種因素：

一、土地因素

土地作為一種稀缺資源，所有權(quán)歸國(guó)家所有，但土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，并且房地產(chǎn)與土地的使用權(quán)年限又很長(zhǎng)，這在房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用。土地是一種資源，同時(shí)其使用權(quán)又是一種作為房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)品，即房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商如果要開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，首先得擁有土地，那么理所當(dāng)然由房地產(chǎn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)演化成為土地所有權(quán)的激列爭(zhēng)奪。土地雖然國(guó)家所有，但由當(dāng)?shù)氐胤秸洌恋厥褂脵?quán)出讓政府采用招投標(biāo)的辦法，說(shuō)白了就是開(kāi)發(fā)商誰(shuí)出錢(qián)高就給誰(shuí)。如果開(kāi)發(fā)商招投標(biāo)中為了拿到土地而不計(jì)成本的出價(jià)，勢(shì)必造成其開(kāi)發(fā)成本的增加，必然會(huì)造成房?jī)r(jià)的居高不下，而且越來(lái)越高，甚至出現(xiàn)天價(jià)房。

二、供求關(guān)系

作為商品，其價(jià)格必然受到供求關(guān)系的影響。供大于求時(shí)，價(jià)格下降；供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上升。中國(guó)人傳統(tǒng)的婚姻觀念造成了買(mǎi)房是婚姻的第一要素，想步入婚姻店堂的新人們就得買(mǎi)房，這部分人成為住房需求的必然人群。隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，使得一些城市周邊地區(qū)的老百姓或是一些貧困地區(qū)來(lái)城市打工的農(nóng)民工對(duì)進(jìn)駐城市的期望越來(lái)越強(qiáng)，隨之就有了在城市購(gòu)房置地的念頭，這部分人群成為城市房地產(chǎn)需求的主力軍。再加上有些城市地方政府一方面是對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的扶持，另一方面又是對(duì)外來(lái)人口的限制政策，即只有買(mǎi)房的人才能成為這個(gè)城市的永久性居民，從而使一部分夢(mèng)想自己以及下一代成為一個(gè)大都市的居民而不惜一切代價(jià)去購(gòu)房。還有進(jìn)入21世紀(jì)后，在20世紀(jì)80年代享受過(guò)福利房的這一代人，隨著生活質(zhì)量的不斷改善，感覺(jué)到現(xiàn)有住房的面積偏小，原有格局不如現(xiàn)代格局，原有住房環(huán)境不如現(xiàn)代住房環(huán)境，想改善原有住房，這部分人也成為熱購(gòu)房地產(chǎn)的生力軍。綜合以上所有購(gòu)房的人來(lái)看，他們都有購(gòu)買(mǎi)住房的需求，而且這種需求非常的旺盛，再加上中國(guó)人傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣即東西越漲價(jià)越買(mǎi)，這就很自然地造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)越買(mǎi)越貴，越貴越買(mǎi)的怪現(xiàn)象。

三、通脹因素

我國(guó)經(jīng)濟(jì)在這些年正處在高速發(fā)展中，屬于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張膨脹期，通貨膨脹在所難免，人民幣購(gòu)買(mǎi)力下降，再加上物價(jià)指數(shù)居高不下，使得錢(qián)存在銀行不但沒(méi)有升值，而且越存越貶值，出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象。人們?yōu)榱耸棺约菏掷锏腻X(qián)保值增值，紛紛拿出來(lái)投資，當(dāng)然最保值增值而且最快的莫屬投資房地產(chǎn)，于是出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱潮。以前是全民炒股，現(xiàn)在是全民炒房，以至于國(guó)內(nèi)的和國(guó)外的熱錢(qián)也加入了進(jìn)來(lái)，后來(lái)這種投資熱潮逐步演變成為炒作房地產(chǎn)，出現(xiàn)了炒房團(tuán)。當(dāng)然人們也意識(shí)到了作為房地產(chǎn)上游產(chǎn)品的土地資源的稀缺性，不但炒作房地產(chǎn)，還炒作土地。在這種投資與投機(jī)熱情高漲的推動(dòng)下，住房與土地的價(jià)格是直線上升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地背離了價(jià)值規(guī)律，最后老百姓只能是望樓興嘆。

四、信貸支持

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)業(yè)的暴利效應(yīng)，銀行業(yè)為了分得利益，專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了房地產(chǎn)信貸，反正蓋房子用的是銀行的錢(qián)，促使大大小小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一哄而上瘋狂地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。房?jī)r(jià)漲得那么高，老百姓能有多大購(gòu)買(mǎi)能力，把幾十年的積蓄一下投到房地產(chǎn)，不符合中國(guó)人的消費(fèi)理念。這時(shí)，銀行業(yè)提供了個(gè)人信貸支持。當(dāng)然信貸剛開(kāi)始是為了促進(jìn)住房消費(fèi)，能夠給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行帶來(lái)雙盈，結(jié)果反倒成了房?jī)r(jià)不斷上漲的加速劑。

此外，地方政府對(duì)一路攀升的房?jī)r(jià)的默認(rèn)，對(duì)房?jī)r(jià)也起到了間接推動(dòng)作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)很多其他行業(yè)，比如鋼鐵、建材、水泥、物業(yè)等等，還可以解決很大一部分就業(yè)問(wèn)題。地方政府為了發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，在看到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)明顯的拉動(dòng)作用時(shí)，只注重了房地產(chǎn)業(yè)的正面作用，忽視了其他的一些負(fù)面影響，所以地方政府的這種只求政績(jī)的短期行為無(wú)形中縱恿了價(jià)格的瘋漲。

國(guó)家在這些年陸續(xù)推出了一系列限制房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，從2003年開(kāi)始就加大調(diào)控力度，首先是調(diào)控信貸結(jié)構(gòu)和規(guī)模，防范控制金融風(fēng)險(xiǎn)。2004年又制定相關(guān)政策加大城鎮(zhèn)土地管理。2005年，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象，制定了“國(guó)八條”，明確從土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)、拆遷、需求引導(dǎo)等八個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。2006年又制定了“國(guó)六條”，具體從調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，綜合使用稅收、信貸、土地等經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，規(guī)范市場(chǎng)秩序、加快廉租房建設(shè)，完善信息披露等六方面加強(qiáng)調(diào)控。2007-2008年在土地稅收方面加大了力度，并增加首付比例，通過(guò)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息減小流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而調(diào)高房貸利率。2010年為了遏制房?jī)r(jià)快速上漲，先后出臺(tái)了“國(guó)十一條”和“國(guó)十條”，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等，各地方紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”，圍繞擴(kuò)大保障性住房、加快物業(yè)稅征收和收緊房地產(chǎn)信貸三個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。2011年又出臺(tái)“國(guó)八條”，從進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化差別化信貸政策，嚴(yán)格土地供應(yīng)管理，合理引導(dǎo)需求等八個(gè)方面入手進(jìn)行調(diào)控。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才短短幾十年，還需要不斷地完善與發(fā)展，我們相信中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)走出自己的特色。

（作者單位：內(nèi)蒙古有色地質(zhì)勘查局五一二隊(duì)）