守理想 拓未來

馮侖

在去年，在大萬通系統(tǒng)內(nèi)，整體收獲了很大的進步，不單單是數(shù)字的體現(xiàn)，而且表現(xiàn)出非常之淡定，尤其在行業(yè)充滿著變數(shù)和不確定的情況下。我想說：前面的前面還是前面，我們一定要做到六個字：守理想，拓未來。

好日子就在身邊

仔細分析，今天萬通的淡定大概有三個原因。第一，心里對未來有數(shù)。比如信佛的人都很淡定，因為他們有信仰，對未來思路清晰。萬通早在三四年前，就提出了美國模式、凱德模式，并且付諸實施。正是這么多年我們堅持戰(zhàn)略領(lǐng)先、站在未來安排今天，才能領(lǐng)先一步，從容淡定。

淡定的第二個要素是手藝好，做管理手藝要細致、簡單、專著。今天萬通很少講買了多少地，開工面積多少，而是正在往服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。往服務(wù)業(yè)引導(dǎo)就需要手藝好、專業(yè)強。就算是足療業(yè)也有專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，比如捏腳穴位準(zhǔn)，手法力度拿捏得當(dāng)，讓人舒服；再比如餐飲業(yè)的專業(yè)體現(xiàn)在做菜色香味俱全，衛(wèi)生環(huán)境達到一定級別、餐廳是否有特色。房地產(chǎn)行業(yè)也尤其要強調(diào)專業(yè)性，比如工業(yè)地產(chǎn)，我們現(xiàn)在物業(yè)設(shè)施和管理方法都強調(diào)專業(yè)性，在全國的行業(yè)里逐漸接近于最領(lǐng)先水平。目前整個大萬通已經(jīng)進入到快速增長的起跑線上。

另外，立體城市今年還會再拓展成都以外的一到兩個城市，2011年我飛行了180多次，在北京待的天數(shù)不到100天。但是我很開心，因為我看到了萬通的成長。如果再有兩個萬通立體城市進入到我們可持續(xù)發(fā)展的城市操作系統(tǒng)，我們將會進入國內(nèi)開發(fā)商中開發(fā)規(guī)模前三位，如果立體城市復(fù)制到五個，我們就是第一了。

我們淡定的第三個原因就是少借錢、借好錢、借長錢。萬通控股整體負債不到30%，在專業(yè)領(lǐng)域我們達到這樣一個成績的時候，我可以告訴大家，好日子的確在我們身邊。

穿越民營房企的死亡邏輯

怎樣才能持續(xù)地過好日子？我經(jīng)常在書房里待著就想一件事情，什么是民營企業(yè)的死亡邏輯？首先是民營企業(yè)出身帶來的死亡邏輯；第二是我們這個行業(yè)的死亡邏輯。所謂出身帶來的死亡邏輯就是政商關(guān)系，跟制度博弈，在這個過程中大部分企業(yè)都會死，我們必須長期保持潔身自好，不去做那些疑神疑鬼，讓別人看不清的事情，簡單、透明、專注，跟體制保持一個非常良好的溝通，不做違法亂紀(jì)、貪腐這些動作。只要我們堅持這樣，相信即使我爹不是李剛，你爹也不是李剛，大家的爹都不是李剛，我們還能活下去，因為我們可能得不到意外的特別權(quán)力的加持，但是我們可以得到時間上的獎勵，我們可以活得很長。關(guān)于行業(yè)的死亡邏輯，就是我們現(xiàn)在講到的房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)的死亡邏輯。此話怎講？我們按照繁榮時期的房地產(chǎn)市場的邏輯推演一下，假定一個開發(fā)商有一個億，他買一百畝地，花三年時間賺五千萬，其實是很好的收益了。三年以后，他手里有一億五，按照原來的邏輯，土地每年漲10-15%，那個時候，三年以后再去買地，手上的錢最多買五十畝地。他再做三年，假如賺一個億，他手上就有兩個億，但已經(jīng)六年過去了，如果他再去買地，這時候估計只能買30畝（土地價格一直在漲）、25畝地，就算一億五賺兩億，那就是九年，大家試想，九年間市場還不變嗎？還都能一直是蜜月嗎？還能沒有波動嗎？還能沒有意外的政策么？絕不可能，因為過去8年，我們政府出臺過40到50個文件來管住宅。今天那些一天到晚悶頭買地、悶頭挖坑的企業(yè)最后都沿著這個邏輯走，成為房地產(chǎn)的斷臂者。所以說，如何躲過行業(yè)的死亡邏輯成為必須思考的問題。我個人認為大概有三個觀念要突破：

第一破解土地是有限的思維。為什么呢？去年我去美國五十多次，欠債的人老讓我看地，紐約都已經(jīng)開發(fā)兩百多年了，怎么還看地呢？顯然土地是無限的，如果是有限的,早就沒了，還等到兩百年以后我去嗎？首先，房地產(chǎn)是做空間生意的，只要技術(shù)進步，容積率管制放松，可以無限往上做，現(xiàn)在可以蓋到1100米，500米以下是常規(guī)技術(shù)。北京市平均容積率才0.9，只要北京平均容積率達到3，多少地都出來了，所以絕不要擔(dān)心土地沒有了。另外，土地是經(jīng)濟要素，不是自然要素，凡是經(jīng)濟要素，只要供求關(guān)系，加上經(jīng)濟價格改變，價格會不斷地上升，就有無限的動力。所以，這兩點告訴我們，土地一定是無限的。然而，創(chuàng)造有價值空間的能力卻是有限的。比如在這個空間里怎么創(chuàng)造價值？這個能力沒有一個人是無限的，我們應(yīng)該去研究有限的能力，去擴張有限的能力。紐約兩百年還這么多空間可建，我們今天著什么急？

第二個要破解的觀點是房地產(chǎn)等于住宅。房地產(chǎn)不等于住宅，房地產(chǎn)是在空間里創(chuàng)造價值，或者反過來說創(chuàng)造有價值的空間就叫房地產(chǎn)，是做空間的生意，不是平面生意。大家知道萬通控股的工業(yè)地產(chǎn)可以排第三，它比寫字樓還多。所以改變觀念后，房地產(chǎn)一覽無余，什么都可以開發(fā)。

第三個要破解的觀念叫地段。過去在工業(yè)社會、農(nóng)耕社會，交通、通訊極不發(fā)達的時候，地段有絕對性，然而今天互聯(lián)網(wǎng)、虛擬空間、電子商務(wù)如此發(fā)達，地段就具有相對性，而不具有絕對性。有一些地段具有絕對性，比如八寶山，我們只能去那兒，別地兒不讓去。但是有相當(dāng)多的地段具有相對性，比如某個地方很遠，不是做7-11最好的地段，但它可能是最佳的開會場所，這就叫相對性。所以關(guān)鍵是把創(chuàng)造空間價值的能力提升，那樣什么地都能賺錢。

未來三年，萬通值得期待

2012—2014年期間，我們會有很多新的市場機會出現(xiàn)。第一，最重要的就是立體城市的商業(yè)模式將在中國快速城市化進程中把房地產(chǎn)變成了微軟這樣的生意。這的確是一個激動人心的消息，累得我睡不著覺，又高興得睡不著覺。我們現(xiàn)在做的不是一個縱向模式，買一塊地使勁蓋，而是橫向模式，做的是可持續(xù)發(fā)展城市的操作平臺，借鑒的是互聯(lián)網(wǎng)公司和投資公司的模式，然后把房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)商全部都做成了下游。最后將會給中國的城市化帶來一種完全不同的模式，這一點今天看勝算已經(jīng)有60%，一年前看勝算有30%，再往前看那就是個夢想。今天告訴大家，已經(jīng)接近于60%的勝算。否則企業(yè)家劉永好不會進來的，否則中國PE第一人沈南鵬不會進來?；蛟S還有人說是胡思亂想，但這個胡思亂想被中國地頭上最會賺錢、最會算賬的人都拿錢投了信任票，可見董事長的胡思亂想偶爾是很有價值的。