包頭房地產(chǎn)僵局：與政策博弈

劉辰 劉暢

7月的包頭卻看不到熱火朝天的景象，相反，絕大多數(shù)在建項(xiàng)目都已經(jīng)停工，工地、腳手架和塔吊上都看不到工人，只有個(gè)別樓盤里有三三兩兩的人在施工。有消息稱，當(dāng)?shù)卦诮ǚ康禺a(chǎn)項(xiàng)目中，停工的占90%以上。

不久前，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《2012年7月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年7月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%，自上月止跌后再次環(huán)比上漲，其中70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。

類似房價(jià)反彈的消息不斷傳出，調(diào)控政策松動(dòng)的猜測(cè)也隨之而來。

在上述100個(gè)樣本城市中，三線城市包頭7月房價(jià)比6月環(huán)比上漲0.7，同類城市中屬漲幅較大的城市。那么，在數(shù)據(jù)之外，當(dāng)?shù)貥鞘芯烤故窃鯓拥哪?？記者前往包頭進(jìn)行了調(diào)查。

在建項(xiàng)目大片停工，

老板跑路傳言四起

出了包頭機(jī)場(chǎng)向市中心行駛，會(huì)穿過一個(gè)新區(qū)——稀土高新區(qū)。一進(jìn)入高新區(qū)，就讓人有些意外，因?yàn)榕c其它城市的高新區(qū)不太一樣，在這里，很難看到高新產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的氣息，迎面而來的卻都是大片大片的新樓盤，所到之處，都是已經(jīng)竣工或者還未竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，仿佛整個(gè)稀土高新區(qū)就是房地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)。

一位房地產(chǎn)置業(yè)顧問告訴記者，包頭目前在建房地產(chǎn)項(xiàng)目接近240個(gè)，另據(jù)包頭市住房保障和房屋管理局資料，包頭現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有198家。不過，7月的包頭卻看不到熱火朝天的景象，相反，絕大多數(shù)在建項(xiàng)目都已經(jīng)停工，工地、腳手架和塔吊上都看不到工人，只有個(gè)別樓盤里有三三兩兩的人在施工。有消息稱，當(dāng)?shù)卦诮ǚ康禺a(chǎn)項(xiàng)目中，停工的占90%以上。這些項(xiàng)目為什么會(huì)停工呢？

記者試圖尋找開發(fā)商了解情況，但遲遲找不到一個(gè)開發(fā)商，多方打聽，聽到的卻都是開發(fā)商跑路、失蹤的傳言。

在天安雅居小區(qū)，幾百位購房者交了房款卻拿不到房子，也紛紛傳言開發(fā)商跑了。一位購房者擔(dān)心：“有可能開發(fā)商資不抵債，咱們民間融資這一塊搞得老是這種，自殺的那干什么的……”

這位購房者的話，其實(shí)專有所指，今年6月，包頭本地一位開發(fā)商魏剛因?yàn)橘Y金鏈斷裂，被高利貸逼得走投無路而自殺。這一事件讓整個(gè)包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)籠罩在一片陰影之中，更讓購房者提心吊膽。

魏剛自殺事件，在包頭轟動(dòng)一時(shí)，業(yè)界普遍認(rèn)為這一事件可能有示范效應(yīng)。因?yàn)榈拇_有一些開發(fā)商與魏剛一樣，向放高利貸的人求助。高利貸的利息最高可達(dá)每月5%，盡管這違反中國法律規(guī)定，但并不妨礙把債務(wù)人壓垮。

記者了解到，包頭開發(fā)商勝達(dá)房地產(chǎn)公司老板魏剛生前最后開發(fā)的項(xiàng)目叫“鼎泰風(fēng)華”。那么，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在怎么樣了？記者尋找到了一位知情的出租車司機(jī)，他帶記者來到了鼎泰風(fēng)華小區(qū)。

鼎泰風(fēng)華小區(qū)屬于拆遷改造房，目前入住率很高，業(yè)主們的生活也很正常，貌似與其它小區(qū)沒什么兩樣。然而，把目光轉(zhuǎn)向距離大門口不到100米處，就能感覺到有一些異樣——這里是鼎泰風(fēng)華的售樓中心，門上掛著大鎖，貼著當(dāng)?shù)毓膊块T的封條，還貼有一張“報(bào)案流程”，提醒與勝達(dá)房地產(chǎn)公司有資金糾紛的人如何報(bào)案，要求提供“借據(jù)和轉(zhuǎn)款憑證”，很顯然，公安處理的是魏剛生前從民間融資以及借高利貸的案子。

根據(jù)目前已知的數(shù)額，魏剛通過各種渠道融資欠款至少7億元，單筆借貸最高達(dá)1.2億元。而這些融資多數(shù)是高利貸，利率最高者達(dá)到月利率5%。出租車司機(jī)對(duì)記者感嘆：“7個(gè)多億，（魏剛）一睜眼就是上千萬的利息，他這個(gè)受不了，逼著死……”

據(jù)了解，魏剛投資開發(fā)的樓盤早在去年就已經(jīng)陷入資金危機(jī)。為緩解壓力，勝達(dá)公司在去年底還推出了一項(xiàng)優(yōu)惠政策：對(duì)全款買房的業(yè)主，給予10%優(yōu)惠。但面對(duì)房地產(chǎn)全行業(yè)的調(diào)控，消費(fèi)者普遍處于觀望狀態(tài)。魏剛情急之下，大幅降價(jià)促銷——今年年初，鼎泰風(fēng)華的價(jià)格一度從每平方米四五千元降至三千多元，比包頭其他同類小區(qū)每平方米至少低了1000元，但是，市場(chǎng)依然反應(yīng)冷淡。在包頭，鼎泰風(fēng)華被認(rèn)為是壓垮魏剛的最后一根稻草，因?yàn)閿傋愉伒锰罅恕?/p>

原來，這一片已經(jīng)入住的小區(qū)只是鼎泰風(fēng)華的一期項(xiàng)目，而這一大片半拉子工程是它的二期項(xiàng)目，鼎泰風(fēng)華的三期項(xiàng)目只是圈好了地，剛剛開始打地基。所有項(xiàng)目在魏剛出事后都已全面停工，這些項(xiàng)目將來會(huì)成為爛尾樓，還是有人出手接盤，目前尚無明確的消息。

開發(fā)商拖欠工程款，出現(xiàn)了“頂賬房”

在包頭調(diào)查過程中，很難聯(lián)系到開發(fā)商，絕大多數(shù)樓盤的銷售處都已關(guān)閉。不過，稀土高新區(qū)央企中建投資的御瀾世家項(xiàng)目，和鋼鐵大街上的凱旋中央公園項(xiàng)目，售樓處都正常開門，售樓員均稱自家項(xiàng)目一切正常，毫無資金壓力。

凱旋中央公園售樓員告訴記者，“你可以從民族西路繞到小區(qū)，因?yàn)槎荚谑┕?，別有什么石子落下來，對(duì)咱們?cè)斐晌ｋU(xiǎn)，你可以站在門口，看一下咱們整體施工的一個(gè)進(jìn)度?！庇浾甙词蹣菃T所說方向，繞到這個(gè)樓盤的側(cè)面看了一下，發(fā)現(xiàn)的確有幾個(gè)人員在工作，但相對(duì)偌大一個(gè)工地，顯得有些冷清。這種施工場(chǎng)面是否正常呢？

知情的出租車司機(jī)向記者指出，這樣的施工場(chǎng)面實(shí)際是在作秀，“你看吊東西很困難，這會(huì)兒都是作秀，有錢的情況下可以說七天就建一層，封頂了六七天又一層，他沒錢就是這樣的……”

這樣的細(xì)節(jié)比較，顯示出目前包頭即使很有實(shí)力的大開發(fā)商在資金上也有一些捉襟見肘了。中小開發(fā)商資金上的壓力就表現(xiàn)得更為直接，與中建御瀾世家相鄰的一個(gè)樓盤外，干脆掛出了醒目的橫幅，上面寫著：“開發(fā)商拖欠工程款造成停工，謝絕入內(nèi)”。此樓盤名叫牡丹花園，開發(fā)商是包頭牡丹園置業(yè)有限公司，總共有8棟高層住宅，都已封頂，但看起來已停工很久，散落的鋼材上長滿銹跡，院子里四處都是荒草，顯得一片狼藉。

中建御瀾世家的售樓員說，目前整個(gè)包頭只有鼎泰風(fēng)華和牡丹花園兩個(gè)樓盤有資金問題。但記者調(diào)查顯示，資金鏈壓力在包頭絕非個(gè)別現(xiàn)象。根據(jù)興麟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員透露的線索，記者找到了高新區(qū)郊外的萬和城項(xiàng)目，這里同樣有些狼藉，值班員證實(shí)，售樓處已經(jīng)關(guān)門，開發(fā)商下落不明。

在鼎泰風(fēng)華老板自殺后一個(gè)月時(shí)間里，包頭已經(jīng)傳出了數(shù)起開發(fā)商跑路的消息，都與資金鏈斷裂有關(guān)。而在目前，包頭二手房市場(chǎng)上出現(xiàn)的一種新房源，叫頂賬房，更印證了開發(fā)商普遍遇到的資金問題。有房屋中介告訴記者，所謂“頂賬房”，就是說沒錢給建設(shè)單位、施工單位了，那就用蓋起來的房頂賬。

天安雅居的購房者交了房款兩年后還沒拿到房子，很多業(yè)主猜疑自己的房子也成了開發(fā)商的頂賬房。一位業(yè)主羅先生抱怨，“我們的房子全部蓋好了，但是開發(fā)商不交房，說房管局沒驗(yàn)收，我很奇怪，房子建這么好，門窗所有暖氣片全部好了，怎么不能交房？”

和羅先生一樣遭遇的在這個(gè)小區(qū)有幾百戶業(yè)主，都是交了房款，房子也早就建好，但開發(fā)商就是不交房子，到了最近幾個(gè)月，大家連開發(fā)商也找不到了，于是都慌了神。記者在小區(qū)拍攝期間，天安雅居聞?dòng)嵹s來了一位開發(fā)商的代表，鄂爾多斯三恒房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售項(xiàng)目經(jīng)理肖鋼。

但肖鋼的出現(xiàn)并沒有化解業(yè)主們心中的擔(dān)憂，因?yàn)殚_發(fā)商來自鄂爾多斯，業(yè)主們的第一反應(yīng)是民間信貸風(fēng)險(xiǎn)和樓市泡沫。

針對(duì)業(yè)主們的擔(dān)心，肖鋼否認(rèn)存在資金鏈問題，并向記者表示，開發(fā)商實(shí)力雄厚，同時(shí)在內(nèi)蒙幾個(gè)地區(qū)開發(fā)著五個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

那同時(shí)鋪開這么多項(xiàng)目，開發(fā)商的資金從哪里來呢？肖鋼的說法是因?yàn)殂y行不給貸款，所以是“多渠道自籌資金”，具體如何自籌，他則表示不太清楚。不過，肖鋼承認(rèn)，國家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行調(diào)控以來，他們公司資金上的確很艱難，但是沒有到資金鏈斷裂的地步。

當(dāng)被問及有些房子之所以沒有按時(shí)交付是否因?yàn)橥锨妨耸┕挝坏墓こ炭钏员坏盅簳r(shí)，肖鋼表示“欠一小部分，沒有抵押”，那為何拖了一年還不交給業(yè)主房子呢？

肖鋼解釋，去年10月份應(yīng)該交工，但是當(dāng)?shù)卮迕駚磉@兒鬧事，他們?nèi)ツ?月份停工，停到今年5月份，“一直在停工”。

不過，業(yè)主們對(duì)這個(gè)說法并不認(rèn)可，因?yàn)樗麄冑徺I的房子在去年10月就已經(jīng)建好。這樣，天安雅居業(yè)主們拿不到房子的真正原因依然不明。但可以看出的是，包頭開發(fā)商的資金鏈問題顯然已不是個(gè)別現(xiàn)象。

奇怪的漲價(jià)

渣打銀行前不久發(fā)表報(bào)告說，預(yù)計(jì)借了大量信托貸款的開發(fā)商將會(huì)通過大幅降價(jià)或出售資產(chǎn)來償債，估計(jì)房價(jià)將會(huì)平均下降10%。在包頭，很多人也都以為，鼎泰風(fēng)華開發(fā)商魏剛自殺事件，可能會(huì)刺激其它開發(fā)商為緩解資金壓力而大幅降價(jià)促銷。那么，包頭樓盤是否選擇了大幅降價(jià)增加銷量來緩解資金壓力呢？

在中建御瀾世家，銷售人員對(duì)記者表示，“我們沒有必要做那個(gè)促銷，我們前期開盤的時(shí)候，那時(shí)候均價(jià)是六千多的，現(xiàn)在均價(jià)都八千了?！?/p>

這些售樓員稱，不光他們的樓盤漲價(jià)了，包頭樓市最近幾個(gè)月整體都在漲價(jià)，這讓人有些意外。大量樓盤停工，很多開發(fā)商又面臨資金鏈斷裂的威脅，房價(jià)為什么會(huì)不降反升呢？

記者進(jìn)一步走訪發(fā)現(xiàn)，包頭幾家正常營業(yè)的售樓處不僅都堅(jiān)稱不會(huì)降價(jià)，反而正在漲價(jià)。甚至，停工項(xiàng)目停止銷售，也沒有降價(jià)。寧可停售也不降價(jià)，這又是為什么呢？

業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析，這主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)開發(fā)商是高價(jià)拿地，房價(jià)有所波動(dòng)的話，有一些樓盤基本上沒有利潤空間了?！安皇遣幌虢?，是沒有空間。那么再加上融資成本的這種不斷的上升，只有房價(jià)上漲，才能盈虧平衡?！?/p>

包頭天安雅居項(xiàng)目經(jīng)理肖鋼的話證實(shí)了這種判斷?！拔覀兎孔訌那澳觊_始銷售，銷售的時(shí)候，房價(jià)剛開始賣得很低，但是開發(fā)周期太長，實(shí)際上我們賣到三千到三千一，按目前來說是虧錢，成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三千一?！?/p>

很顯然，天安雅居前年開盤時(shí)的銷售價(jià)絕對(duì)不會(huì)賠錢，但兩年來，由于國家樓市嚴(yán)控政策，包頭房價(jià)并沒出現(xiàn)預(yù)期中的漲幅，這樣一來，開發(fā)商民間融資的高額成本就難以承受。

記者采訪過的銷售人員對(duì)漲價(jià)現(xiàn)象普遍表示：本來包頭房價(jià)就低，加上最近利好消息出現(xiàn)了，政策有松動(dòng)跡象。他們認(rèn)為，只要“挺過去”，很快就能“緩過來”，利好消息也會(huì)越來越多。

事實(shí)上，銷售者對(duì)目前樓市的預(yù)期依然很高，一位售樓員就表示，“像我們包頭屬于三線城市，市場(chǎng)還沒開始往上起呢，國家打壓也打壓不到我們這種小城市……”

有專家表示，非理性漲價(jià)的包頭現(xiàn)象說明，在目前的困境下，房地產(chǎn)商再一次和政策進(jìn)行著博弈。房產(chǎn)商們認(rèn)為政策遲早會(huì)變化，這對(duì)雙方是一個(gè)巨大的考驗(yàn)——整個(gè)房地產(chǎn)政策究竟誰能扛得住，是政府扛得住，還是開發(fā)商扛得住。在開發(fā)商看來，只要扛過最寒冷的冬天，就會(huì)陽光明媚就會(huì)春暖花開，這是開發(fā)商多年來與政策博弈得出的一個(gè)基本經(jīng)驗(yàn)。

但問題是，房產(chǎn)商們還能扛多久？

包頭房地產(chǎn)的樣本意義

對(duì)于房地產(chǎn)界的包頭現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為具有樣本意義?！斑@是中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，非常畸形非常典型的一個(gè)案例?！?/p>

在他看來，包頭房地產(chǎn)陷入困境的真正原因還是對(duì)市場(chǎng)與政策的認(rèn)知問題?！鞍ㄩ_發(fā)商在內(nèi)的很多人認(rèn)為中國的房價(jià)是永遠(yuǎn)往上漲，很多人把2009年、2010年非常不正常的上漲，看成是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)，每年房價(jià)上漲30%、50%，他們認(rèn)為是一種常態(tài)，這種情況下他們的邏輯是跟政策進(jìn)行對(duì)抗，不管政策如何調(diào)控，信貸上如何進(jìn)行限制，他們?nèi)哉J(rèn)為，可以通過高利貸，可以通過各種各樣的融資渠道解決，只要扛過去我就能活下來?！?/p>

然而，靠民間融資借高利貸開發(fā)房地產(chǎn)有一個(gè)前提，就是房價(jià)必須一直上漲，而且漲幅必須高于高利貸的利率，否則很可能引起資金鏈斷裂。“所以我們看到了包括包頭，包括鄂爾多斯在內(nèi)，很多開發(fā)商由于無法清償?shù)狡诘母呃J，民間接連出現(xiàn)跑路甚至自殺的情況，這種情況基本上可以講，是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)本身的形勢(shì)，對(duì)房價(jià)的形勢(shì)，包括對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控本身，重大誤判的結(jié)果?！瘪R光遠(yuǎn)說。

在馬光遠(yuǎn)看來，出于穩(wěn)增長的需要松動(dòng)調(diào)控，并不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槲磥砜隙ㄟ€要解決這個(gè)問題。所以高層不斷強(qiáng)調(diào)調(diào)控肯定是對(duì)的。關(guān)鍵是外界怎么樣解讀，一方面中央高層強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，另一方面很多地方政府不斷玩一些小動(dòng)作不斷在所謂的“微調(diào)”房地產(chǎn)政策，“這個(gè)對(duì)市場(chǎng)造成很大的一個(gè)混亂”。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)的“包頭現(xiàn)象”本身恰恰說明，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控，真的見效了，像這種非理性的開發(fā)，非理性預(yù)期下做的規(guī)劃，現(xiàn)在基本上被打出來了“原形”。因?yàn)榘^房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大面積停工和資金鏈問題，并不是因?yàn)閲覙鞘袊?yán)控政策，而是出在它自身的畸形發(fā)展：第一是融資結(jié)構(gòu)，民間借貸高利貸周期短、利率高、風(fēng)險(xiǎn)大；第二是包頭房地產(chǎn)業(yè)屬于過度開發(fā)，房子已經(jīng)過量。

可以想象，如果目前出于經(jīng)濟(jì)壓力和穩(wěn)增長的需要，松動(dòng)政策，拉動(dòng)房地產(chǎn)回暖，國家這兩年房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)功虧一簣，陷入又一輪惡性循環(huán)。

但這種可能性不大。明顯的信號(hào)是，7月份，中央高層和相關(guān)部門六次高調(diào)表態(tài)，堅(jiān)持嚴(yán)控，防止房價(jià)反彈。很顯然，高層已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了樓市不好的苗頭。7月下旬，國務(wù)院先后派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查，這更彰顯了中央不放松調(diào)控的決心。

在專家看來，調(diào)控政策肯定不宜松動(dòng)，但絕不是解決之本。因?yàn)闃鞘凶畲蟮膯栴}是對(duì)樓市漲價(jià)的非理性預(yù)期沒有改變，無論開發(fā)商還是社會(huì)各界，都固執(zhí)地認(rèn)為：房價(jià)總會(huì)漲的。

事實(shí)上，整個(gè)房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)，不是建立在調(diào)控的基礎(chǔ)上，而是建立在制度的基礎(chǔ)上。

馬光遠(yuǎn)就認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)健康了，就不需要調(diào)控的措施，也就不會(huì)有調(diào)控存在，而是依靠它內(nèi)控的機(jī)制，比如說通過房產(chǎn)稅，通過暴利稅，通過遺產(chǎn)稅，通過住房保障體系內(nèi)的一系列的制度舉措，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康。