房地產(chǎn)繁榮可持續(xù)嗎？

陳玉宇

關(guān)于房地產(chǎn)，最近有兩種截然對(duì)立的觀點(diǎn)。一種認(rèn)為2005～2010年期間形成了巨大的地產(chǎn)泡沫；另一種則認(rèn)為中國(guó)不存在地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)繁榮還可持續(xù)20年。中國(guó)房地產(chǎn)究竟有無(wú)泡沫？這是個(gè)很難回答的問(wèn)題。主張有的人，有以下理由：第一，2005～2009年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲了3倍；第二，房?jī)r(jià)與月租金之比達(dá)到500，遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的300左右,這個(gè)指標(biāo)表達(dá)的是房子作為投資的收益水平；第三，房?jī)r(jià)與家庭收入之比過(guò)高，很多城市10∶1，像北京這樣的大都市則是25∶1，而國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。

泡沫形成原因被歸結(jié)為：寬松的房貸條件；低利率水平；人們?nèi)狈Τ浞值慕鹑谕顿Y產(chǎn)品可供選擇，被迫購(gòu)房保值圖利；地方政府依賴賣(mài)地作為財(cái)政收入來(lái)源的動(dòng)機(jī)，過(guò)度抬升地價(jià)；2009年的4萬(wàn)億元刺激方案，鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資。

經(jīng)濟(jì)決策者似乎接受了房地產(chǎn)存在泡沫的觀點(diǎn)，2010年開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控。主要措施為兩類(lèi)：一是限購(gòu)，二是限制開(kāi)發(fā)能力。前者是為了降低需求，從而減緩房?jī)r(jià)上升步伐。后者在于避免企業(yè)在錯(cuò)誤價(jià)格信號(hào)引導(dǎo)下過(guò)度投資開(kāi)發(fā)房產(chǎn)。

兩年多來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格并未像人們預(yù)期的那樣，泡沫破裂，應(yīng)聲大落。短期內(nèi)房?jī)r(jià)微降，成交低迷。近來(lái)，房?jī)r(jià)有抬頭回升之意。中央政府呼吁繼續(xù)房地產(chǎn)緊縮不動(dòng)搖，雖然總體經(jīng)濟(jì)由于需求不振已經(jīng)大幅度失速。

在我看來(lái)，主張泡沫者的理由并不充分，泡沫論實(shí)站不住腳。首先，價(jià)格租金比，并不能簡(jiǎn)單與國(guó)際水準(zhǔn)比較。在國(guó)際資本流動(dòng)管制的經(jīng)濟(jì)里，要看可供投資的其他金融產(chǎn)品的收益率。很明顯，中國(guó)的銀行資產(chǎn)收益率極低甚至為負(fù)，較之地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如。其次，房?jī)r(jià)與收入比，衡量的是人們的支付能力。兩點(diǎn)原因使得我們不能援引國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)作為參照。首先，中國(guó)是高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)，人們收入增長(zhǎng)很快，7年翻一倍，而美國(guó)大約是35年翻一倍。動(dòng)態(tài)看，快速增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)中人們似乎會(huì)容忍更高的當(dāng)期房?jī)r(jià)收入比。此外就是收入不平等的影響。某城市以中位數(shù)收入計(jì)算房?jī)r(jià)收入比10倍，但是對(duì)于前1／3高收入家庭而言，這個(gè)比值就會(huì)很低，甚至低于5。因此長(zhǎng)期以來(lái)，房?jī)r(jià)對(duì)于高收入組別而言太低，這部分家庭強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)需求一直將房?jī)r(jià)抬高到今天的高位。今日之房?jī)r(jià)，對(duì)于高收入群體而言剛好，而對(duì)于低收入群體則屬于天價(jià)。在北京，后2／3收入人群面對(duì)的房?jī)r(jià)收入比甚至超過(guò)40。前1／3家庭的購(gòu)買(mǎi)能力支撐此市場(chǎng)，因此這兩年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控并未使得房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落。

在我看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)無(wú)泡沫，但是不健康。不健康指的是1／3高收入家庭支撐房地產(chǎn)，后2／3人群當(dāng)前房?jī)r(jià)無(wú)支付能力。這個(gè)現(xiàn)象是30年來(lái)形成的收入分配不平等格局，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的反映。可惜的是，面對(duì)這種長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，出現(xiàn)了不正確的解決思路。這種思路的基本內(nèi)容，就是否定房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓吹擴(kuò)大政府在提供住房方面的角色。這種思路，可謂謬以千里啊！

根據(jù)研究，中國(guó)人均住房面積31平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同等收入國(guó)家。根據(jù)各國(guó)人均住房面積與收入的關(guān)系，中國(guó)的人均住房面積理論值應(yīng)該是20平方米。日本如此高的收入，其人均住房面積大約只有34平方米。研究者將原因歸結(jié)為中國(guó)人愛(ài)大房子/家庭規(guī)模小以及缺乏房產(chǎn)稅所致。我樂(lè)意指出，最近十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展，主要由比較富裕人群的房屋需求所驅(qū)動(dòng)，因此房子通常較大。

未來(lái)房地產(chǎn)依然繁榮，其基礎(chǔ)是城市化。據(jù)研究，中國(guó)的城市化將持續(xù)到2040年。最近20年城市人口將增加3.5億人，每年1700萬(wàn)人。伴隨著城市化，人均收入繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，估計(jì)大約在7％～9%。由此推算，房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)10～20年，將繼續(xù)繁榮，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。最近幾年的低迷，將會(huì)是短暫的。

未來(lái)15年，如能實(shí)現(xiàn)中等收入階層的收入速度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，同時(shí)保持房?jī)r(jià)每年以高于通貨膨脹1～2個(gè)點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，那么大部分中等收入人群面臨的房?jī)r(jià)收入比會(huì)回到正常狀態(tài)。這是很富挑戰(zhàn)的目標(biāo)，需要智慧！