淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本與質(zhì)量管理

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定的質(zhì)量、時間和費(fèi)用要求下，從取得房地產(chǎn)開發(fā)用地開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，完成可以滿足人們需要的建筑及其附屬和環(huán)境的一次性任務(wù)。為提高房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實(shí)現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。然而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也存在一定的問題，如：前期策劃準(zhǔn)備不充分、成本控制不及時、工程完成后質(zhì)量難保證等現(xiàn)象，需要房地產(chǎn)開發(fā)過程中不斷進(jìn)行調(diào)整，采取有效措施進(jìn)行管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；成本控制；質(zhì)量管理

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計前提，從居住建筑的設(shè)計出發(fā)保證建筑的設(shè)計和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)項(xiàng)目管理模式為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對項(xiàng)目風(fēng)險能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風(fēng)險，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險實(shí)際上對工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和財力，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強(qiáng)對項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計對整棟建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌握和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對后續(xù)工作的完善起促進(jìn)作用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個基礎(chǔ)的管理平臺。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計。項(xiàng)目的設(shè)計與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中最重要的一項(xiàng)管理活動，其目的是為項(xiàng)目的用戶（客戶、項(xiàng)目相關(guān)者）提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。關(guān)鍵是項(xiàng)目過程和產(chǎn)品都必須滿足項(xiàng)目目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制是采用有效措施確保實(shí)現(xiàn)合同（設(shè)計承包合同、施工合同、材料供應(yīng)合同等），商定的質(zhì)量要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并避免出現(xiàn)常見的質(zhì)量問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制應(yīng)做到：項(xiàng)目設(shè)計必須符合設(shè)計承包合同規(guī)定的質(zhì)量要求，并且投資額、建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書的范圍內(nèi)；設(shè)計文件、圖紙要清晰完整，各相關(guān)圖紙這間無矛盾；項(xiàng)目的序設(shè)備先型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠；環(huán)境保、“三廢”處理、能源利用要符合國家和有關(guān)部門的規(guī)定指標(biāo)；施工過程要與技術(shù)要求相一致，與技術(shù)規(guī)范相一致，與設(shè)計質(zhì)量要求相一致，符合合同要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2. 設(shè)計階段的質(zhì)量控制。對設(shè)計工作質(zhì)量進(jìn)行檢查，這是一項(xiàng)十分細(xì)致的，同時又是技術(shù)性很強(qiáng)的工作。對設(shè)計工作進(jìn)行檢查要注意：設(shè)計工作以及文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解，設(shè)計是否符合規(guī)范要求，特別是強(qiáng)制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)保、抗震的標(biāo)準(zhǔn)，以及某些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

3. 施工過程中的質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關(guān)文件、報表以及進(jìn)行現(xiàn)場檢查及通過試驗(yàn)檢驗(yàn)途徑和相應(yīng)的方法實(shí)現(xiàn)的。審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表。審核施工現(xiàn)場分包單位的資質(zhì)證明文件，審批施工單位的開工申請書，檢查、核實(shí)與控制其施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量，審查施工單位提交的施工組織設(shè)計方案，控制工程施工質(zhì)量的技術(shù)保障措施，審核施工承包單位提交的有關(guān)材料、半成品和構(gòu)配件的質(zhì)量證明文，確保工程質(zhì)量有可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)，審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動態(tài)統(tǒng)計資料或管理圖表，審批有關(guān)工程質(zhì)量缺陷或質(zhì)量事故的處理報告，確保質(zhì)量缺陷或事故處理的質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項(xiàng)目由設(shè)計到實(shí)施的時間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計劃報告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。就目前而言，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計之時浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的管理不到位造成的。

3.工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的承包商之間存在相應(yīng)人溝通不到位，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計劃使開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。