房地產(chǎn)經(jīng)濟的統(tǒng)計指標(biāo)體系構(gòu)建

摘要：統(tǒng)計數(shù)據(jù)是經(jīng)濟研究的“原材料”，動態(tài)分析必然要涉及到統(tǒng)計指標(biāo)前后的一致性。本文將一些住房與房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)的理念和體系進(jìn)行梳理，特別是和美國的相關(guān)統(tǒng)計指標(biāo)進(jìn)行對比，相信對研究住房和房地產(chǎn)經(jīng)濟大有裨益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟；統(tǒng)計指標(biāo)；體系；構(gòu)建

一、平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)的含義

國外文獻(xiàn)中，住房居住水平的概念和我國不太一樣。國外文獻(xiàn)中不是用平均數(shù)，而是用眾數(shù)和中位數(shù)來反映居住水平。我國很少用到這兩個概念。我國主要采用平均數(shù)來反映居住水平。如我國房地產(chǎn)業(yè)2001~2010年發(fā)展規(guī)劃中要求，到2010年城鎮(zhèn)人均住房使用面積達(dá)到18平方米?！渡虾Ｊ袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展九五計劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的報告》提出，在2005年要達(dá)到12.4平方米，在2010年要達(dá)到24.2平方米。那么，這里的人均居住面積是否指大多數(shù)人的居住面積呢，是否代表居住面積的中間水平呢?為此，我們需要明確平均數(shù)、眾數(shù)和中位數(shù)的概念。

平均數(shù)是以樣本的指標(biāo)累加除以樣本個數(shù)。在樣本個數(shù)確定的情況下，它反映了總量水平。人均居住面積是所有住房總的居住面積除以人口，如果樣本中有幾個居住面積相當(dāng)大，對平均數(shù)的影響就特別大。

中位數(shù)(median)，是樣本個數(shù)為50%分界點的樣本指標(biāo)，即指標(biāo)大于中位數(shù)和小于中位數(shù)的樣本各占50%。它反映的是中間水平，是指標(biāo)高低水平的門檻。數(shù)學(xué)定義為：給定常數(shù)O

眾數(shù)(mode)，是樣本個數(shù)最集中的點，也就是說等于眾數(shù)的樣本最多。居住面積的眾數(shù)代表了大多數(shù)人的居住水平，是最流行的居住面積。它是樣本分布圖中與波峰對應(yīng)的樣本指標(biāo)。數(shù)學(xué)定義為：當(dāng)X為離散型隨機變量時，若Pj＞Pi對一切i≠j成立，則稱Xj為眾數(shù)；當(dāng)X為連續(xù)型隨機變量時，若f(X0)=max f閃，則稱X0為X的眾數(shù)。從統(tǒng)計學(xué)的角度出發(fā)，三者只有在樣本呈對稱分布時才相等，如果住房面積不符合對稱分布，三者并不相等。

概率統(tǒng)計學(xué)認(rèn)為，隨機變量服從正態(tài)分布或拉普拉斯分布。我國普遍采用正態(tài)分布，美國普遍采用拉普拉斯分布。這兩種分布都是對稱分布，概念使用偏好的差別不能用隨機變量分布理念的不同來解釋。實際上，使用概念偏好的差別，只是因為統(tǒng)計方法的不同。我國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主要來源于統(tǒng)計快報系統(tǒng)，樣本總體的大小容易得到，可以計算平均數(shù)；而國外的統(tǒng)計數(shù)據(jù)往往來啟于市場抽樣調(diào)查，不得不用平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等多種指標(biāo)，以反映總體情況。由此可知，如果居住面積不服從對稱分布，那么平均面積指標(biāo)就不能完全反映居住水平。

二、建筑面積、居住面積、使用面積的含義

住房面積是衡量住房水平的關(guān)鍵因素；住房面積一般有建筑面積、使用面積和居住面積三種不同的表示方法。在住房買賣中，我國一般使用建筑面積作為衡量標(biāo)準(zhǔn)；在制定住房目標(biāo)規(guī)劃時，則往往以人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn)。國外的住房面積往往指室內(nèi)使用面積，和我國存在一定的差異。

1.建筑面積

包括結(jié)構(gòu)面積和有效面積兩個部分。結(jié)構(gòu)面積是指房屋本身的各種結(jié)構(gòu)(如外墻、支柱、間壁墻等)所占的平面面積；有效面積即可供使用的面積。

2.居住面積

是指住房中專供日常生活起居使用的臥室、起居室的房間面積。居住面積系數(shù)(K1)居住面積／建筑面積。

3.使用面積

是指住房中分戶內(nèi)全部可供使用的凈面積，包括專供日常生活起居使用的臥室、起居室、客廳(堂屋)、亭子間、廚房、廁所、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、夾層、附層、閣樓(暗樓)等面積。使用面積按房屋的內(nèi)墻計算。

使用面積系數(shù)(K2)=使用面積／建筑面積。不同的年代具有不同的面積系數(shù)。不同的房屋類型具有不同的面積系數(shù)。以抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)計算，居住面積系數(shù)和使用面積系數(shù)在不同的樓型之間變化都相當(dāng)大，低層住宅多為老式住宅，功能分區(qū)較少，居住面積系數(shù)大；樓層越高，往往建筑的年代越近，其功能分區(qū)越多，因此居住面積系數(shù)越小，隨著樓層的增高，結(jié)構(gòu)部分必然要求更高，使用面積系數(shù)要小。多層住宅的得房率較高，這也是居民偏好多層住宅的原因之一。但是，容積率的減小對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，就意味著土地成本的上升。

居民的需求是預(yù)測預(yù)期的基礎(chǔ)，規(guī)劃目標(biāo)也是為了滿足居民的生活要求，住房的功能區(qū)反映了居民的需求和生活質(zhì)量，能夠體現(xiàn)住房功能的住房面積才能作為預(yù)測和規(guī)劃的指標(biāo)。從這個角度出發(fā)，使用面積是住房各個功能分區(qū)面積的總和，作為預(yù)測和規(guī)劃的指標(biāo)是最適合不過的。

三、中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營統(tǒng)計基層報表制度

中國的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)基本來自房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營統(tǒng)計基層報表制度。房地產(chǎn)報表制度是由各省、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)計局和國務(wù)院各有關(guān)部門負(fù)責(zé)，根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)M定的內(nèi)容，按照統(tǒng)一的統(tǒng)計范圍、計算方法、統(tǒng)計口徑和填報目錄，組織實施，按時填報。報表制度按報告期別分為年報和月報定期統(tǒng)計報表。房地產(chǎn)年報范圍包括：企業(yè)基本情況和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營統(tǒng)計情況；月報只有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營統(tǒng)計情況。

基層的報表由于受時間差，以及開發(fā)商填報能力等影響，存在一定誤差。隨著計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，審批、備案、登記等法定程序的數(shù)據(jù)已經(jīng)能夠方便地整理、匯總。一些城市的各行政部門之間已經(jīng)嘗試在信息系統(tǒng)上進(jìn)行數(shù)據(jù)整合，今后房地產(chǎn)的統(tǒng)計將會更加準(zhǔn)確、及時和全面。

四、結(jié)語

隨著我國房地產(chǎn)制度改革的進(jìn)一步深化 ，對房地產(chǎn)統(tǒng)計提出了更新更多的要求。因此 ，有必要研究房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系的構(gòu)建問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]李永福 章彤等課題《大盤房地產(chǎn)開發(fā)項目投資經(jīng)濟評價分析方法研究》 2005.

[2]《房地產(chǎn)新政——現(xiàn)狀、展望與思考》 西南財經(jīng)大學(xué)出版社，成都 2009.