美國(guó)次級(jí)債危機(jī)及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的警示

一場(chǎng)由美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)引起的風(fēng)暴正席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)。美次級(jí)債危機(jī)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度膨脹和大量貸款炒房。對(duì)于中國(guó)的炒房者來(lái)說(shuō)，也要“盛市思?！?，警惕房地產(chǎn)投機(jī)中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。

一、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

1.次級(jí)債危機(jī)造成國(guó)際短期資本從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)撤離。通過(guò)近來(lái)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)引起了全球?qū)_基金調(diào)整自身資產(chǎn)組合，增加流動(dòng)性資金的比例。這必然造成國(guó)際短期資本從中國(guó)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)撤離，導(dǎo)致中國(guó)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌。進(jìn)入2008年，我國(guó)證券市場(chǎng)一路低迷，股票價(jià)格連續(xù)下跌，市場(chǎng)低迷和悲觀情緒濃重。我國(guó)股市中銀行、鋼鐵、水泥等企業(yè)的股票價(jià)格也是受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響.不斷下跌，從而又影響到了我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。值得一提的是2009年1月5日，在開(kāi)市不久，美國(guó)銀行大手筆拋售和減持中國(guó)工商銀行股份54億美元股份，香港首富李嘉誠(chéng)所屬的公司也開(kāi)市大量減持我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行的股份，致使我國(guó)股市在新年第一天爬上1900點(diǎn)關(guān)口的股市開(kāi)門(mén)紅又一次跌到1900點(diǎn)下方。股市的低迷，必然引起房地產(chǎn)業(yè)的低迷走勢(shì)。在2008年下半年，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始走低，首當(dāng)其沖的就是全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)引起房地產(chǎn)商對(duì)于市場(chǎng)前景的擔(dān)憂，以及居民為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而采取觀望的態(tài)度。此外.國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，國(guó)際市場(chǎng)鋼鐵和煤炭?jī)r(jià)格的走低也加速我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。盡管房地產(chǎn)商在各個(gè)節(jié)假日前夕紛紛打出讓利促銷(xiāo)的活動(dòng)，以及民間團(tuán)體自發(fā)組織的團(tuán)購(gòu)隊(duì)伍進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，甚至是相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行集體采購(gòu)，但這些動(dòng)作并不能扭轉(zhuǎn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)低迷趨勢(shì)。資本市場(chǎng)全面下跌引致的財(cái)富效應(yīng)可能抑制國(guó)內(nèi)總消費(fèi)，從而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2.次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論提出挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)理論將居民購(gòu)房活動(dòng)主要區(qū)分為住房消費(fèi)與住房投資兩大類(lèi)。認(rèn)為前者購(gòu)買(mǎi)的住房用于自己家庭居住，后者購(gòu)買(mǎi)的住房是為了出租或者等待房?jī)r(jià)上漲將其出售以獲利。2005年以來(lái)，相繼出臺(tái)“舊國(guó)八條”、“新國(guó)八條”和“國(guó)六條”等一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，國(guó)家高度重視住房消費(fèi)與住房投資?！肮膭?lì)消費(fèi)，抑制投資”成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。同樣是居民購(gòu)房行為，住房消費(fèi)不僅受到政策的支持，而且在道德層面上也得到鼓勵(lì)；相反，住房投資不僅受到政策的抑制，在道德層面上也往往受到譴責(zé)。究其原因，主要是在我國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論看來(lái)，住房投資（或投機(jī)）與經(jīng)濟(jì)危機(jī)有著某種必然聯(lián)系，而住房消費(fèi)引起經(jīng)濟(jì)危機(jī)的概率和風(fēng)險(xiǎn)很小。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)是一起典型的由住房消費(fèi)引起的信貸危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)上，信用低的人只能在次級(jí)市場(chǎng)上尋求貸款。由于次級(jí)抵押貸款利率通常比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款利率高，加上美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施的低利率政策，引起美國(guó)購(gòu)房熱不斷升溫。

二、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的啟示

1.實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化，通過(guò)證券化分散風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的各大商業(yè)銀行還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，所有按揭貸款都存放在商業(yè)銀行，也意味著所有風(fēng)險(xiǎn)都集中于商業(yè)銀行。一旦銀行遭遇風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)致命打擊。對(duì)此，加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款債券，引進(jìn)抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問(wèn)題，避免所有風(fēng)險(xiǎn)都集中在商業(yè)銀行。并減少風(fēng)險(xiǎn)積聚，把風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給其他投資者，從根本上改變傳統(tǒng)銀行的盈利模式，幫助融機(jī)構(gòu)突破資本的瓶頸。當(dāng)然，在推動(dòng)住房抵押貸款證券化的過(guò)程中，也要加強(qiáng)監(jiān)管.注意規(guī)避由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2.要從根本上解決投資結(jié)構(gòu)與土地的問(wèn)題，引導(dǎo)投資與消費(fèi)行為，建立和健全配套的金融服務(wù)體系，同時(shí)要增強(qiáng)信息的流通，盡量避免非理性行為，另外要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，及早發(fā)現(xiàn)并防范治理房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而使房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。特別是完善金融體制，控制資金源頭，金融機(jī)構(gòu)是房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，是房產(chǎn)資金的主要來(lái)源，而我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)是在房產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下介入的，因此，完善健全金融體制，加強(qiáng)政府對(duì)金融的監(jiān)管，幫助金融機(jī)構(gòu)減少金融風(fēng)險(xiǎn)，拓寬企業(yè)和個(gè)人的融資渠道，實(shí)行金融創(chuàng)新是控制資金源頭有效防范地產(chǎn)泡沫的重要手段。這方面可以借鑒美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)要剔除其弊端。

3.切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和研究防范危機(jī)的措施。我國(guó)政府應(yīng)該切實(shí)采取措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，研究如何應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的住房信貸危機(jī)。政府應(yīng)時(shí)刻監(jiān)控住房抵押貸款市場(chǎng)的危機(jī)聚集情況，在危機(jī)爆發(fā)前向放貸者和投資者發(fā)出警告，減少或停止新的危險(xiǎn)住房抵押貸款。在市場(chǎng)危機(jī)爆發(fā)初期，政府應(yīng)該挺身而出，堅(jiān)定市場(chǎng)信心，防止市場(chǎng)過(guò)度反應(yīng)，導(dǎo)致危機(jī)擴(kuò)散到金融市場(chǎng)其他領(lǐng)域。政府應(yīng)該穩(wěn)定借貸者，減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產(chǎn)以降低收回的速度，保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定，也保證社會(huì)穩(wěn)定，防止危機(jī)擴(kuò)散到社會(huì)及政治領(lǐng)域。

4.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下加強(qiáng)金融監(jiān)管的作用。如果政府監(jiān)管部門(mén)缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)指引和勸告，缺乏對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)，不能對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示，就會(huì)失去對(duì)危機(jī)的預(yù)警。例如，早在2003年末，美聯(lián)儲(chǔ)就已經(jīng)注意到信貸門(mén)檻標(biāo)準(zhǔn)的下降，但由于貸款機(jī)構(gòu)這一做法并沒(méi)有違規(guī)，因此，沒(méi)有采取相應(yīng)的措施，未能及時(shí)出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的次級(jí)住房貸款監(jiān)管指引，這是爆發(fā)次貸危機(jī)的重要原因之一。汲取美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們必須在堅(jiān)持以規(guī)制性監(jiān)管為主的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機(jī)結(jié)合。同時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)反映在債券市場(chǎng)，根源于信貸市場(chǎng)，表明在一個(gè)統(tǒng)一的金融市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)具有較強(qiáng)的傳染性和擴(kuò)散性，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管不再是單個(gè)部門(mén)的事情。隨著境內(nèi)跨市場(chǎng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新和金融綜合經(jīng)營(yíng)步伐的不斷加快，我國(guó)應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)金融業(yè)綜合監(jiān)管。在當(dāng)前分業(yè)監(jiān)管的格局下，我國(guó)必須加強(qiáng)金融監(jiān)管協(xié)調(diào)與合作機(jī)制，強(qiáng)化功能監(jiān)管，防止出現(xiàn)監(jiān)管重疊、監(jiān)管遺漏或空缺的現(xiàn)象。并建立全國(guó)性的獨(dú)立的第三方資產(chǎn)評(píng)級(jí)公司，對(duì)其加強(qiáng)監(jiān)管，以避免重蹈美國(guó)次級(jí)債的覆轍。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)目前是全球矚目的焦點(diǎn)。次級(jí)債危機(jī)對(duì)我國(guó)影響不大，但卻給處于經(jīng)濟(jì)高位增長(zhǎng)、資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快攀升、流動(dòng)性過(guò)剩的中國(guó)敲響了警鐘。因此，隨著我國(guó)市場(chǎng)化改革的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不可撼動(dòng)，這對(duì)于保障我國(guó)金融市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展將大有裨益。