土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響機(jī)制分析

摘要：本文利用2001-2009年北京市相關(guān)數(shù)據(jù)分析了土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響機(jī)制。研究結(jié)果表明，在北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響明顯，這種影響主要是通過(guò)改變市場(chǎng)參與者關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期實(shí)現(xiàn)的。土地儲(chǔ)備制度和住宅用地“招拍掛”出讓方式降低了土地供給水平，導(dǎo)致市場(chǎng)參與者形成土地減少、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，同時(shí)地方政府出于利益考慮也對(duì)房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。對(duì)當(dāng)前土地儲(chǔ)備制度和住宅用地“招拍掛”出讓方式進(jìn)行改革，破除政府靠土地“經(jīng)營(yíng)城市”的做法對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展非常重要。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格;土地供給;土地儲(chǔ)備制度;“招拍掛”

2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)年均投資增幅超過(guò)25%，遠(yuǎn)高于GDP增幅和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅；但與此同時(shí)，也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和價(jià)位過(guò)高的問(wèn)題，并引發(fā)了諸多社會(huì)問(wèn)題。為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，解決城市居民，尤其是中低收入家庭的住房難題，政府多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但社會(huì)企盼的房?jī)r(jià)下降卻始終沒(méi)有出現(xiàn)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府通過(guò)土地儲(chǔ)備制度以及對(duì)經(jīng)營(yíng)性住宅用地實(shí)行“招拍掛”出讓?zhuān)卫慰刂屏送恋匾患?jí)市場(chǎng)供給。研究在此兩項(xiàng)制度下土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響和影響機(jī)制將有助于改進(jìn)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理，提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。本文在結(jié)構(gòu)安排上，首先分析土地儲(chǔ)備制度和“招拍掛”制度對(duì)土地供給的影響，然后分析土地供給對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制，最后是結(jié)論和政策建議。

一、土地儲(chǔ)備制度和“招拍掛”出讓方式對(duì)土地供給的影響

1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)），開(kāi)啟了我國(guó)城市住房制度的改革，此后圍繞著住房改革，一系列相關(guān)改革措施被提了出來(lái)。在土地領(lǐng)域，最重要的制度性改變就是土地儲(chǔ)備制度和“招拍掛”土地出讓方式的確立。1996年，上海市最早成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)“上海市土地發(fā)展中心”，2001年國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)）中指出，“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地實(shí)行收購(gòu)儲(chǔ)備制度”，自此，土地儲(chǔ)備制度得到廣泛普及，全國(guó)幾乎所有市縣都建立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)土地實(shí)行統(tǒng)一征收、統(tǒng)一出讓。

上世紀(jì)80年代起，我國(guó)開(kāi)始對(duì)原有單一行政劃撥土地制度進(jìn)行改革，借鑒香港土地批租的做法，提出了土地使用權(quán)有償出讓的土地使用制度，具體出讓方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌四種形式。2004年3月31日，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中強(qiáng)調(diào)，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)瑖?yán)禁這類(lèi)土地協(xié)議出讓?zhuān)?004年8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。

土地儲(chǔ)備制度以及“招拍掛”土地出讓方式的確立對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供地渠道、供地方式產(chǎn)生了重大影響，它使得地方政府壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，牢牢掌握了城市土地供給。其結(jié)果，一方面改變了原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多源頭、多渠道供應(yīng)土地的無(wú)序局面，節(jié)約了土地，提高了城市土地的利用效率；另一方面，政府通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征用等方法獲取土地，進(jìn)行整理和持有，并適時(shí)投放市場(chǎng)以調(diào)控各類(lèi)建設(shè)用地需求，也就是說(shuō)，政府擁有了土地供給這一重要的房地產(chǎn)調(diào)控工具。

二、土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響機(jī)制

一般理論認(rèn)為，緊縮的土地供給會(huì)推高住宅價(jià)格，就其影響機(jī)制而言，有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響是一種間接影響。土地供給的減少首先導(dǎo)致住宅供給減少，然后住宅供給的減少才推高住宅價(jià)格；由于從土地供給到開(kāi)發(fā)商建造住宅并供應(yīng)市場(chǎng)需要一定的時(shí)間，通常在一年以上，所以這種間接影響有一定的滯后期限。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響是一種直接影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者具有“理性預(yù)期”，人們意識(shí)到土地供給的減少會(huì)帶來(lái)遠(yuǎn)期住宅供給減少并導(dǎo)致住宅租金的提高，這些增加的房租會(huì)資本化為當(dāng)前的住宅價(jià)格，進(jìn)而推升住宅價(jià)格；實(shí)際中，這種直接影響也有一定的滯后期限。

Peng Wheaton對(duì)香港1964-1990年房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究證明，在香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)期土地供給和住宅價(jià)格之間不存在影響，滯后一期至三期的土地供給和住宅價(jià)格之間存在著直接影響，土地供給的變化直接改變房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的預(yù)期而改變價(jià)格，在這種機(jī)制下，更高的住宅價(jià)格推高地價(jià)，導(dǎo)致人們?cè)谧≌ㄔO(shè)中用更多的資本代替升值的土地，結(jié)果是住宅的開(kāi)發(fā)密度增大，住宅的供給不受土地供給的影響，因而排除了土地供給對(duì)住宅價(jià)格的間接影響。同時(shí)Peng Wheaton指出，這種影響機(jī)制成立的前提條件是成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)和靈活寬松的建筑容積率制度。

三、土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響分析

由于北京市土地整理儲(chǔ)備中心成立于2001年，本文在上面理論分析的基礎(chǔ)上，利用北京市2001年-2009年相關(guān)數(shù)據(jù)分析土地儲(chǔ)備制度和“招拍掛”制度影響下北京市土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響以及相應(yīng)的影響機(jī)制。土地供給采用歷年土地購(gòu)置面積，住宅供給采用歷年住宅竣工面積，住宅價(jià)格采用北京市年度平均價(jià)格。分析結(jié)果如下：

從上圖可以看出，滯后1期的土地供給和住宅價(jià)格相關(guān)性比較明顯。2003年北京市土地供給自1998年城市住房制度改革以來(lái)首次下降，而2004年北京市住宅價(jià)格上漲6.53%，是1998年以來(lái)的最高增幅；2004年北京市住宅用地開(kāi)始實(shí)行“招拍掛”方式，開(kāi)發(fā)商趕在“8.31”大限前購(gòu)地，導(dǎo)致土地供給稍有增加，2005年北京市住宅價(jià)格暴漲23.29%；2005年以后北京市住宅用地持續(xù)在低位徘徊，這段時(shí)間北京市的住宅價(jià)格開(kāi)始猛漲，2006年上漲26.02%，2007年為44.55%，2008年受金融危機(jī)影響降為9.26%，2009年則又反彈至13.53%。這說(shuō)明土地供給對(duì)住宅價(jià)格有顯著影響。

觀察土地供給和住宅供給的走勢(shì)圖，可以發(fā)現(xiàn)，滯后3期的土地供給和住宅供給的相關(guān)性也比較明顯。2002年北京市土地供給達(dá)到峰值，而北京市住宅供給在2005年也達(dá)到峰值；此后土地供給減少，住宅供給也隨之減少。這種情況不同于Peng Wheaton關(guān)于香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上土地供給和住宅供給無(wú)關(guān)的研究結(jié)果，其原因可能在于，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和容積率制度等方面同香港市場(chǎng)相比都存在較大差異，北京的建筑容積率不高，受此影響，住宅供應(yīng)受到土地供應(yīng)限制。

進(jìn)一步分析住宅供給和住宅價(jià)格的走勢(shì)，2003年以前北京市住宅價(jià)格比較穩(wěn)定，但是，住宅供給卻增長(zhǎng)迅速，年均增長(zhǎng)30%；2004年北京市住宅價(jià)格開(kāi)始上漲，2005年上漲23.29%，而相應(yīng)的住宅供給卻達(dá)到12年來(lái)的最大值。由此，可以判斷，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅供給對(duì)住宅價(jià)格的影響不是很顯著，這也說(shuō)明，我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲很大程度上是由需求拉動(dòng)的，供給對(duì)價(jià)格的影響不大。

四、研究結(jié)論

從上述分析可知，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)4，土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響是一種直接影響。北京市的土地供給水平從 2001年的1471.8萬(wàn)平方米下降到2009年的625.0萬(wàn)平方米，降幅超過(guò)57%。土地供給的下降使房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者認(rèn)識(shí)到，土地儲(chǔ)備制度和住宅用地“招拍掛”制度的建立將會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的土地供應(yīng)更加緊張，從而導(dǎo)致未來(lái)住宅供應(yīng)減少和租金上漲，這種預(yù)期的改變刺激了逐利的投資投機(jī)需求，還帶動(dòng)了一部分因?yàn)椤芭聺q”而提前釋放的剛性需求，最終導(dǎo)致住宅價(jià)格的上漲。

在這個(gè)過(guò)程中，政府雖然牢牢控制了土地一級(jí)市場(chǎng)，具有了通過(guò)土地供給調(diào)控住宅價(jià)格的能力，但是政府卻更愿意通過(guò)控制土地供給、擴(kuò)大拆遷等手段刺激房?jī)r(jià)上漲，從中獲得巨額土地收益。在我國(guó)相當(dāng)多的地方，土地收入占到地方財(cái)政收入的一半以上，其中土地直接稅收及由此帶來(lái)的間接稅收，占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金收入又占地方預(yù)算外收入的60%以上5，成為名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。當(dāng)市場(chǎng)參與者認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，在住宅價(jià)格屢調(diào)屢漲的過(guò)程中，住宅價(jià)格不斷上漲的預(yù)期就被逐漸強(qiáng)化鞏固，這是我國(guó)近幾年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要原因。

五、 政策建議

在正常的市場(chǎng)條件下，土地儲(chǔ)備制度和住宅用地“招拍掛”制度在優(yōu)化配置土地資源、防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失和從源頭上治理腐敗等方面能發(fā)揮重要作用，但在當(dāng)前我國(guó)住宅價(jià)格高漲、中低收入家庭普遍面臨購(gòu)房難題的情況下，應(yīng)該采取相應(yīng)措施來(lái)完善。

1.打破政府在城市土地市場(chǎng)上的壟斷地位，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在一定條件下進(jìn)入市場(chǎng)，改變我國(guó)土地市場(chǎng)二元分割格局，在土地供給市場(chǎng)上形成多元化供地的局面，在競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)定地價(jià)。

2.改革現(xiàn)有住宅用地“招拍掛”制度。2010年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）中提出，各地政府要探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。土地出讓不能只堅(jiān)持“價(jià)高者得”，而應(yīng)綜合考慮土地節(jié)約集約程度、中小套型建設(shè)要求等條件，發(fā)揮抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的調(diào)節(jié)作用。

3.改變政府靠土地“經(jīng)營(yíng)城市”的理念，著眼于為社會(huì)提供買(mǎi)的起的住宅，通過(guò)制定科學(xué)的土地計(jì)劃足額、穩(wěn)定的供應(yīng)住宅用地，引導(dǎo)市場(chǎng)參與者改變對(duì)未來(lái)住宅價(jià)格的預(yù)期，真正發(fā)揮土地調(diào)控手段的作用。

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