旅游綜合體體形成機制研究

摘要：作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)，并有可能成為一個旅游休閑目的地。本文通過研究這一綜合體的特征和分類，分析其形成機理，對深圳觀瀾湖從世界第一球會到復(fù)合別墅區(qū)飛躍的發(fā)展三部曲進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞:旅游綜合體；機制；產(chǎn)業(yè)鏈

一、旅游綜合體概念

“旅游綜合體”的概念，實際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體英文是HOPSCA，是Hotel，Office，Park，Shopping，Conference，Apartment的縮寫。是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果；同時HOPSCA通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，素有“城中之城”之稱。而“旅游綜合體”，有時也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)，并有可能成為一個旅游休閑目的地。

二、旅游綜合體特征與分類

城市綜合體具有交通與能源消費的高效性，具有發(fā)展的標(biāo)志性，能創(chuàng)建一個多樣的，適宜居住工作的，可持續(xù)發(fā)展的城市空間，具有巨大的經(jīng)濟，社會以及環(huán)境效應(yīng)，具有內(nèi)外部空間的聯(lián)系完整性，功能復(fù)合性，土地使用均衡性，空間連續(xù)性，并具有巨大的升值潛力。以城市綜合體概念延伸出來的旅游綜合體，具有“以旅游休閑為基礎(chǔ)導(dǎo)向、旅游地產(chǎn)為收益核心、相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的區(qū)域土地綜合開發(fā)模式”的本質(zhì)，是“旅游消費模式升級（從單一功能到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產(chǎn)開發(fā)模式升級（從傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)）”三大升級共同作用的結(jié)果，更是資源與資本攜手思維裂變下產(chǎn)生的新興復(fù)合產(chǎn)業(yè)集群。

旅游綜合體本身就是一個旅游吸引物，并以此為核心打造一個新的目的地。但旅游綜合體不可能獨立于旅游景區(qū)或城市發(fā)展，必須與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)籌，與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相銜接。因此，目前旅游綜合體的開發(fā)，主要分為兩類。一是依托著名旅游目的地進(jìn)行相關(guān)開發(fā)，如萬達(dá)集團的長白山國際旅游度假區(qū)、杭州旅游集團的西溪天堂等項目；另一類是依托城市進(jìn)行開發(fā)，如深圳東部華僑城，又如迪拜的阿聯(lián)酋購物中心等，是集室內(nèi)滑雪場、高星級酒店、大型購物中心等于一體的旅游綜合體。

這兩類旅游綜合體在客源市場定位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、盈利模式等方面有著顯著的不同。依托于著名景區(qū)的旅游綜合體在自身引導(dǎo)和創(chuàng)造需求的同時，須與大型旅游景區(qū)形成客源互動、功能互補、相得益彰，同時對旅游景區(qū)和目的地的發(fā)展有著較大的提升作用。依托城市開發(fā)的旅游綜合體客源往往更多依賴于城市居民，因此在功能設(shè)計和產(chǎn)品定位上更多考慮本地需求特征，當(dāng)然也不排除如阿聯(lián)酋購物中心這樣的世界級成功案例對全球游客的吸引力。同時，旅游綜合體作為一個投資組合，各業(yè)態(tài)之間的相互配套和協(xié)調(diào)、客源的無縫對接也至關(guān)重要。

三、旅游綜合體形成機理分析

旅游綜合體作為一個復(fù)合旅游產(chǎn)業(yè)集群，對于其形成的路徑方式，聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議（UNCTAD，1998）把集群分為兩大類：依靠內(nèi)生力量自發(fā)形成的集群（spontaneous cluster）和依靠外生力量人為形成的集群（constructed cluster）。也有學(xué)者將產(chǎn)業(yè)集群形成路徑歸為三類：自發(fā)形成、“自下而上”地培育與發(fā)展、“自上而下”地規(guī)劃發(fā)展。旅游綜合體從形成方式上來說，屬于依靠外生力量人為形成的集群，從形成路徑上來看，屬于“自上而下”地規(guī)劃發(fā)展形成，因此，在其整體形成過程中都有濃重的人為因素。

旅游綜合體能將餐飲、地產(chǎn)、酒店等這些相關(guān)旅游企業(yè)集聚在一起，這些旅游企業(yè)并不是簡單的疊加，而是需要企業(yè)之間具有密切的聯(lián)系，也就是“區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟行為主體（旅游企業(yè)及旅游相關(guān)企業(yè)）之間實際上發(fā)生的建立在物質(zhì)投入產(chǎn)出基礎(chǔ)上的垂直和水平聯(lián)系，以及進(jìn)一步的知識和信息聯(lián)系。能夠?qū)崿F(xiàn)這些相關(guān)企業(yè)建立的多種聯(lián)系，就奠定了形成旅游產(chǎn)業(yè)集群的基礎(chǔ)，旅游綜合體正為區(qū)域內(nèi)催生和引導(dǎo)這些大量企業(yè)之間密切聯(lián)系提供了平臺，協(xié)同工作提高競爭力，從而形成旅游產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。

通過旅游綜合體的開發(fā)，帶來區(qū)域人氣的興旺，經(jīng)濟的繁榮，進(jìn)一步促使旅游綜合體核心區(qū)域周邊的土地價值成倍增長，為旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來空前的契機，從而強化“旅游地產(chǎn)為收益核心”的本質(zhì)。在旅游綜合體的開發(fā)過程中，實際上最終是放大了旅游中“住”的范圍，使旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)及地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)圍繞游客(部分也成為了當(dāng)?shù)鼐用?形成大型休閑社區(qū)（大型旅游綜合體）。

四、實踐論證——深圳觀瀾湖

橫跨深圳、東莞的觀瀾湖高爾夫球度假區(qū)，屬于香港駿豪集團投資管理，成立于1992年，先后投資50億港幣，總占地面積20平方公里。2005年，在國際高爾夫旅游協(xié)會主辦的全球評選中，觀瀾湖高爾夫球會與全美排名第一的圓石灘球場、蘇格蘭排名第一的溫斯頓特伯雷球場一起，榮獲“全球最佳高爾夫旅游休閑勝地”美譽。歷經(jīng)十余年的艱苦砥礪，榮膺“吉尼斯世界第一大球會”，是目前世界最大也是唯一匯聚五大洲球場風(fēng)格的高爾夫球會。經(jīng)過10多年的發(fā)展，觀瀾湖已經(jīng)成為一個以高爾夫為龍頭的休閑產(chǎn)業(yè)集群，除了擁有12個國際級的高爾夫球場外，觀瀾湖擁有12萬平方米的四大會所，其中東莞會所面積達(dá)6.8萬平米，是目前世界上規(guī)模最宏大、功能最齊全的獨立高爾夫會所；黎光會所則精致而尊貴，被稱為“會所中的會所”，和它配套的北戴球場是特許鉆石會員的專屬球場。此外，配套設(shè)施還包括五星級度假酒店、擁有51片網(wǎng)球場的鄉(xiāng)村俱樂部、亞洲第一大水療中心、國際會議中心和高尚別墅群，并引入全球最著名的大衛(wèi)?利百特高爾夫?qū)W院、辛迪瑞高爾夫?qū)W院等。

回顧觀瀾湖的發(fā)展，其實經(jīng)歷了三個關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點：

第一步，是球場初創(chuàng)時期，這個時期主要是球場建設(shè)及球賽組織，先后投資30億港元，在球場建設(shè)的同時，進(jìn)行景觀環(huán)境和配套設(shè)施的綜合開發(fā)，興建了擁有51片網(wǎng)球場的觀瀾湖鄉(xiāng)村俱樂部，五星級駿豪酒店、別墅，并引入了世界最著名的大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院。觀瀾湖從單一的高爾夫項目發(fā)展到擁有網(wǎng)球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、兒童游樂場、高尚物業(yè)等綜合體育休閑設(shè)施的大型體育休閑產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

第二步是依托一流的環(huán)境和配套，不斷把國際大賽和國際交流活動引入觀瀾湖，創(chuàng)造品牌文化。早在1995年，觀瀾湖就為中國首次承辦了高爾夫世界杯總決賽；2001年更邀請世界最佳運動員泰格?伍茲首訪中國，轟動全球，并創(chuàng)造了當(dāng)時深圳個人納稅的最高記錄429萬元。2003年3月，又與亞洲高協(xié)、日本高協(xié)聯(lián)合創(chuàng)辦亞洲的“萊德杯”——朝王杯職業(yè)高爾夫?qū)官悾?005年4月第二屆朝王杯又在觀瀾湖成功舉行。高水平和國際化賽事使觀瀾湖的品牌增添了濃厚的社會和人文價值。

第三步，在景觀、配套和人文已經(jīng)基本形成的基礎(chǔ)上，“觀瀾湖GOLF別墅區(qū)”的規(guī)劃和全面展開，觀瀾湖進(jìn)入新的發(fā)展歷程。以球會帶動配套產(chǎn)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)帶動居住，以居住影衛(wèi)星城的發(fā)展。

由深圳觀瀾湖度假區(qū)的發(fā)展過程可看，以高爾夫主題導(dǎo)入，將高爾夫作為旅游綜合體的核心資源，全面考慮了體育、生活、教育、商務(wù)、休閑的關(guān)系，植入綜合功能的城區(qū)理念，從單一的高爾夫項目發(fā)展到今天擁有網(wǎng)球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、兒童游樂場、度假物業(yè)、居住等綜合體育休閑設(shè)施的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，觀瀾湖還被評為“鵬城十景”之一，并成為國家最高等級的AAA旅游度假區(qū)，形成了政府規(guī)劃引導(dǎo)、企業(yè)投資發(fā)展的互動雙贏模式。

如此，觀瀾湖旅游綜合體將從相對單一的高爾夫體育休閑片區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)橐泽w育休閑、精英商務(wù)為核心的，生活配套及教育資源完善、環(huán)境極其優(yōu)越的面向以粵港富裕階層為主、兼顧國內(nèi)城際客戶、國際客戶的一個復(fù)合型綜合體，實際上就是一個有點到面的發(fā)展過程，這種產(chǎn)業(yè)集聚和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展將為整個觀瀾湖帶來質(zhì)的改觀，發(fā)展持續(xù)性將得到增強，內(nèi)部各種功能將被放大，對提高區(qū)域競爭力、完善區(qū)域投資環(huán)境的價值也將得到放大。同時，旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)將從駿豪集團的的配角躍升為整個駿豪集團的造血者、輸血者，為集團提供源源不斷的現(xiàn)金流、增強企業(yè)活力，最終形成以“旅游地產(chǎn)為核心收益”的大型旅游綜合體。

世界已經(jīng)出現(xiàn)過四次分別由農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)和信息業(yè)驅(qū)動經(jīng)濟變革的浪潮。在21世紀(jì)，經(jīng)濟變革的驅(qū)動力又將是什么呢？

國際經(jīng)濟學(xué)家普遍認(rèn)為，未來15年內(nèi)，發(fā)達(dá)國家將相繼進(jìn)入“休閑時代”，發(fā)展中國家也將緊隨其后。而旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的朝陽產(chǎn)業(yè)之一，2009年12月1日，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》首次提出了“把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”，預(yù)計到2020年，中國可能超過法國成為世界第一大最受歡迎的旅游目標(biāo)國。在此背景之下，以會展、旅游度假、體育健身、文化娛樂、藝術(shù)欣賞、社區(qū)服務(wù)等為主的“休閑經(jīng)濟”將成為下一個經(jīng)濟大潮。故而，一個旅游綜合體大發(fā)展的時代已經(jīng)來臨，它將為我們詳細(xì)演繹了一個能將舒適、便捷、愉悅的旅游休閑生活方式強有力地支持起來的神奇組合，尤其是隨著國家對住宅產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控越來越緊，商業(yè)地產(chǎn)市場潛力較大，各路資金進(jìn)入旅游綜合體開發(fā)是大勢所趨。

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