關(guān)于我國保障房建設(shè)融資的信托方案

摘要：近幾年來，中國保障性安居工程住房建設(shè)加速，規(guī)模不斷加大，相應(yīng)，建設(shè)資金需求也在遞增。為了解決廉公租房融資困境，推出有利的融資模式。本文將重點介紹廉公租房融資的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）信托方案，并根據(jù)我國國情分析保障房建設(shè)REITs信托方案的可行性，提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：保障性建設(shè)；廉公租房融資困境；房地產(chǎn)信托投資基金REITs

一、我國保障房建設(shè)現(xiàn)狀及存在的融資困境

2008年強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用”，2009年要“增加普通商品住房供給”，2010年為“加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)”，規(guī)模為580萬套，“十二五”期間全國保障房建設(shè)目標(biāo)為3600萬套，其中2011年完成1000萬套，而后每年完成500萬套左右。而隨著去年1000萬套保障房建設(shè)，保障房供應(yīng)量將首超商品房，國內(nèi)住房供應(yīng)格局將發(fā)生顯著變化，與此相應(yīng)，房地產(chǎn)金融格局也將發(fā)生重大變革。因此，為保障住房供地和建設(shè)計劃的有效落實，應(yīng)多渠道增加保障性住房資金投入。這需盡快建立起由政府主導(dǎo)的市場化投融資和建設(shè)機(jī)制，實現(xiàn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)。

據(jù)住建部稱，去年1000萬套保障性安居工程中，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房近200萬套，投資約5000億元。經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房建成后都配售給特定的保障對象，低于市場價格，但能完全覆蓋建房成本，因而，融資不難。另有400萬套是各類棚戶區(qū)改造，投資5000億元左右，中央財政將提供400億元補(bǔ)助，加上省級、市級財政補(bǔ)助后，須由工礦企業(yè)和參與改造的職工籌集的資金為3400億元。這3400億元中，工礦企業(yè)和職工自己能籌集的預(yù)計在1400億元左右，剩余2000億元需要向金融機(jī)構(gòu)融資。

融資真正困難在于廉租房和公租房。按規(guī)劃要新開工建設(shè)廉租房160多萬套、公租房近220萬套。據(jù)估計，在1.3萬億的保障性安居工程總投資中，除去經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房及棚戶區(qū)改造，可知廉、公租房所需投資在3000億-4000億元。其中，廉租房主要靠財政投入，來源包括住房公積金增值收益、土地出讓凈收益中按10%提取的部分等。而公租房則除了政府籌集的項目資本金外，全部需要向金融機(jī)構(gòu)融資。

因此，依靠傳統(tǒng)的貸款模式解決公租房融資，難度很大。要撬動銀行信貸資金，銀監(jiān)會需要出臺差別化的信貸政策，難度也很大。綜上，我們認(rèn)為，金融創(chuàng)新才是解決問題的根本之道，本文將重點介紹關(guān)于信托方案的融資模式——REITs。

二、信托REITS 融資模式簡介

房地產(chǎn)投資信托，在美國等大多數(shù)國家被稱為Real EstateInvestment Trusts，簡稱REITs，是一種以發(fā)行基金受益憑證的方式集合不特定的多個投資者的資金，將社會上資金集中起來，由專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)，以多種方式運(yùn)用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托組織形式。與一般投資基金不同的是，其投資范圍僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，其主要投資對象是回報率較穩(wěn)定的物業(yè)，如寫字樓、商場、住宅物業(yè)、醫(yī)療中心（如養(yǎng)老院）等，投資者的主要收益來源為房地產(chǎn)租金收入及其資本增值。

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在運(yùn)作過程中并未采用“單個投資制度”直接投資房地產(chǎn)項目，正是因為其“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資有著更顯著的優(yōu)勢。具體優(yōu)勢如下：

(1)借助于基金這種證券化工具，流動性高，變現(xiàn)能力強(qiáng)。

(2)適合中小投資者，集合投資，規(guī)模經(jīng)營。

(3)專業(yè)化管理，有效控制投資風(fēng)險。

(4)只用于房地產(chǎn)方面投資，投資收益可預(yù)測和穩(wěn)定。

但是，信托模式的廉公租房REITs與房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兩種方式又有所不同，具體如下：

1.投資對象不同。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的專業(yè)性非常高，基本上每個信托的資金都運(yùn)用在一個房地產(chǎn)項目上，且多投資于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)，并主要進(jìn)行債權(quán)性質(zhì)的融資，信托模式的廉公租房REITS的資金70%以上都必須用于收購廉公租房房源，其余資金可分散投資到不同的項目，以降低風(fēng)險。

2.對房地產(chǎn)資產(chǎn)的處理方式不同。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為項目開發(fā)的投資，一般不參與具體項目的管理；信托模式的廉公租房REITS募集資金后，是請專業(yè)管理公司對資金進(jìn)行管理，并確定投資組合。

3.收益憑證的流動性不同。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品沒有統(tǒng)一的流通市場，大多數(shù)只能以柜臺交易的方式轉(zhuǎn)讓收益憑證；信托模式的廉租房REITS的收益憑證一般在證券交易所上市交易，以買賣的方式實現(xiàn)完全的流動。

三、我國廉公租房建設(shè)引入研究

1.我國廉公租房REITs融資模式的可行性分析

(1)充足資金來源為REITs融資模式提供了可能性

自改革開放以來，我國國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入逐年增加，但由于長期以來我國居民的投資渠道狹窄，中小投資者風(fēng)險承擔(dān)能力有限，為了資金安全，居民大多選擇將收入存入銀行，小比例資金用于購買股票、債券或投資基金，但2008年全球金融危機(jī)后，居民又減少對股票等投資，而將大部分收入存入銀行。

(2)政府保障為REITs融資模式提供了穩(wěn)定性

廉公租房REITs融資模式能夠成功運(yùn)行的重要保障之一就是政府參與，能吸引廣大風(fēng)險承受能力有限的個人投資者和中小機(jī)構(gòu)參與；另一方面，政府提供的長期低息貸款擔(dān)保、稅費(fèi)減免以及廉公租房REITs中的政府補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施，可降低項目成本。

(3)專業(yè)管理為REITs融資模式提供了風(fēng)險保障

廉公租房REITs與其他投融資模式不同的是，將所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開，這就為專家管理、專業(yè)化經(jīng)營提供了前提條件。將REITs資金交由具有資金管理行業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗的專家進(jìn)行專業(yè)化的管理和運(yùn)作，有利于克服投資過程中的信息不對稱，確定投資方案，可降低非專業(yè)性帶來的投資風(fēng)險。

2.我國廉公租房建設(shè)引入REITs融資模式的積極作用

(1)REITs融資模式是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切需求

長期以來，我國房地產(chǎn)融資的主要途徑就是銀行貸款，而這種融資格局不斷受到一系列信貸政策影響，再加之土地儲備、開發(fā)進(jìn)度、經(jīng)營策略等多方面因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流不穩(wěn)定，投資風(fēng)險較大，因此迫切尋找更靈活、更方便的融資模式來提供更雄厚的資金后盾，減輕銀行信貸壓力。

(2)彌補(bǔ)現(xiàn)有廉公租房融資渠道不足，緩解政府資金壓力

雖然國家對廉公租房制度落實情況越來越重視，但從之前分析的由于融資理念的保守、地方政府的不積極、以及執(zhí)行力度不強(qiáng)，使得現(xiàn)有的融資渠道效果不佳，不能解決廉公租房建設(shè)所需資金。引入廉公租房REITs融資模式將開辟新的融資渠道，是現(xiàn)時期緩解政府投資建設(shè)廉公租房資金壓力的較好選擇。

(3)廉公租房REITs模式豐富了投資品種，增加新的選擇

我國現(xiàn)階段資本市場資金充足，但由于投資渠道較少，無法滿足包括保險資金和社保資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者和廣大個人投資者投資需求。而由政府作保證的廉公租房REITs具有回報穩(wěn)定、風(fēng)險較小的特點，是介于普通投資品種和國債之間的投資品種，對謹(jǐn)慎型投資者很有吸引力，也將會是社保資金、保險資金等保值增值的好渠道。

3.我國保障房REITs融資模式政策建議

(1)制定相關(guān)REITs法律條文

廉公租房房源的供給周期一般都在一年以上，周期較長，資金投入量大，運(yùn)行過程中存在的不確定因素多，政府應(yīng)建立完善的法律、法規(guī)和配套政策，明確各級政府以及REITs運(yùn)行主體在住房保障中的責(zé)任和具體的實施方式，尤其是針對保障性住房的供應(yīng)和建設(shè)提供法律保護(hù)和依據(jù)。

(2)制定配套相關(guān)REITs優(yōu)惠政策

廉公租房作為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，其本身并不具備高回報率的優(yōu)勢，要想吸引投資者的投資興趣，政策優(yōu)惠是一個很重要的方面。REITs尤其是廉公租房REITs需要有專門的政策或者法律為期提供運(yùn)作便利和稅收優(yōu)惠。

(3)加強(qiáng)對相關(guān)部門及運(yùn)行主體的監(jiān)管

廉公租房的保障性特征決定了廉公租房建設(shè)過程中實施的主體是政府。政府不僅需要承擔(dān)制度的制定，而且需要組織和監(jiān)督廉公租房建設(shè)過程中的實施環(huán)節(jié)。沒有政府的組織領(lǐng)導(dǎo)，廉租房制度將無法建立；沒有政府強(qiáng)有力地監(jiān)管，也就談不上REITs模式在廉租房融資中的順利推行。

(4)建立專業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制

REITs的運(yùn)作需要從業(yè)人員既要有專業(yè)的房地產(chǎn)知識，還要有扎實的金融知識。因此，政府必須制定一些房地產(chǎn)和金融專業(yè)綜合人才的培養(yǎng)和政策，提高REITs行業(yè)從業(yè)人員的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，保證從業(yè)人員的高素質(zhì)，以利于行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作和長遠(yuǎn)發(fā)展，避免操作風(fēng)險。

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