論“買賣不破租賃”規(guī)則的適用性

單 吟

（西北政法大學 經濟法學院，陜西 西安710000）

論“買賣不破租賃”規(guī)則的適用性

單 吟

（西北政法大學 經濟法學院，陜西 西安710000）

《合同法》第229條揭示租賃合同對第三人的對抗性和承租人對新的所有權人的對抗性，所以應將其解釋為“買賣不破租賃”規(guī)則?！百I賣不破租賃”規(guī)則的運用空間和將來在實踐中所產生的作用是積極的，并且是必要存在的。條文規(guī)定的簡約使得其適用有著極大的爭議性，必須對其予以完善。

買賣不破租賃；租賃合同；租賃權；租賃物

一、“買賣不破租賃”規(guī)則的法律內涵

租賃關系存續(xù)期間，房屋可能因為買賣而轉移所有權。這時，租賃合同的一方當事人已不再對租賃的房屋享有所有權。那么，原租賃合同是否有效呢？這個問題牽扯出一個重要的規(guī)則——“買賣不破租賃”?！百I賣不破租賃”是現(xiàn)代民法的一項重要制度，是指在租賃房屋產權發(fā)生轉移的場合中，承租人對于該房屋的使用權不應因房屋買賣而受到影響，房屋受讓人仍應繼續(xù)遵守原租賃合同的規(guī)定。這就是說，房屋產權的轉移并不導致有效租賃合同的結束，而只是產生租賃合同的變更效果，原合同在變更后的主體與原承租方之間繼續(xù)履行。一句話概括為：出租房屋的轉讓不影響租賃關系的效力。故此，“買賣不破租賃”規(guī)則是指在租賃關系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設定物權的，承租人對取得租賃物所有權或他物權的人可主張其承租權，此即對抗力。此時，受讓人或他物權人都負有維持原有租賃合同的義務，而無需另訂契約。

二、“買賣不破租賃”規(guī)則的適用要件

在適用“買賣不破租賃”規(guī)則時，人民法院應采“三要件說”：第一，同一標的物上存在買賣合同和租賃合同，而且買賣合同與租賃合同均有效成立。如果任一合同無效，就按照無效合同處理。第二，租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權轉移于他人。若出租人在出租租賃物之前已將該物所有權轉移，就不會發(fā)生“買賣不破租賃”。第三，承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購買權。若承租人主張優(yōu)先購買權，則取得所有權。

三、“買賣不破租賃”規(guī)則限制適用的情況

（一）抵押權上的限制適用

“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！雹賲⒁娮罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第66條第1款。在抵押權之上設定的租賃關系不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。

（二）人民法院查封不動產上的限制適用

為了保護債權人的債權，或者為了保全債務人的財產，或者為了強制執(zhí)行財產查封，當不動產被查封后，原所有人或者原使用權人隨即喪失對被查封不動產的處分權。如承租人明知為被查封不動產，有隨時被拍賣抵債的風險，仍簽訂租賃合同，則不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。所以，在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系限制適用該規(guī)則。

（三）破產財產處理過程中的限制適用

相關企業(yè)或其他機構申請破產后，其擁有的不動產所有權必然將很快因破產財產的拍賣或變賣而發(fā)生變化。如在相關破產案件中，已宣布破產的企業(yè)或者其他機構以其所有的不動產對外租賃的相關合同，均不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。這一情況的時間段為法院對破產案件審理后宣告破產及之后對破產財產的處理過程。

（四）在動產物權中的適用情況

依《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進行限制，其可以是不動產也可以是動產。從字面上看，不論是不動產，還是動產，都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”。但是，如果將這個概念運用到《合同法》第229條，我們會發(fā)現(xiàn)，所有權轉移以交付為要件的動產也適用第229條將不利于財產的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此，第229條中“租賃物”一詞應限定為不動產如房屋等更為妥當。盡管司法習慣是這樣做的，但并沒有法律條文明確說明。

四、“買賣不破租賃”是否是物權優(yōu)于債權的例外

通說認為，房屋所有權人將其所有的房屋出租后又出售給第三人的，在買受人取得該房屋所有權后，承租人仍然可以對該第三人享有所有權的房屋主張租賃使用權。我國學界從新房主即租賃關系的第三人對房屋的所有權后位于承租人權利出發(fā)，將這種現(xiàn)象視為“物權優(yōu)于債權”的唯一例外，也有人將其歸于“物權債權化”。對于同一種事實或現(xiàn)象，從不同的角度出發(fā)可能得出不同的結論，這本是一種正常現(xiàn)象。但在這里需要解決的一個問題是：承租人對承租房屋的使用權為何被認定為債權？依當前學界通說，債權認定的標準是特定人對特定他人享有的請求權，即對人權。但承租人對承租的房屋享有的使用權為何也被劃歸到對人的權利之中？即使依學界通說，物權是指權利人支配標的物的權利，承租人對自己租住并直接使用的房屋的權利也完全符合物權（使用權）的特征。同樣是“買賣不破租賃”，若從新房主即租賃關系的第三人對該房享有的權利的性質出發(fā)，則又出現(xiàn)了另外一個問題：依“買賣不破租賃”規(guī)則，新房主不能以租賃合同是前房主所訂為由收回房屋，承租人的占有、使用房屋的權利，不論是從債權的角度還是從所有權的角度都難以解釋，且又不在傳統(tǒng)的他物權之列。許多學者稱之為現(xiàn)代社會物權法的一個趨勢：租賃權物權化。

五、完善我國的“買賣不破租賃”規(guī)則

（一）公示規(guī)則

租賃權作為一種物權化了的權利，必須在登記公示后才具有公信力。也就是說，將租賃登記強制作為“買賣不破租賃”規(guī)則的適用條件，對于維護買受人的知情權及平衡承租人、善意物權人和債權人等權利主體之間的利益，從而實現(xiàn)法律的實體正義和公平均具有重要意義。

（二）交付規(guī)則

在“買賣不破租賃”的構成要件上，其他國家和地區(qū)幾乎均在法律中明確規(guī)定了三個要件：其一，租賃合同有效；其二，出租人將租賃物的所有權讓與第三人；其三，租賃權需要以交付或登記的方式對外公示。但僅從我國《合同法》第229條的字面意義上看，其構成要件似乎僅有前兩點。理論界一致認為，在未建立租賃登記制度且未將租賃登記作為構成要件的情況下，應將交付作為適用“買賣不破租賃”的要件。其理由主要如下：（1）邏輯上的必然性。在租賃物被交付前，承租人享有的租賃權與一般債權無異。而在租賃物交付后，承租人才得以對租賃物使用、收益，從而處于一種類似于用益物權人的地位。此時，才有通過強化租賃權的效力來保障承租人的必要。（2）使租賃權具有公示性，以保障交易安全。租賃物被交付前，租賃物上是否存在租賃權并無公示，第三人也難以知悉。而租賃物被交付后，承租人取得占有，公示方法已臻明確，公信力可以確定，賦予承租人以物權化之租賃權于交易安全已無妨礙之虞。筆者完全贊同將交付作為我國“買賣不破租賃”規(guī)則的構成要件之一。

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D923.6

A

1673―2391(2012)05―0115―02

2012—02—15

單吟，江蘇金壇人，西北政法大學經濟法學院。

【責任編校：王 歡】