房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控分析

河南省 輝縣市房地產(chǎn)管理局 陳紅云

房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控分析

河南省 輝縣市房地產(chǎn)管理局 陳紅云

房地產(chǎn)的開發(fā)與人們的生活密切相關(guān)，并在人民的生活中占據(jù)著越來越重要的地位。然而，由于市場經(jīng)濟的固有弱點，房地產(chǎn)開發(fā)市場中常常會出現(xiàn)一些不和諧的因素，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康有序發(fā)展，也擾亂了人們的正常生活。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控是十分必要的。

一、加強房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控的必要性

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題。目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參差不齊，一些不符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也進入到了開發(fā)市場的行列中，而這些企業(yè)并不具備經(jīng)營主體的資格。如，一些建筑工程企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)利卻從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的活動；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動時，實際資本與其注冊資本不符。這些問題嚴(yán)重地擾亂了我國房地產(chǎn)開發(fā)的秩序。

2.房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量存在問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟取更多的利益，過分注重房地產(chǎn)開發(fā)的速度；在開發(fā)過程中，為了最大限度地降低成本，常常縮減開銷，不配備專業(yè)的技術(shù)人員和管理人員，導(dǎo)致建筑工程倉促上馬，并在后期出現(xiàn)一系列的質(zhì)量問題，嚴(yán)重地危害了消費者的合法權(quán)益。

3.房地產(chǎn)開發(fā)存在虛假宣傳問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盡快地將建好的房屋銷售出去，不惜耗費大量錢財進行廣泛的宣傳。在宣傳過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商常將自己的商品過度美化，如在售房前對房屋的配套設(shè)施、周圍環(huán)境進行虛假的宣傳，并在宣傳單上標(biāo)明將對住戶的戶口遷移、物業(yè)管理等做出承諾，而消費者一旦入住，這些又都無法兌現(xiàn)。

4.房產(chǎn)所有權(quán)屬證明存在問題。有一些房地產(chǎn)開發(fā)商“劃撥使用”土地所有權(quán)屬，導(dǎo)致住戶交了錢，還不能拿到房產(chǎn)所有權(quán)屬的證明。于是，一些住戶與房地產(chǎn)開發(fā)商之間出現(xiàn)了矛盾和糾紛，極大地影響了社會秩序。

針對房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的這些問題，國家有必要加強對房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，維護消費者的合法權(quán)益和社會的穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控措施

對于房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，主要是通過貨幣政策或者財政政策來實現(xiàn)的，雖然這并不能從根本上改變房地產(chǎn)開發(fā)市場失靈的狀態(tài)，但也能在某些方面產(chǎn)生一定的功效。

1.建立健全房地產(chǎn)開發(fā)市場法律、法規(guī)體系。國家相關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的監(jiān)管和查處的力度，對在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的權(quán)錢交易等行為要進行嚴(yán)格查處，并建立嚴(yán)格的監(jiān)察監(jiān)管機制，預(yù)防類似現(xiàn)象再次發(fā)生。另外，政府相關(guān)部門要加強對項目立項、土地取得、規(guī)劃審批和預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的監(jiān)管和違規(guī)處理力度，對相關(guān)負(fù)責(zé)人濫用權(quán)力的行為進行查處。

2.開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是指住房購買用戶在進行房屋交易時和在購買房屋之后都要征收的稅種。開征物業(yè)稅能夠減少一些商人囤積樓盤，進而進行投機炒作、牟取暴利的行為。在繳納物業(yè)稅之后，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)商就不用再繳納其他形式的稅費，從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的成本和房屋銷售價格。房屋購買者在擁有房屋使用權(quán)和所用權(quán)之后，需要繳納一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅的納稅金額隨房產(chǎn)價值的漲跌而定。當(dāng)房產(chǎn)的價值升高時，住戶需繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)地增加；當(dāng)房產(chǎn)的價值降低時，住戶需繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)地減少。物業(yè)稅減少了房屋開發(fā)的成本，但卻提高了房屋持有者的成本，使房屋的風(fēng)險由一次性買入風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期持有風(fēng)險，若一些不法商人想囤積樓盤，囤積樓盤過程中的成本就會增加，最終變得無利可圖。因此，物業(yè)稅的征收可以有效地抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機性行為。

3.使房地產(chǎn)開發(fā)成本透明化。公開房地產(chǎn)開發(fā)的成本，公布房地產(chǎn)行業(yè)的利潤，讓更多的人了解房地產(chǎn)行業(yè)的利潤狀況，形成對房屋價值的清醒認(rèn)識，能減少盲目購房的現(xiàn)象，減少房地產(chǎn)市場中的一些非理性消費行為。房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括開發(fā)土地的費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用、房屋建設(shè)的費用、房屋銷售的費用和其他各項費用，雖然目前還無法完全估算房地產(chǎn)開發(fā)的全部成本，但是通過調(diào)查，可以初步了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本的大致情況。消費者通過了解調(diào)查數(shù)據(jù)，可以合理地調(diào)控自己的購房行為。

4.完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)商為了最大限度地追求利潤，往往熱衷于建設(shè)高利潤的大面積、高價的商品房和高檔住宅，而對利潤較小的經(jīng)濟適用房的興趣比較小，導(dǎo)致目前我國的房屋供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。一部分居民承擔(dān)不起高昂的購房費用，只能抑制自己的購房需求。因此，對于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，首先要從完善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)做起。政府要加對大廉租房建設(shè)的資金投入，提高房地產(chǎn)開發(fā)商對建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房的熱情與參與程度，提高經(jīng)濟適用房和廉租房的供給能力，滿足廣大中小戶型消費者的消費需求。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)市場有其自身的盲目性、滯后性、趨利性等弊端，經(jīng)常出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重?fù)p害了消費者的合法權(quán)益，進而威脅到了社會的穩(wěn)定。因此，在市場自身調(diào)節(jié)不能達到應(yīng)有的效果時，政府要加強對房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)市場的法律、法規(guī)體系，規(guī)范政府人員和房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，保護消費者的合法權(quán)益，以確保我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)健康有序發(fā)展。

book=5,ebook=74