“后地段時(shí)代”我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

程 誠(chéng)

(華北水利水電學(xué)院管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院，鄭州450008)

1 “后地段時(shí)代”的含義

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，地段因素(即區(qū)位因素)是決定和影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗和經(jīng)營(yíng)效率的重要因素之一。李嘉誠(chéng)提出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)“地段、地段，還是地段”的著名論斷，曾被房地產(chǎn)界奉為不可動(dòng)搖的圭臬。但近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一系列現(xiàn)象提醒我們，地段在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位需要重新評(píng)估［1］。比如北京、上海等大都市近幾年接連出現(xiàn)的城、郊房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象;同一區(qū)域內(nèi)不同地段，地段好的抗跌性沒(méi)有優(yōu)勢(shì)等。以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)為例，進(jìn)入2008年后，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，中信城、首開(kāi)幸福廣場(chǎng)、華潤(rùn)西堤、和庭、凱德·華璽等樓盤都出現(xiàn)不同幅度的降價(jià)，北京更好地段的東三環(huán)和南二環(huán)城區(qū)，很多二手房的價(jià)格還徘徊在2萬(wàn)元/m2的位置，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上通州郊區(qū)新盤的價(jià)格。北京的北二環(huán)、東三環(huán)和南二環(huán)城區(qū)在全國(guó)來(lái)看，都具有無(wú)可比擬的地段優(yōu)勢(shì)，而根據(jù)地段論，這些樓盤的抗跌性要更強(qiáng)，但現(xiàn)實(shí)是一旦區(qū)域整體市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，這些黃金地段的樓盤受市場(chǎng)影響更大。這一相反的現(xiàn)實(shí)提醒我們，有必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中地段的作用進(jìn)行重新審視。

如果把以“地段”和“區(qū)位”條件作為決定項(xiàng)目成敗和城區(qū)開(kāi)發(fā)“首位因素”或房地產(chǎn)企業(yè)“唯一性”訴求賣點(diǎn)的時(shí)代，叫做“地段地產(chǎn)時(shí)代”，簡(jiǎn)稱“地段時(shí)代”，那么，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展早期就屬于“地段時(shí)代”。在這一時(shí)期，不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商極為強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的地段，城市規(guī)劃、建設(shè)等主管部門也往往把城市的不同區(qū)域劃分等級(jí)，明確地價(jià)和投資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，形成所謂“地段管理”、“地段差別”等概念。隨著我國(guó)房地市場(chǎng)發(fā)展趨向成熟，地段在市場(chǎng)中的突出作用出現(xiàn)淡化趨勢(shì)。我們把弱化區(qū)位因子、地段效應(yīng)的房地產(chǎn)時(shí)代，叫做“后地段時(shí)代”。

從“地段時(shí)代”到“后地段時(shí)代”，是城市發(fā)展過(guò)程的必然，這就要求我們?cè)诜治龊桶盐辗康禺a(chǎn)發(fā)展階段上要進(jìn)行轉(zhuǎn)型?！暗囟我蛩亍敝詫?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有如此重要的影響，是因?yàn)椤暗囟我蛩亍蹦Y(jié)著地產(chǎn)價(jià)值的增值或流失，以及城市級(jí)差地租的均衡或非均衡分配?；蛘哒f(shuō)，地段因素決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利程度以及城市發(fā)展建設(shè)的區(qū)域結(jié)構(gòu)。但地段因素的影響程度隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系演變和城市發(fā)展而不斷地發(fā)生著變化。我國(guó)的城市化進(jìn)程正在經(jīng)歷著從“非均衡發(fā)展”向“均衡發(fā)展”的轉(zhuǎn)型，級(jí)差地租在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的作用被淡化，“地段因素”也將從主導(dǎo)因素或地價(jià)指示器的地位，退居到次要地位，這意味著“后地段時(shí)代”的到來(lái)。

但“后地段時(shí)代”并不是對(duì)“地段”或“區(qū)位”因素的簡(jiǎn)單否定，而是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中區(qū)位在地位和作用機(jī)制上發(fā)生了巨大變化。如果某一兩個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的影響過(guò)于凸顯，那就意味著城市化進(jìn)程仍然處在一個(gè)初級(jí)階段，還沒(méi)有達(dá)到相對(duì)成熟的穩(wěn)步發(fā)展階段。

2 “后地段時(shí)代”的成因

“后地段時(shí)代”的到來(lái)是我國(guó)城市化推進(jìn)和城市建設(shè)發(fā)展到一定階段的體現(xiàn)，也是我國(guó)城市化從粗放到集約、從非均衡到均衡發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要表現(xiàn)。在這一階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位因素的重要性逐漸弱化。本研究認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面原因。

2．1 城市發(fā)展促進(jìn)級(jí)差地租消散

土地作為一種稀缺資源，隨著各類用地規(guī)模的不斷擴(kuò)張，城市土地資源越來(lái)越緊缺，而城市建設(shè)對(duì)土地的需求則與日俱增，這就加快了城市土地價(jià)值的增值和積累，需要城市各類用地、各個(gè)地塊共同承擔(dān)起城市土地價(jià)值系統(tǒng)，而不是由少數(shù)地段和地塊來(lái)承載城市總體價(jià)值，以改進(jìn)城市化初期扭曲變形的非均衡式的土地價(jià)值空間配置模式。在土地升值的過(guò)程中，原有的熱點(diǎn)地段，特別是城市中心地帶多數(shù)已經(jīng)開(kāi)發(fā)殆盡，且開(kāi)發(fā)成本(如高昂的地價(jià)、拆遷成本、附加投資、項(xiàng)目約束等)足以抵消它的區(qū)位價(jià)值，使商家對(duì)它的興趣大大衰減，在城市郊區(qū)等外圍地帶尋求新的更加廣泛的土地資源成為各個(gè)商家提高后續(xù)發(fā)展能量和競(jìng)爭(zhēng)力的首要舉措，從而使開(kāi)發(fā)商對(duì)土地資源的競(jìng)爭(zhēng)逐步從原來(lái)的城市中心向郊區(qū)和規(guī)劃中的新區(qū)轉(zhuǎn)移。這必然導(dǎo)致城市中心土地、房產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)增長(zhǎng)緩慢和郊區(qū)、新區(qū)價(jià)格的快速上升，這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程促進(jìn)了不同地段之間級(jí)差地租的消散［2］。近年來(lái)，全國(guó)各地出現(xiàn)的“樓王”、“地王”更多地出現(xiàn)在城市的郊區(qū)和新區(qū)就是這一過(guò)程的具體體現(xiàn)。

2．2 城市規(guī)劃加速土地價(jià)值均等化

隨著城市化進(jìn)程的加快，以往的粗放式城市規(guī)劃開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的交通擁堵、環(huán)境污染、土地浪費(fèi)等現(xiàn)代城市病日益遭人詬病，“以人為本”、“人與自然和諧相處”等現(xiàn)代城市規(guī)劃理念逐步深入人心?，F(xiàn)代城市規(guī)劃呈現(xiàn)多中心空間結(jié)構(gòu)，城市規(guī)劃布局重點(diǎn)轉(zhuǎn)向片區(qū)規(guī)劃與布局，而片區(qū)在功能上往往自成一體，在規(guī)劃與布局上則更加靈活，受傳統(tǒng)區(qū)位因素的影響較小，更多地考慮節(jié)約用地、集約開(kāi)發(fā)等非區(qū)位因素。為了加強(qiáng)城市土地資源的可持續(xù)開(kāi)發(fā)利用，保證城市建設(shè)用地更具科學(xué)性、前瞻性，各級(jí)政府都建立了土地儲(chǔ)備中心管理制度，增強(qiáng)了政府對(duì)城市建設(shè)用地的供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏、功能等方面的有效控制，并將城市的每一塊土地都納入到整體規(guī)劃中，由政府開(kāi)展城市區(qū)位治理，加快各個(gè)區(qū)位的交通、信息、人文、環(huán)境等工作生活配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這就大大弱化了企業(yè)的“區(qū)位顧慮”，過(guò)去那些少有問(wèn)津的所謂“低地”、“劣地”，也成為極為稀缺的用地資源［3］。弱化了地段因素在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)中的重要性，原來(lái)處于邊緣地帶、價(jià)格較低的土地和房產(chǎn)價(jià)格由于基礎(chǔ)設(shè)施的改善而不斷提升，推動(dòng)城市新老城區(qū)價(jià)值逐步趨同。

2．3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇了區(qū)位因素的淡化

近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張。為守住1．2億hm2耕地紅線，國(guó)家實(shí)行了最嚴(yán)格的土地管理制度、最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，城市土地供需之間的矛盾日益嚴(yán)重。土地儲(chǔ)備的數(shù)量在相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否擁有競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Φ暮诵臉?biāo)志。由于土地競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，對(duì)于諸多房地產(chǎn)商家來(lái)說(shuō)，通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌建設(shè)擴(kuò)大產(chǎn)品適應(yīng)性、包容性，淡化“中心區(qū)位至上”概念，代之以投資概念、生態(tài)環(huán)境概念、郊區(qū)化概念，是適應(yīng)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的客觀選擇。同時(shí)，基于土地資源的稀缺性和不可再生性，在房地產(chǎn)供求領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商一方的地位在顯著增強(qiáng)，在一定程度上，房地產(chǎn)商品供給(尤其是那些知名房地產(chǎn)品牌)的影響力，甚至可以引領(lǐng)某種消費(fèi)時(shí)尚的到來(lái)［4］?！拔ǖ囟握摗彼鶊?jiān)持的以地段為核心的區(qū)位因子的地位和作用機(jī)制，在城市化進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期以后受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，它昔日的支配性、顛覆性作用已大打折扣，而它的弊端則悄然上升，如因?yàn)榻煌〒頂D和居住環(huán)境的惡化，使人們的“地段價(jià)值觀”發(fā)生著根本性的改變，進(jìn)入了一個(gè)區(qū)位利弊多元化選擇的新時(shí)代。不同的地段各有利弊，各得其所，各就其位。

2．4 房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成呈多元化發(fā)展

地段既可以帶來(lái)大量的綜合價(jià)值，同時(shí)也可以帶來(lái)價(jià)值以外的負(fù)面性、破壞性作用。如果把繁榮作為地段的價(jià)值表現(xiàn)，那么繁榮同時(shí)也意味著擁擠、嘈雜和污染，反而會(huì)給人們的生活、出行帶來(lái)諸多不便。人們?cè)谧非蟆胺比A”的同時(shí)，還有追求“寧?kù)o”的一面。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值絕非單一的空間位置因素，其根本價(jià)值還在于居住使用價(jià)值，可見(jiàn)房地產(chǎn)商品的根本價(jià)值還在于房地產(chǎn)商品本身，而不是外在的空間因素，空間位置只是促進(jìn)了產(chǎn)品價(jià)值的增值，而不是固有價(jià)值本身。所以，“外在價(jià)值”、“附屬價(jià)值”不能替代和超越“內(nèi)在價(jià)值”，“商品價(jià)格”不能代替商品的“使用價(jià)值”。此外，隨著消費(fèi)者理念的成熟和更新，房地產(chǎn)消費(fèi)“中心區(qū)位至上”理念也在不斷淡化，區(qū)位價(jià)值在房地產(chǎn)尤其是住宅地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成中的權(quán)重不斷下降，投資價(jià)值、生態(tài)環(huán)境價(jià)值、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值正在成為構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素。

2．5 信息化提供了弱化區(qū)位的技術(shù)前提

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，知識(shí)化、信息化、全球化和國(guó)家現(xiàn)代化日益加深，改變著人們的生產(chǎn)方式、生活方式、行為模式，交通、通訊、物流大為便利，公共交通、私人交通條件大大改善，出行、家居、社會(huì)交往的效率普遍提高，改變著人們的區(qū)位選擇觀念，尤其是出現(xiàn)了從中心向外圍近郊擴(kuò)散的趨勢(shì)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期和改革開(kāi)放初期遺留下來(lái)的城市規(guī)劃、建設(shè)遺產(chǎn)，暴露出諸多弊端，正在為高科技、市場(chǎng)化時(shí)代的城市規(guī)劃建設(shè)理念所取代。越來(lái)越多的城市追求城市均衡布局，環(huán)路對(duì)稱，組團(tuán)式開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，引入多元化、立體化的快速交通，這是打破傳統(tǒng)區(qū)位中心觀念的物質(zhì)基礎(chǔ)和硬件前提。

3 “后地段時(shí)代”帶來(lái)的影響

以區(qū)位因素地位下降為標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在逐步進(jìn)入“后地段時(shí)代”，這將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的許多領(lǐng)域產(chǎn)生深刻影響。

3．1 房地產(chǎn)供給決策空間擴(kuò)大

在“地段時(shí)代”，房地產(chǎn)商把地段看得高于一切，無(wú)不在地段爭(zhēng)奪上投入大量的成本，造成對(duì)區(qū)位地段的過(guò)度依賴，這就影響企業(yè)對(duì)其他諸多方面因素的決策考量，分散了商家的注意力，在資源有限的情況下，或多或少地就會(huì)影響到產(chǎn)品質(zhì)量和對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的控制。而在“后地段時(shí)代”，房地產(chǎn)商及其樓盤項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力是由人力資源、技術(shù)、資本、管理等多種因素決定的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗在很大程度上并不是簡(jiǎn)單地由地段、價(jià)格等少數(shù)因素決定，而是更加強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、科技等多元因素共同參加競(jìng)爭(zhēng)，迫使企業(yè)開(kāi)展集約經(jīng)營(yíng)、深度挖掘、綜合開(kāi)發(fā)，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理提高產(chǎn)品質(zhì)量和效益［5］。由于不再過(guò)度依賴“唯地段”制勝，克服了地段壟斷和區(qū)位歧視，商家就會(huì)擴(kuò)大多樣化的土地儲(chǔ)備，避開(kāi)正面交鋒，把主要精力投入到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)研制、提高產(chǎn)品質(zhì)量上來(lái)。這必將對(duì)提高我國(guó)房地產(chǎn)商品的整體質(zhì)量發(fā)揮積極作用。

3．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求多樣化

“后地段時(shí)代”的一個(gè)重要標(biāo)志是各類功能用地逐漸分化、細(xì)化、多元化，城市的系統(tǒng)整合能力顯著增強(qiáng)，擁有更加強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)功能、人口再生產(chǎn)功能、消費(fèi)品消化功能、集聚和輻射功能。同時(shí)，隨著人們收入水平的不斷上升和對(duì)生活質(zhì)量要求的提高，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)也有了更高的要求，消費(fèi)者需求的多樣化、個(gè)性化趨勢(shì)來(lái)越明顯。對(duì)于這樣復(fù)雜多變的龐大市場(chǎng)，任何一個(gè)規(guī)模巨大的企業(yè)、資金實(shí)力雄厚的公司，都不可能滿足該市場(chǎng)上全部顧客的所有需求，又由于企業(yè)資源、設(shè)備、技術(shù)等方面的限制，也不可能滿足全部顧客的不同需要。企業(yè)只能根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)條件，從事某方面的生產(chǎn)、營(yíng)銷活動(dòng)，選擇力所能及的、適合自己經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)市場(chǎng)。

3．3 城市開(kāi)發(fā)規(guī)劃和治理的影響

“后地段時(shí)代”的城市演化同時(shí)伴隨著經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)文化的以及公共的、民間的多元作用力量，是對(duì)各類用地開(kāi)發(fā)價(jià)值的再配置、再整合，使之回歸到土地應(yīng)有的區(qū)位功能上來(lái)，極大地提升了城市品質(zhì)，提高了城市容量，不同程度地扭轉(zhuǎn)著城市結(jié)構(gòu)的失衡，克服因局部地段過(guò)密帶來(lái)的城市擁擠和環(huán)境惡化［6］。以城市規(guī)劃管理和土地供給控制為手段，加快建設(shè)人口、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展、富有競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化城市環(huán)境，實(shí)現(xiàn)各城市主體的利益均衡和公共利益，已經(jīng)成為指導(dǎo)現(xiàn)代城市規(guī)劃發(fā)展的科學(xué)理念。在這一理念的指導(dǎo)下，政府將力求做到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均衡化、長(zhǎng)期化，以此達(dá)到上述目標(biāo)，這對(duì)促進(jìn)低地、劣地的開(kāi)發(fā)和城市環(huán)境治理具有重要意義。

4 “后地段時(shí)代”的市場(chǎng)啟示

“后地段時(shí)代”的市場(chǎng)變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)。一是要求企業(yè)的戰(zhàn)略從單一短期銷售獲取利潤(rùn)向?qū)ψ籼峁╅L(zhǎng)期服務(wù)獲取回報(bào)轉(zhuǎn)變，二是要求企業(yè)要注重項(xiàng)目的綜合性開(kāi)發(fā)，三是要求在企業(yè)之間、企業(yè)與政府之間構(gòu)建更為緊密的合作關(guān)系。

4．1 房地產(chǎn)企業(yè)以多元服務(wù)為發(fā)展戰(zhàn)略

“后地段時(shí)代”意味著房地產(chǎn)企業(yè)僅僅通過(guò)開(kāi)發(fā)銷售房子就能獲得豐厚回報(bào)的日子不存在了。市場(chǎng)飽和、需求多元要求企業(yè)提供全方位的生活、工作輔助服務(wù)。比如協(xié)助住戶物業(yè)管理、優(yōu)化住戶工作生活空間、解決上學(xué)及就醫(yī)等等。這些不是一個(gè)企業(yè)就能解決的問(wèn)題，需要多個(gè)企業(yè)聯(lián)合城市規(guī)劃共同解決，以達(dá)到共贏，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)適當(dāng)差異化服務(wù)來(lái)獲取市場(chǎng)份額和利潤(rùn)［7］。

4．2 注重綜合性項(xiàng)目建設(shè)

在“后地段時(shí)代”，隨著各地新區(qū)開(kāi)發(fā)的興起，城市綜合體等集中連片開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要標(biāo)志。在新區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)地點(diǎn)遠(yuǎn)離市中心，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須全面考慮，要求能提供綜合性生活服務(wù)，單一的樓盤銷售將難以在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，開(kāi)發(fā)商采取多功能復(fù)合體開(kāi)發(fā)模式，可以不受或少受地塊區(qū)位、面積的影響，同時(shí)也可以起到增加規(guī)模、縮短戰(zhàn)線、降低成本、減少風(fēng)險(xiǎn)的作用。

4．3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市發(fā)展相結(jié)合

正是由于“后地段時(shí)代”對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提出了更高的要求，所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更大。為了迎合市場(chǎng)需求，企業(yè)之間要聯(lián)合開(kāi)發(fā)，互相支撐，同時(shí)又尋求差異，除此以外，企業(yè)要緊密關(guān)注政府的發(fā)展規(guī)劃，只有切合未來(lái)的城市發(fā)展，項(xiàng)目在市場(chǎng)才有空間。這就要求“后地段時(shí)代”的企業(yè)要構(gòu)建新的行業(yè)內(nèi)關(guān)系，建設(shè)好企業(yè)與政府之間的合作關(guān)系。

5 “后地段時(shí)代”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略

5．1 重視“特定地段”的功能價(jià)值

“熱點(diǎn)地段”總是稀缺的，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，獲得成本高昂。與其調(diào)動(dòng)各種要素資源去爭(zhēng)奪超額價(jià)格的“熱點(diǎn)地段”，不如以較少的代價(jià)去經(jīng)營(yíng)“特定地段”的投資開(kāi)發(fā)。在一些看起來(lái)相對(duì)偏僻的地段，經(jīng)過(guò)一定的規(guī)劃建設(shè)和政府扶持，所達(dá)到的效果并不比所謂的“熱點(diǎn)地帶”更差。商家要統(tǒng)籌考慮宏觀、微觀不同層面的因素，科學(xué)合理地分析土地功能，把特定的地塊置于整個(gè)城市系統(tǒng)中，進(jìn)行全面、綜合、系統(tǒng)地分析，進(jìn)而提升價(jià)值，克服弊端，使項(xiàng)目與地段最佳擬合，各就其位，只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)、政府、城市和用戶的多贏局面。

5．2 “地段依賴”向“地段再造”轉(zhuǎn)型

在“后地段時(shí)代”，超額的地段價(jià)值可能被超額的地段成本所淹沒(méi)，沒(méi)有了“超額地段價(jià)值”，就失去了追求“超額地段”的必要前提。在房地產(chǎn)界，消極適應(yīng)和跟風(fēng)的經(jīng)營(yíng)模式在一定時(shí)期固然存在，但難以長(zhǎng)期持續(xù)下去，如欲建立起一套自我成長(zhǎng)的動(dòng)力機(jī)制，培養(yǎng)企業(yè)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌形象，就必須進(jìn)行積極的“地段再造”。地段再造的過(guò)程同時(shí)也是地段和產(chǎn)品升值的過(guò)程，新地段升值的受益者將首先是新地段的培育者和消費(fèi)者?？梢?jiàn)，在一定意義上培育地段就是積累價(jià)值、培育客戶、創(chuàng)新發(fā)展的過(guò)程。

5．3 建立彈性開(kāi)發(fā)機(jī)制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)的客觀實(shí)際及其動(dòng)態(tài)變化為依據(jù)，進(jìn)行彈性規(guī)劃、和諧開(kāi)發(fā)、靈活機(jī)動(dòng)。除少數(shù)標(biāo)志性、控制性工程項(xiàng)目外，應(yīng)盡可能交給商家來(lái)靈活控制。要建立公開(kāi)透明、多方參與的地塊優(yōu)化規(guī)劃開(kāi)發(fā)機(jī)制，將地段開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類型、指標(biāo)與項(xiàng)目的面積、結(jié)構(gòu)、投資等結(jié)合起來(lái)統(tǒng)籌考慮，多方案互動(dòng)比較。

5．4 在地段比較中尋求新商機(jī)

城市規(guī)模越大，現(xiàn)代化水平越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商機(jī)就會(huì)越突出。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，受資金、技術(shù)、市場(chǎng)、土地來(lái)源等多方面的制約，房地產(chǎn)項(xiàng)目總是難以靈活出臺(tái)。在“后地段時(shí)代”，房地產(chǎn)拿地的途徑增多，地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、功能和組織方式更加靈活多樣，綜合開(kāi)發(fā)、成片開(kāi)發(fā)成為可能，商機(jī)倍增，供求兩旺。

6 結(jié)語(yǔ)

中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)伴隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程，走過(guò)了一個(gè)從小到大、從單一到多元、從僵化到靈活的曲折過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式和項(xiàng)目成敗的制約因素也在不斷發(fā)生著調(diào)整和更新，那種依靠單一因素、偶然因素決定房地產(chǎn)成敗的時(shí)代一去不復(fù)返了，其中曾經(jīng)被房地產(chǎn)界奉為不可動(dòng)搖的“地段決定論”思維，正悄悄退出歷史舞臺(tái)。地段問(wèn)題是一個(gè)城市開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性問(wèn)題，從“地段時(shí)代”到“后地段時(shí)代”的轉(zhuǎn)型，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入多元化發(fā)展階段，比如“后地段時(shí)代”的城市規(guī)劃新理論、新理念如何跟進(jìn)，政府與商家之間應(yīng)當(dāng)建立什么樣的新協(xié)作機(jī)制，如何借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的勢(shì)頭來(lái)妥善解決我國(guó)城鄉(xiāng)關(guān)系的協(xié)調(diào)發(fā)展，如何建立城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)利用的機(jī)制問(wèn)題，如何看待和解決一個(gè)時(shí)期以來(lái)在多數(shù)城市出現(xiàn)的老區(qū)擁擠而新區(qū)、郊區(qū)蕭條的局面，等等，都是下一步應(yīng)當(dāng)著力思考和解決的問(wèn)題。

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