物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制探討

王國麗

（太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院 工商管理系，山西 太原 030027）

物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大，這個行業(yè)盡管在發(fā)展中取得了很大的進步，但在日益激烈的市場競爭中也將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)；而伴隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴張，企業(yè)發(fā)展也遇到了一系列的困難。面對這些挑戰(zhàn)與困難，保障物業(yè)管理企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要途徑之一是構(gòu)建合理的財務(wù)內(nèi)部控制體系。

在企業(yè)的財務(wù)管理中，財務(wù)控制與財務(wù)預(yù)測、財務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)決策、財務(wù)分析與考核同為重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理財務(wù)內(nèi)部控制指物業(yè)管理企業(yè)利用有關(guān)信息和特定手段，對財務(wù)活動施加影響或調(diào)整以實現(xiàn)所規(guī)定的財務(wù)目標的過程。

我國物業(yè)管理企業(yè)起步比較晚，一方面，企業(yè)員工來源復(fù)雜，層次不一，各個方面存在著比較大的差異，這些差異直接影響到企業(yè)的工作效率；另一方面，企業(yè)缺乏一套完善的制度來規(guī)范、約束員工的行為，發(fā)生錯誤的幾率比較高。為了使員工能夠熟悉企業(yè)標準化的業(yè)務(wù)流程并遵守規(guī)定，提高工作效率，從整體上提高企業(yè)財務(wù)信息的質(zhì)量，企業(yè)內(nèi)部可以通過構(gòu)建合理的財務(wù)內(nèi)部控制體系來實現(xiàn)這一目標，并從根本上提高企業(yè)的工作效率。［1］

一、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制存在的問題

第一，管理人員缺乏財務(wù)內(nèi)部控制意識。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員大多從房地產(chǎn)行業(yè)分離出來，他們一方面有大量的實際工作經(jīng)驗；另一方面又缺乏先進的管理理論，尤其缺乏專業(yè)的財務(wù)管理知識。由于目前行業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度不健全，企業(yè)財務(wù)管理無制度可依，會計信息不能準確及時的反映企業(yè)資金狀況，企業(yè)的管理人員往往忽視財務(wù)內(nèi)部控制問題，忽視專業(yè)人員的技術(shù)培訓(xùn)與后續(xù)學(xué)習(xí)，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制薄弱，財務(wù)人員素質(zhì)偏低，崗位責(zé)任、工作標準和考核標準不完善。［2，3］

第二，企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制無制度可依。我國于2009年7月1日起在全國上市公司范圍內(nèi)實施了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《企業(yè)內(nèi)部控制評價指引》和《企業(yè)內(nèi)部控制審計指引》等一系列規(guī)范性文件，但對于大多數(shù)中小企業(yè)來說，尚未建立一套健全的企業(yè)內(nèi)部控制機制。物業(yè)管理行業(yè)作為一個新興的行業(yè)，在制度建設(shè)方面，現(xiàn)行的物業(yè)財務(wù)管理法律規(guī)范主要有：《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)范》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等行業(yè)規(guī)范。從制度上看物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部沒有形成完善的財務(wù)內(nèi)部控制制度，企業(yè)內(nèi)部也沒有形成有效的內(nèi)控制度體系。在這樣不完善的內(nèi)部控制體系下的物業(yè)企業(yè)，規(guī)模比較小，業(yè)務(wù)活動涉及的資金量比較少，使得許多管理人員認為沒有必要花費大量人力、物力、財力設(shè)立專門的財務(wù)內(nèi)部控制機構(gòu)，建立專門的內(nèi)部控制制度。而事實上，有效的物業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度是企業(yè)各項活動更加有效、有序進行的基礎(chǔ)。這個行業(yè)的業(yè)務(wù)資金量雖小，但業(yè)務(wù)活動比較復(fù)雜，因此，有必要建立完善的物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度。

第三，企業(yè)缺乏合理的預(yù)算模式。企業(yè)財務(wù)預(yù)算是指導(dǎo)企業(yè)資產(chǎn)合理使用的重要環(huán)節(jié)，預(yù)算編制的合理與否會直接影響到企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的效果。［4］我國目前大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模比較小，在企業(yè)內(nèi)部沒有建立合理的預(yù)算組織結(jié)構(gòu)與預(yù)算體系。雖然有些企業(yè)建立了財務(wù)預(yù)算機制，但企業(yè)預(yù)算管理缺乏一定的規(guī)范性，具體編制預(yù)算時，仍然存在著很多問題。大多數(shù)企業(yè)由于沒有對預(yù)算進行合理的評價與分析，在預(yù)算的執(zhí)行過程中企業(yè)對資金的使用效率沒有明顯的提高，企業(yè)預(yù)算內(nèi)容與結(jié)果的真實性也有所降低。

二、加強物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制

第一，建立與完善物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度。針對目前物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制存在的問題，國家相關(guān)部門應(yīng)依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)及地方出臺的相關(guān)政策，著眼行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，建立相應(yīng)的行業(yè)標準；各物業(yè)企業(yè)應(yīng)依國家規(guī)定，結(jié)合行業(yè)特點，建立適合自身特點的財務(wù)內(nèi)部控制體系使物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制有制度可依。同時，企業(yè)應(yīng)建立與之相應(yīng)的，適合企業(yè)特點的財務(wù)內(nèi)部控制組織機構(gòu)，確保內(nèi)部控制制度的落實，并使內(nèi)部控制制度與企業(yè)財務(wù)管理的其他環(huán)節(jié)有機結(jié)合，及時發(fā)現(xiàn)并解決企業(yè)存在的問題。

第二，提高物業(yè)企業(yè)管理人員財務(wù)內(nèi)部控制意識。企業(yè)的管理人員是企業(yè)的中堅力量，管理人員的素質(zhì)直接影響到企業(yè)的長遠發(fā)展，企業(yè)財務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容關(guān)系到企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，因此企業(yè)管理層應(yīng)不斷提高自身素質(zhì)，接受并運用新的財務(wù)管理理念。企業(yè)的財務(wù)人員是執(zhí)行財務(wù)內(nèi)部控制的重要人員，由于其特殊身份及責(zé)任，企業(yè)應(yīng)注重對專業(yè)技術(shù)隊伍培養(yǎng)，加強其繼續(xù)教育與培訓(xùn)，使他們具備建立企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制機制，實施企業(yè)內(nèi)部控制制度的素質(zhì)，并具備在實踐中不斷總結(jié)與創(chuàng)新的能力。

第三，建立適合物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)預(yù)算體系。物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算是指物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)測、決策的基礎(chǔ)上，以數(shù)量和金額的形式反映企業(yè)未來一定時期內(nèi)經(jīng)營、投資、財務(wù)等活動的具體計劃，為實現(xiàn)企業(yè)目標對各種資源和企業(yè)活動的詳細安排。全面合理的財務(wù)預(yù)算是財務(wù)內(nèi)部控制中目標管理的有效手段。它不僅僅是一種單純的管理方法，也是一種具有戰(zhàn)略性的，全員參與的管理機制。企業(yè)通過實施財務(wù)預(yù)算可以實現(xiàn)三個目的：首先企業(yè)通過實施預(yù)算可以將預(yù)算指標與實際指標進行對比，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)在運營中的問題，采取相應(yīng)的措施，使企業(yè)達到預(yù)算目標；其次財務(wù)預(yù)算可以使企業(yè)對各個部門進行統(tǒng)籌安排，各個部門之間的關(guān)系更加協(xié)調(diào)；同時預(yù)算可以作為企業(yè)業(yè)績考核的標準，預(yù)算的執(zhí)行情況最終可以成為企業(yè)對各個部門與責(zé)任人考核的依據(jù)。［5］

第四，合理借鑒其他行業(yè)成熟的財務(wù)控制理念。在我國許多大型國有企業(yè)及其外資企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的環(huán)境基礎(chǔ)相對較好，職責(zé)分工比較明確，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)賬目的管理工作相對細膩，在關(guān)注預(yù)算管理、內(nèi)部控制和績效考評工作的基礎(chǔ)上，企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制工作整體水平與工作質(zhì)量都高于其他企業(yè)。［6］企業(yè)內(nèi)部也有著較為完善的內(nèi)部控制體系，物業(yè)管理行業(yè)可以充分借鑒這些優(yōu)勢，結(jié)合本行業(yè)特點，在節(jié)約人、財、物方面吸收其先進經(jīng)驗，建立完善的財務(wù)內(nèi)部控制體系。

綜上所述，隨著物業(yè)管理行業(yè)的日益成熟，物業(yè)管理企業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇但也將面臨同業(yè)之間日益激烈的市場競爭，要使自己的企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地，企業(yè)就要強化自身的財務(wù)管理，建立合理的財務(wù)內(nèi)部控制體系。只有企業(yè)的內(nèi)部控制合理有效，企業(yè)財務(wù)管理規(guī)范、科學(xué)，才能使企業(yè)在市場競爭中具有優(yōu)勢；只有使這些系統(tǒng)有效發(fā)揮支撐、保障和引導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)才能更強大。

［1］趙華山.淺議中外合資企業(yè)財務(wù)管理中的內(nèi)部控制問題［J］.行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2011（20）.

［2］劉兵.物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及應(yīng)對措施［J］.中國總會計師，2011（11）.

［3］林艷，周虹妤.物業(yè)公司財務(wù)管理淺析［J］.企業(yè)科技與發(fā)展，2010（22）.

［4］吳彩紅.企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制存在的制度問題及解決措施［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2011（20）.

［5］財政部會計資格評價中心.財務(wù)管理［M］.北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2010.

［6］徐傳超.關(guān)于外資企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制問題的幾點思考［J］.中國外資，2012（5）.