投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估分析

孫旖旎

一、引言

我國(guó)財(cái)政部2006年2月新發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求將投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行核算和反映。在有關(guān)投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則中規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量；對(duì)于后續(xù)計(jì)量則規(guī)定在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這其中的公允價(jià)值是新準(zhǔn)則為了實(shí)現(xiàn)與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同而引入的概念和計(jì)量屬性。新準(zhǔn)則的這些新的變化和規(guī)定，就對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的估測(cè)方法提出了要求。

二、企業(yè)中投資性房地產(chǎn)范圍的界定

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。因此企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。這里自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，比如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓、企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍、企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)都屬于自用房地產(chǎn)。而作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，這類(lèi)土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益。按照國(guó)家國(guó)土資源部1999年發(fā)布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定認(rèn)定為閑置土地的則不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。其中以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物不包括企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，應(yīng)是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。

在評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值之前，確定了企業(yè)中具體作為評(píng)估對(duì)象的投資性房地產(chǎn)范圍之后，還要確認(rèn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)所必須滿足的兩個(gè)條件。其一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；其二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。那么如果企業(yè)的投資性房地產(chǎn)滿足公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，其公允價(jià)值具體價(jià)值量可以考慮應(yīng)用資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的三大評(píng)估方法來(lái)估測(cè)，即市場(chǎng)法、成本法和收益法。

三、估測(cè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的方法分析

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量規(guī)定在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中的成本法是以再取得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法，具體指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，從而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。因而成本法在估測(cè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的實(shí)務(wù)操作中適用性不強(qiáng)。

根據(jù)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)必須滿足的兩個(gè)條件，在估測(cè)其公允價(jià)值時(shí)可以采用市場(chǎng)法中的市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法。即在估測(cè)一宗投資性房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，以類(lèi)似房地產(chǎn)作為參照物，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)個(gè)別狀況、區(qū)域狀況等因素修正，得出待估投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。在應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，要注意所附租約所帶來(lái)的影響，此時(shí)業(yè)主在擁有投資性房地產(chǎn)的同時(shí)也擁有該租約的未來(lái)收益，因此在選擇類(lèi)似房地產(chǎn)作為可比交易案例時(shí)，必須要考慮相關(guān)租約的影響，否則只能采用收益法進(jìn)行其公允價(jià)值的估測(cè)。從估測(cè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的實(shí)務(wù)操作角度來(lái)看，收益法是使用頻率最高、效果最好的方法。

收益法中最常用的是折現(xiàn)現(xiàn)金流量法，這種方法可以應(yīng)用于任何有規(guī)律或無(wú)規(guī)律的收益模式。在具體評(píng)估操作過(guò)程中應(yīng)根據(jù)整個(gè)假設(shè)持有期內(nèi)逐期的每項(xiàng)收益、費(fèi)用和現(xiàn)金流量，然后采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)。對(duì)于待估投資性房地產(chǎn)全部的現(xiàn)金流入和流出以及這些現(xiàn)金流發(fā)生的時(shí)間，可以通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息而取得。對(duì)于折現(xiàn)過(guò)程中的折現(xiàn)率可以采用企業(yè)的期望投資報(bào)酬率，或者用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率計(jì)算取得。如果是附帶有租約的投資性房地產(chǎn)，由于其租金水平會(huì)偏離市場(chǎng)實(shí)際情況，所以需要單獨(dú)考慮待估投資性房地產(chǎn)租期內(nèi)的收益情況，對(duì)租約期內(nèi)外的收益分別進(jìn)行資本化來(lái)得到最終價(jià)值。

有時(shí)待估投資性房地產(chǎn)可能是暫時(shí)空置的，在這種情況下，通常將待估投資性房地產(chǎn)未來(lái)一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)求取其公允價(jià)值，這種方法的實(shí)質(zhì)還是收益法的應(yīng)用，即將未來(lái)一年的某種預(yù)期收益直接進(jìn)行一個(gè)無(wú)限期的年金折現(xiàn)，得到的折現(xiàn)價(jià)值就作為暫時(shí)空置的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。其中年預(yù)期收益可以采用毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等企業(yè)可獲得的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

在具體的評(píng)估實(shí)務(wù)操作過(guò)程中還經(jīng)常使用收益乘數(shù)法，這種方法的實(shí)質(zhì)是將待估投資性房地產(chǎn)的年收益乘以一個(gè)收益乘數(shù)來(lái)求取其公允價(jià)值。從原理上來(lái)講它是不同于收益法的，但由于在求取投資性房地產(chǎn)最終公允價(jià)值時(shí)要用到該投資性房地產(chǎn)所取得的年收益，因而也把它歸入收益法當(dāng)中。其中的收益乘數(shù)應(yīng)是待估投資性房地產(chǎn)的價(jià)格除以某種年收益所得的倍數(shù)，實(shí)務(wù)操作中經(jīng)常使用毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)來(lái)替代，具體使用時(shí)要依據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況來(lái)區(qū)別選擇。當(dāng)采用月租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用通過(guò)價(jià)格除以月租金求得毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用通過(guò)價(jià)格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。與使用毛租金乘數(shù)相比，使用潛在毛收入乘數(shù)的收益乘數(shù)法相對(duì)全面一些。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入，包括除租金以外的收入。使用潛在毛收入乘數(shù)雖然考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒(méi)有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。有效毛收入乘數(shù)用到的有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。凈收益乘數(shù)通常能夠提供更可靠的價(jià)值計(jì)算，凈收益乘數(shù)所用到的凈收益又稱凈營(yíng)運(yùn)收益，是由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的凈營(yíng)運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收入，其中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須的費(fèi)用。