抑制投機(jī)視角下中國房地產(chǎn)市場發(fā)展政策淺析

○駱金燕 王 蕾

（1、華夏銀行紹興分行 浙江 紹興 312000

2、新昌縣經(jīng)濟(jì)和信息化局 浙江 紹興 312500）

一、引言

自從1984年“房地產(chǎn)”被正式命名以來，房地產(chǎn)業(yè)就作為一個獨立的行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)運行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，并帶動了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過市場途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房價連年攀升。高昂的房價在帶動我國經(jīng)濟(jì)增長的同時，也吸引了眾多投機(jī)資金的進(jìn)入，越來越多的人開始買不起房子。尤其是2003年以后，這個現(xiàn)象更為嚴(yán)重，很多人對連年高漲的房價產(chǎn)生了不滿情緒。我國政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策以抑制房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為，雖然產(chǎn)生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒能解決房地產(chǎn)市場中存在的根本問題，房價仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其使用價值，市場中的投機(jī)行為依然盛行，房地產(chǎn)市場中蘊藏著很大的風(fēng)險。

二、中國房地產(chǎn)市場中的投機(jī)表現(xiàn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快

進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈每年上漲的態(tài)勢，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速高達(dá)19.37%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重和房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重來看，國際上公認(rèn)這兩項指標(biāo)的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重自2000以來均遠(yuǎn)超過15%，在2004年甚至達(dá)到18.7的高位；房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機(jī)行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場投資增長過快，市場過熱的局面。

2、商品房價格持續(xù)上漲

雖然房價的年增長處于波動狀況，且2003—2010年商品房價格上漲幅度較大，波動幅度也較大，但房價始終呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。圖2顯示，中國商品房價格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長了1.38倍。面對房價不斷上升的趨勢，投資者預(yù)期房產(chǎn)價值在未來會進(jìn)一步升值，因此房價持續(xù)走高的同時，我國的房地產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁，投機(jī)行為更為盛行。

3、土地價格顯現(xiàn)增長趨勢

住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)先權(quán)和主動權(quán)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，隨著社會總需求的增長，因供給彈性越小的要素，價格增長越快。土地的供給彈性很小，同時作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過低價買入地皮，等待土地升值之日高價賣出，以謀取暴利，這一循環(huán)模式導(dǎo)致土地價格呈現(xiàn)增長的趨勢在所難免。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展政策

針對目前房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為引致的買房難等民生問題，我們要采取一系列有效的措施來抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場長久健康的發(fā)展，實現(xiàn)絕大多數(shù)百姓長久以來“居者有其屋”的理想。筆者認(rèn)為可從土地供給、稅收和政府角度出發(fā)制定政策措施。

1、從土地供給角度

（1）國有土地出讓實行約束機(jī)制。在不違背國家法律的前提下，建立一套行之有效的國有土地出讓約束機(jī)制是可行的。具體可采用的操作方法是在轉(zhuǎn)讓國有土地時，與土地使用權(quán)的獲得者簽訂有關(guān)的協(xié)議并且建立監(jiān)督機(jī)制，督促其嚴(yán)格按照這個協(xié)議執(zhí)行。筆者認(rèn)為在協(xié)議中可以包括以下幾點：首先，如果并非由于政策原因或者其他不可抗力而造成的土地長時間閑置（比如說兩年，當(dāng)然，這個期限必須是在嚴(yán)格調(diào)研的基礎(chǔ)上所得出的），那么政府可以用很低的價格強(qiáng)制收回該土地的使用權(quán)以便實現(xiàn)土地資源的最有效配置；其次，如果國有土地的獲得者在未對土地進(jìn)行任何開發(fā)的前提下轉(zhuǎn)讓該土地的話，那么政府有權(quán)對其在轉(zhuǎn)讓過程中所獲得的收益征收高額的稅賦；最后，如果所取得的土地部分用來建設(shè)保障房的話，那么在建筑物完成后以獎勵的方式返還部分土地出讓金。這樣一來，就可以防止一些人通過各種手段獲取土地進(jìn)行囤積，坐等土地的自然增值或者通過炒高土地價格而謀取暴利的投機(jī)行為，有利于土地資源的合理配置，把土地分配給真正需要的人。

（2）嘗試集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人相分離的體制。我國的房地產(chǎn)市場中，之所以會產(chǎn)生大量的投機(jī)行為，和我國的國情有很大的關(guān)系，是由日益增長的對房地產(chǎn)的需求和有限的土地供應(yīng)之間的矛盾造成的。如果能夠增加我國的土地供給渠道，擴(kuò)大土地總的供應(yīng)量，那么這個局面應(yīng)該可以得到控制。筆者認(rèn)為，集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人相分離的體制可以實現(xiàn)這一目標(biāo)。在我國廣大的農(nóng)村，土地的性質(zhì)都是集體所有的，在不改變土地集體所有這一性質(zhì)的前提下，具體可以這樣實現(xiàn)：首先，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)。如果能夠?qū)崿F(xiàn)集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人相分離這一體制，那么就意味著城鎮(zhèn)居民或者非農(nóng)人員可以到農(nóng)村通過集體土地使用權(quán)獲得建造一座屬于自己的房子。這種集體土地使用權(quán)的取得可以通過簽訂協(xié)議的方式實現(xiàn)。由于獲得使用權(quán)的目的是為了建造房屋，因此一般在協(xié)議中約定的期限會比較長，30年或者更長，并且政府應(yīng)該出臺相關(guān)的政策保護(hù)在協(xié)議期限內(nèi)的該房子的合法存在或者繼承。其次，為土地使用權(quán)的獲得支付租金。在這個世界上沒有無緣無故的愛，當(dāng)然也不會有人無緣無故地將自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人，為了獲得土地使用權(quán)，他們必須向土地所有者支付租金。這樣一來，這個租金就相當(dāng)重要了，既不能太高，高到租賃者無力承擔(dān)，也不能太低，低到轉(zhuǎn)讓者不以為意。一般認(rèn)為，這個集體土地使用的租金應(yīng)該由政府通過綜合考慮土地的價格、房屋的租金以及人們的平均生活水平而確立一個范圍，但具體的數(shù)額應(yīng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商決定。這樣一來，沒有房子，沒有能力購買商品房的人就可以通過這個方法在長期內(nèi)擁有一套屬于自己的房子，且無需大量舉債；對于集體土地所有權(quán)人來說，不但獲得了一定的租金收入，可以用來改善生活，同時也保留了土地增值部分的收益，是一個雙贏的結(jié)果；對于政府來說，既解決了很多人的住房問題，抑制了房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為，同時由于集體土地的性質(zhì)，又維持了土地的穩(wěn)定性和可控性。

圖1 2000—2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重和房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重

圖2 2000—2010年商品房銷售價格和銷售價格增長率

2、從稅收角度

（1）房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是否開征是近幾年有關(guān)專家學(xué)者爭論較為激烈的話題，有人認(rèn)為房產(chǎn)稅的開征有利于抑制房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為，還可以增加政府的稅收，何樂而不為。有人卻認(rèn)為房產(chǎn)稅的開征不利于房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展，會給中低收入者帶來更大的負(fù)擔(dān)和生活成本。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅可以征收，這也是未來發(fā)展的一個趨勢，但是如何征收、何時征收這是一個值得考慮的問題。房產(chǎn)稅的征收必須差別對待，絕對不能一概而論。首先，必須滿足廣大人民群眾對于住房的需求，因此對于一個擁有一套房或者雖然擁有幾套房，但是總面積或者人均面積很小的家庭，應(yīng)該免征房產(chǎn)稅。其次，在我國目前投資渠道單一、負(fù)利率的背景下，不能盲目地開征一個家庭第二套住宅的房產(chǎn)稅，這樣做容易帶來更嚴(yán)重的通貨膨脹，不利于社會的穩(wěn)定。最后，對于一個擁有三套或者更多套住房的家庭適當(dāng)增收房產(chǎn)稅，而且這個稅率應(yīng)隨著家庭持有房子的數(shù)量增加而增加，比如對于第三套房子增收1%的房產(chǎn)稅，對于第四套房子增收2%的房產(chǎn)稅，以此類推，當(dāng)然這個稅率的確定應(yīng)該按照實際情況確定，這里只是打個比方。同時，可以探討的一點是，在一個家庭擁有3—5套房子這個范圍內(nèi)，如果已經(jīng)簽訂了五年或者更長期限的租房合同，那么在房租申報，有關(guān)部門審核以后可免交或者少交房產(chǎn)稅，如果該房子已經(jīng)簽訂了30年的租房合同，那么可以考慮免交房產(chǎn)稅，只需適當(dāng)繳納很少的房租稅作為補(bǔ)償即可?？梢栽囅胍幌?，如果一個人已經(jīng)把房子出租了30年，那么他不太可能是房地產(chǎn)市場中的投機(jī)者，并且這種長時間的出租也可以緩解很多人的住房問題。

（2）級差利得稅。筆者認(rèn)為中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘在2005年提出的開征“級差利得稅”也是一個抑制房地產(chǎn)市場中投機(jī)行為的不錯方法。哈繼銘認(rèn)為，對于房地產(chǎn)市場中的投機(jī)性需求，最好的治理方法就是用稅收杠桿去調(diào)節(jié)以抑制炒房行為。所謂“級差利得稅”就是在房地產(chǎn)市場的交易中，對出售房屋所獲得的利潤征稅，并且這種稅率是不定的，對于購買商品房后在很短的時期內(nèi)立即轉(zhuǎn)售而獲取的利潤以較高的稅率征收，并且這個稅率會隨著房子持有年限的增加而減少。同時，認(rèn)為兩種情況下可以免征稅收，第一種是持有房子10年以上，第二種是出售房子后一年內(nèi)立即購房的行為，這樣可以保護(hù)真實的住房需求。對于哈繼銘“級差利得稅”的設(shè)想和思路筆者是比較贊同的，并且認(rèn)為這個稅收的征收能夠有效遏制房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為，維持市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。但是對于他的第二點免征條件（即出售房子后一年內(nèi)立即購房的行為）筆者持保留態(tài)度，筆者認(rèn)為把這個條件改為“如果房子所有者出售的是他所擁有的唯一一套房子的話，那么免征稅收”會更加好一點。

3、從政府角度

（1）加強(qiáng)科學(xué)文化建設(shè)和信息化技術(shù)的提升。目前，我國房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為很大部分原因是由于信息不對稱引起的，大家無法確切地知道真正的供求水平是怎么樣的，有時候就容易產(chǎn)生“人云亦云”的恐慌心理，所以國家要努力實現(xiàn)這種信息的對稱性和透明性。另外，由于有些技術(shù)條件的限制，我國還沒有建立起一套行之有效的全國聯(lián)網(wǎng)的信息系統(tǒng)，政府很難獲得同一個人在不同地區(qū)購買商品房的行為。因此，國家需要積極加強(qiáng)科學(xué)文化建設(shè)，促進(jìn)信息化技術(shù)的發(fā)展，逐步完善個人信息登記制度以及住房征信體系。

（2）利用非市場手段解決部分住房需求。房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為經(jīng)常是由于正常需求的支撐而存在的。如果政府能夠通過非市場化的手段解決部分人的住房問題，并且讓人們對未來的生活有安全感，那么就有益于分流部分購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)的平衡，從而更有效地遏制投機(jī)行為，引導(dǎo)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行各項政策。政府存在的目的是維持社會的穩(wěn)定繁榮，為廣大人民群眾謀取最大的利益。而房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)，為了使中國人民“居者有其屋”，政府必須積極采用宏觀調(diào)控政策去引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。筆者認(rèn)為政府的文件和法規(guī)無需出臺的太多，但是出臺的政策一定要被嚴(yán)格遵從和執(zhí)行，而且短期內(nèi)最好有一定的連貫性，不要自相矛盾。如2008年上半年國家通過5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)銀行房企貸款管理等措施來控制房價，但是到了下半年3次下調(diào)基準(zhǔn)利率，又出臺一系列新政支持房地產(chǎn)發(fā)展，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格反彈。

[1]姜春海：中國房地產(chǎn)市場投機(jī)泡沫實證分析[J]．管理世界，2005（12）.

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[5]黃依凡：房產(chǎn)稅 房價調(diào)控的利器[J]．卓越理財，2010（7）.

[6] 中國統(tǒng)計年鑒（2000—2011年）[Z]．