關(guān)于公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的比較

○ 顧書桂

（本文作者系上海社會(huì)科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所副研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

在2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以前，西方公共住宅金融與商業(yè)住宅金融并沒有本質(zhì)區(qū)別。美國(guó)公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的差異不在生產(chǎn)領(lǐng)域，而在流通領(lǐng)域。2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后，局限于流通領(lǐng)域的西方公共住宅金融缺陷逐漸暴露。客觀地看，局限于流通領(lǐng)域的西方公共住宅金融確實(shí)在一定程度上降低了消費(fèi)者的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，但這種降低有沒有實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者支付能力與住宅市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)接，則很令人懷疑。如果一開始消費(fèi)者的收支現(xiàn)金流就處于失衡狀態(tài)，則無論經(jīng)過多長(zhǎng)時(shí)間，消費(fèi)者的收支現(xiàn)金流依然會(huì)處于失衡狀態(tài)，這是由貨幣時(shí)間價(jià)值的基本原理決定的，不管它是商業(yè)住宅金融還是公共住宅金融，只要是貨幣價(jià)值運(yùn)動(dòng)就遵循這一規(guī)律。西方公共住宅金融以住宅商品化為前提，決定了政府對(duì)中低收入消費(fèi)者財(cái)政轉(zhuǎn)移支付規(guī)模的有限性，大批中低收入消費(fèi)者在進(jìn)入融資市場(chǎng)之前實(shí)際上已經(jīng)處于收不抵支的破產(chǎn)境地。所以無論如何融資，他們最終逃脫破產(chǎn)的境地只具有偶然性，而不具有必然性?？茖W(xué)的公共住宅金融不可能與商業(yè)住宅金融一樣，都以住宅商品化為前提，更不可能只局限于流通領(lǐng)域，正確比較公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的聯(lián)系與區(qū)別，是我們制定科學(xué)公共住宅金融政策的基本前提。

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的聯(lián)系

公共住宅金融是為了適應(yīng)勞動(dòng)力再生產(chǎn)的需要，因此公共住宅金融關(guān)注住宅的使用價(jià)值而不是價(jià)值，關(guān)注的是消費(fèi)者的支付能力是否與公共住宅的供給價(jià)格相銜接。公共住宅金融只能以勞動(dòng)力價(jià)值為發(fā)展基礎(chǔ)，從而區(qū)別于以住宅商品化為前提的西方公共住宅金融和商業(yè)住宅金融。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的共同點(diǎn)更多是形式上的、外在的，而差異則是內(nèi)容上的、內(nèi)在的。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的聯(lián)系主要體現(xiàn)為：

（一）兩者均是價(jià)值運(yùn)動(dòng)

公共住宅金融以勞動(dòng)力價(jià)值為基礎(chǔ)，商業(yè)住宅金融以商品化住宅為基礎(chǔ)，盡管兩者的支撐不同，但公共住宅金融和商業(yè)住宅金融均是以價(jià)值為核心內(nèi)容的資金運(yùn)動(dòng)。這意味著，在住宅金融市場(chǎng)上，公共住宅金融和商業(yè)住宅金融只有內(nèi)容上的差異，沒有形式上的區(qū)別。公共住宅金融和商業(yè)住宅金融均遵循最基本的價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律。

首先，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融價(jià)格與規(guī)模均反映其各自代表的內(nèi)在價(jià)值。公共住宅金融以勞動(dòng)力價(jià)值為基礎(chǔ)，商業(yè)住宅金融以商品化住宅為基礎(chǔ)，價(jià)值是公共住宅金融和商業(yè)住宅金融價(jià)格的共同支撐。

其次，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的收益率均是其各自內(nèi)含金融風(fēng)險(xiǎn)的函數(shù)。公共住宅金融以勞動(dòng)力價(jià)值為基礎(chǔ)，內(nèi)含風(fēng)險(xiǎn)是勞動(dòng)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式即工資變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)住宅金融以商品化住宅為基礎(chǔ)，內(nèi)含風(fēng)險(xiǎn)是商品化住宅市場(chǎng)價(jià)格的變化。

再次，在風(fēng)險(xiǎn)和收益率可以精確計(jì)量的前提下，公共住宅金融產(chǎn)品和商業(yè)住宅金融產(chǎn)品是可以按照一定的條件互換的。從使用價(jià)值來看，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的區(qū)別是很明顯的。然而從價(jià)值角度考察，由于收益率是風(fēng)險(xiǎn)的函數(shù)，公共住宅金融產(chǎn)品和商業(yè)住宅金融產(chǎn)品是可以按照一定的比率等價(jià)的。

（二）兩者相互促進(jìn)、相互影響

商業(yè)住宅金融和公共住宅金融都是住宅金融市場(chǎng)的有機(jī)組成部分，它們一個(gè)側(cè)重于效率，一個(gè)側(cè)重于公平，相互促進(jìn)，相互影響，推動(dòng)了住宅金融市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

第一，商業(yè)住宅金融是住宅金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大也最活躍的組成部分。商業(yè)住宅金融以住宅商品化為基礎(chǔ)，由于商品化住宅的市場(chǎng)價(jià)格受各種不確定因素的影響較多，因此商業(yè)住宅金融的風(fēng)險(xiǎn)很大。然而商業(yè)住宅金融反映住宅經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置，是住宅經(jīng)濟(jì)效率的體現(xiàn)和住宅經(jīng)濟(jì)活力的源泉。

第二，公共住宅金融是住宅金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小也最穩(wěn)健的組成部分。公共住宅金融以勞動(dòng)力價(jià)值為基礎(chǔ)，在社會(huì)保障制度相對(duì)健全的國(guó)家，勞動(dòng)力價(jià)值本身的大小以及勞動(dòng)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)條件，對(duì)公共住宅金融的影響并不大。因此，相較于商業(yè)住宅金融，公共住宅金融的風(fēng)險(xiǎn)較小，也較商業(yè)住宅金融穩(wěn)健。

第三，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融互為依托，相互促進(jìn)。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融是住宅金融市場(chǎng)不可分割、共存共榮的兩個(gè)組成部分。商業(yè)住宅金融市場(chǎng)為公共住宅金融的社會(huì)公平提供經(jīng)濟(jì)支撐，公共住宅金融市場(chǎng)反過來為商業(yè)住宅金融的效率提供穩(wěn)定之源。

（三）兩者均用于滿足居住需求的需要

與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下收入分配兩極分化的現(xiàn)實(shí)相對(duì)應(yīng)，商業(yè)住宅金融與公共住宅金融均服從于滿足社會(huì)公眾居住需求的需要。

第一，公共住宅金融主要用于滿足中低收入者的剛性居住需求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，消費(fèi)者的收入分配是兩極分化的。根據(jù)支付能力、以勞動(dòng)力價(jià)值為基礎(chǔ)發(fā)展公共住宅金融，確保在不升高金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下解決消費(fèi)者的剛性居住需求，是政府政策的必然選擇。

第二，商業(yè)住宅金融主要用于滿足中高收入者彈性的住宅享受和發(fā)展需求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一部分收入較高的消費(fèi)者購(gòu)買力必然較強(qiáng)，他們對(duì)住宅的需求不僅在于住宅能夠滿足他們的生存需要，還在于住宅能夠滿足他們的發(fā)展和享受需要。市場(chǎng)上具有這種特征的住宅只能是優(yōu)質(zhì)住宅，是具有市場(chǎng)競(jìng)購(gòu)特征的優(yōu)質(zhì)住宅。

第三，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融在滿足消費(fèi)者居住需求方面存在此消彼長(zhǎng)的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。居住需求是剛性需求，任何一個(gè)國(guó)家都必須滿足消費(fèi)者這一最基本的需求。商業(yè)住宅金融通過市場(chǎng)途徑解決消費(fèi)者的居住需求，公共住宅金融通過行政途徑解決消費(fèi)者的居住需求。通常情況下，商業(yè)住宅金融與公共住宅金融的分界點(diǎn)是住宅的生產(chǎn)價(jià)格。

第四，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融在滿足居住需求方面的差異不是絕對(duì)的而是相對(duì)的。理論上，公共住宅金融滿足的是消費(fèi)者的生存需求，商業(yè)住宅金融滿足的是消費(fèi)者的發(fā)展和享受需求，甚至是投資與投機(jī)需求。然而，住宅的生存、發(fā)展和享受需求實(shí)踐中不是截然分開的，甚至住宅的生存需求都有可能和住宅的投資與投機(jī)需求聯(lián)系在一起。

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的這種相互融合、相互滲透，客觀上要求我們?cè)诎l(fā)展公共住宅金融時(shí)，要與商業(yè)住宅金融一起統(tǒng)籌考慮，適當(dāng)安排，避免以偏概全，導(dǎo)致住宅金融市場(chǎng)發(fā)展的失衡和失控。

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的區(qū)別

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的區(qū)別主要體現(xiàn)在發(fā)展基礎(chǔ)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、行為屬性和經(jīng)濟(jì)地位的不同。

（一）公共住宅金融和商業(yè)住宅金融的發(fā)展基礎(chǔ)不同

公共住宅金融以勞動(dòng)力價(jià)值為發(fā)展基礎(chǔ)，商業(yè)住宅金融以商品化住宅為發(fā)展基礎(chǔ)，是公共住宅金融與商業(yè)住宅金融各自良性運(yùn)行的客觀要求。公共住宅金融以解決消費(fèi)者的剛性居住需求為目的，解決的是消費(fèi)者的勞動(dòng)力順利再生產(chǎn)的問題，因此公共住宅金融的發(fā)展只能與勞動(dòng)力順利再生產(chǎn)有關(guān)。與公共住宅金融不同，商業(yè)住宅金融的發(fā)展以商品化的住宅為基礎(chǔ)。商業(yè)住宅金融解決的不是消費(fèi)者的發(fā)展和享受需求，就是消費(fèi)者的投資和投機(jī)需求。

（二）公共住宅金融和商業(yè)住宅金融的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不一

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的發(fā)展基礎(chǔ)不同決定了公共住宅金融與商業(yè)住宅金融各自的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。公共住宅金融以勞動(dòng)力價(jià)值為基礎(chǔ)，公共住宅金融的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然首先體現(xiàn)為勞動(dòng)力價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。從勞動(dòng)力價(jià)值的內(nèi)涵以及決定因素看，勞動(dòng)力價(jià)值既受客觀因素的影響，也受主觀因素的影響。與公共住宅金融較小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不同，商業(yè)住宅金融的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)樯虡I(yè)化住宅的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)完全取決于市場(chǎng)供求狀況，而不會(huì)受到政府的任何非正常干擾。

（三）公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的行為屬性有別

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的差別歸根到底是公共住宅金融與商業(yè)住宅金融行為屬性的差別。商業(yè)住宅金融是一種市場(chǎng)現(xiàn)象，一種市場(chǎng)行為，是追求效率的市場(chǎng)機(jī)制的必然產(chǎn)物。商業(yè)住宅金融將商品化住宅作為發(fā)展前提，就是肯定住宅經(jīng)濟(jì)資源的市場(chǎng)配置原則。商業(yè)住宅金融是所有住宅金融活動(dòng)中市場(chǎng)色彩最濃厚的，也是受政府干擾和影響最小的。公共住宅金融是一種政府現(xiàn)象，一種政策行為，是追求公平與穩(wěn)定的政府作用的產(chǎn)物。無論從何種角度看，中低收入者與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都是相伴生的。然而中低收入者是市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的必然結(jié)果，并不意味著市場(chǎng)機(jī)制就能幫中低收入者解決居住問題。中低收入者作為市場(chǎng)機(jī)制的失敗者，必須依賴政府的干預(yù)才能解決居住問題，這是公共住宅金融產(chǎn)生的直接原因。

（四）公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的經(jīng)濟(jì)地位不同

在追求效率的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商業(yè)住宅金融始終占據(jù)主導(dǎo)地位，而公共住宅金融則居于基礎(chǔ)地位。商業(yè)住宅金融的主導(dǎo)地位與生產(chǎn)力在人類社會(huì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位是相一致的。商業(yè)住宅金融的主導(dǎo)地位，有利于住宅金融市場(chǎng)整體效率的提高和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，有利于帕累托最優(yōu)基礎(chǔ)上的住宅供求銜接，有利于住宅市場(chǎng)體系的完善和住宅市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。公共住宅金融的基礎(chǔ)地位與市場(chǎng)機(jī)制的缺陷有關(guān)。公共住宅金融就是被商業(yè)住宅金融淘汰出來的消費(fèi)者得到政府干預(yù)滿足居住需求的一種結(jié)果和表現(xiàn)形式。然而，無論政府多么有效率，公共住宅金融都只能游離于商業(yè)住宅金融之外，對(duì)商業(yè)住宅金融發(fā)揮補(bǔ)充和保底作用，它不能干預(yù)商業(yè)住宅金融的運(yùn)作，更不能取代商業(yè)住宅金融。

結(jié)論與政策

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融既相互聯(lián)系又相互區(qū)別。一方面，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融都是價(jià)值運(yùn)動(dòng)，它們相互促進(jìn)、相互影響，共同滿足社會(huì)的居住需求；另一方面，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、行為屬性與經(jīng)濟(jì)地位等方面都有顯著不同。公共住宅金融以勞動(dòng)力價(jià)值為發(fā)展基礎(chǔ)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，行政色彩濃厚，是住宅市場(chǎng)穩(wěn)定與公平的基礎(chǔ)；商業(yè)住宅金融以商品化住宅為發(fā)展基礎(chǔ)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，市場(chǎng)色彩濃厚，是住宅市場(chǎng)活力與效率的源泉。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的這種互動(dòng)關(guān)系，客觀上要求我們?cè)诎l(fā)展住宅市場(chǎng)時(shí)要充分發(fā)揮兩種機(jī)制的功能，實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)福利的最大化。對(duì)企業(yè)來說，參與商業(yè)住宅金融業(yè)務(wù)，需要自身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；參與公共住宅金融業(yè)務(wù)，不但要弄清楚是否有政府擔(dān)保，還要弄清楚政府擔(dān)保是否能夠最終落到實(shí)處。否則，出現(xiàn)美國(guó)次貸那樣的危機(jī)，企業(yè)就必須為政府的濫權(quán)行為買單。