高閑置率是制約我國(guó)旅游地產(chǎn)健康發(fā)展的“攔路虎”

○ 楊紅旭

持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控之下，我國(guó)住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)重影響，與此同時(shí)住宅產(chǎn)業(yè)也在進(jìn)行轉(zhuǎn)型，非住宅市場(chǎng)則呈升溫之勢(shì)。在非住宅領(lǐng)域，與除了商鋪、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)外 ，旅游地產(chǎn)可以說(shuō)正成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最大的熱門(mén)領(lǐng)域，幾乎所有一線(xiàn)地產(chǎn)商，諸如萬(wàn)科、金地、招商、保利、富力、恒大、綠城、綠地、中海、中建、龍湖、雅居樂(lè)等，已經(jīng)嘗試性或大舉進(jìn)入。雖然前景看似不錯(cuò)，然而，現(xiàn)階段我國(guó)的旅游地產(chǎn)并非全面向好。筆者重點(diǎn)結(jié)合海南的情況進(jìn)行分析。

隨著2011年我國(guó)人均GDP超過(guò)5000美元，一個(gè)全民旅游時(shí)代正在來(lái)臨，多樣化的休閑度假需求正在快速增長(zhǎng)。隨著國(guó)際旅游島建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，以及各項(xiàng)政策的細(xì)化落實(shí)，海南旅游業(yè)正步入發(fā)展“快車(chē)道”，未來(lái)海南旅游接待人數(shù)將保持較快的增長(zhǎng)。與之相適應(yīng)，海南房地產(chǎn)業(yè)尤其是旅游地產(chǎn)也開(kāi)始加速發(fā)展，但同時(shí)也面臨著很多問(wèn)題，最大的問(wèn)題有兩個(gè)：從長(zhǎng)期看，很多已售項(xiàng)目閑置率太高；就短期言，市場(chǎng)低迷造成很多項(xiàng)目滯銷(xiāo)。為了解決旅游休閑度假需求快速增長(zhǎng)與項(xiàng)目高閑置和滯銷(xiāo)之間的矛盾，非常有必要進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新。

首先，海南休閑度假產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀分析。休閑度假產(chǎn)業(yè)方面，海南憑借其旅游資源的獨(dú)特性、稀缺性、原生態(tài)等特點(diǎn)，擁有眾多獨(dú)一無(wú)二的稀缺資源，具有不可替代的價(jià)值優(yōu)勢(shì)；而隨著國(guó)際旅游島獲批和相關(guān)政策的落實(shí)，國(guó)際旅游島規(guī)劃使海南晉級(jí)國(guó)家戰(zhàn)略，海南旅游品牌正變得更加富有吸引力；隨著相關(guān)景區(qū)規(guī)劃和配套的不斷成熟，海南旅游消費(fèi)也不斷增長(zhǎng)并持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，海南旅游需求趨于多元化，家庭度假及養(yǎng)老度假需求比例上升；而與之相匹配的業(yè)態(tài)普通旅館和家庭旅館也在不斷壯大和發(fā)展。旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀方面，隨著近30多年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快的增長(zhǎng)，富裕家庭逐漸增多，居民消費(fèi)能力大幅增強(qiáng)，旅游消費(fèi)觀(guān)念也已從觀(guān)光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，對(duì)旅游地的消費(fèi)及投資也從原來(lái)的短暫性轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)居性，旅游地產(chǎn)也成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分和發(fā)展方向。而海南憑借其獨(dú)特的自然資源優(yōu)勢(shì)，在加上“國(guó)際旅游島”戰(zhàn)略的批復(fù)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展也進(jìn)入快車(chē)道，也成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的下一個(gè)新概念以及新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)所在，也已成為全國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的示范區(qū)和開(kāi)發(fā)重鎮(zhèn)。

其次，休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)和市場(chǎng)需求對(duì)接不順暢、不全面、不深入。從供需層面分析，海南的高星級(jí)酒店、度假村的供需基本平衡，但仍存在顯著的淡旺季差別。而大量的中低端住房，尤其多數(shù)家庭旅館、單體公寓以及部分酒店公寓所需求的養(yǎng)老和家庭度假客源，由于管理和渠道拓展問(wèn)題，入住率很難保證，閑置和虧損狀態(tài)較為普遍；在管理方面，高端住宿市場(chǎng)一般由高星級(jí)酒店主導(dǎo)，企業(yè)運(yùn)作相對(duì)比較規(guī)范,市場(chǎng)秩序較好。而中低端住宿市場(chǎng)則魚(yú)龍混雜，絕大部分家庭旅館、二房東、經(jīng)租公司等實(shí)力弱、規(guī)模小、信譽(yù)差；在營(yíng)銷(xiāo)推廣方式方面，高端住宿市場(chǎng)有自己的營(yíng)銷(xiāo)渠道，效率較高且誠(chéng)信較高。而中低端旅館的經(jīng)營(yíng)者，一般通過(guò)各種網(wǎng)站,尤其是旅行類(lèi)網(wǎng)站的論壇進(jìn)行宣傳，或與小旅游社、部分導(dǎo)游進(jìn)行合作，他們開(kāi)拓市場(chǎng)的手段少、渠道單一、推廣效率低、可信度低，無(wú)法形成客源的規(guī)?；y以持續(xù)發(fā)展。

但另一方面，島外大量養(yǎng)老及家庭度假人群的度假需求十分強(qiáng)烈，卻找不到可以信賴(lài)的傳播渠道及可靠信息用以訂房，存在不安全心理。而隨著國(guó)內(nèi)高品質(zhì)度假游需求的迅速增長(zhǎng)，深度游、主題游、養(yǎng)老游、休閑自助游、商務(wù)游等度假游成發(fā)展趨勢(shì)，而海南是度假游發(fā)展的最佳市場(chǎng)。多元化的需求，需要多元化的供應(yīng)，如果盤(pán)活有效房源，來(lái)滿(mǎn)足各種需求，是政府、行業(yè)、企業(yè)必須考慮和行動(dòng)的事宜。

再次，房屋閑置率過(guò)高，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。高閑置率，是房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康的重要特征。國(guó)際上一般認(rèn)為未被使用的房屋占房屋總量的比重，低于10%才算合理。我國(guó)政府統(tǒng)計(jì)體系中，目前尚無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)，以前只有新竣工商品房中尚未售出的數(shù)據(jù)，與國(guó)際無(wú)法接軌。但基本事實(shí)比較清楚，海南的房屋閑置率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)全國(guó)平均水平。根據(jù)《新華網(wǎng)》報(bào)道，2011年春節(jié)期間和6月底，三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部從三亞五個(gè)片區(qū)已銷(xiāo)售80%以上且已交付使用的近300個(gè)項(xiàng)目中，隨機(jī)抽樣調(diào)查23個(gè)項(xiàng)目的入住情況，調(diào)查結(jié)果顯示：在7333個(gè)樣本中，6月底平均閑置率為84.75%。房屋高閑置的負(fù)面影響很多。主要包括：第一，在我國(guó)人均土地資源較少的情況下，即便是業(yè)主愿意空關(guān)，也是對(duì)社會(huì)資源的一種極大浪費(fèi)；第二，物業(yè)管理費(fèi)收取困難，容易引發(fā)糾紛，同時(shí)影響了社區(qū)正常管理和維護(hù)；第三，小區(qū)配套的商業(yè)設(shè)施利用率很低，難以正常運(yùn)營(yíng)，從而反過(guò)來(lái)又影響業(yè)主入住的積極性，從而形成惡性循環(huán)；第四，設(shè)施、設(shè)備無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響建筑壽命。

還有，度假區(qū)住宅小區(qū)出租經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)混亂，業(yè)主權(quán)益難以保障。近年來(lái)，海南旅游市場(chǎng)持續(xù)升溫，消費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)大，有力地帶動(dòng)了住宿需求。但是，海南旅游住宿市場(chǎng)尚未形成健全體系，市場(chǎng)秩序很不規(guī)范，無(wú)法滿(mǎn)足快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，并且無(wú)法與不斷升級(jí)的需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。總體而言，高端住宿市場(chǎng)一般由高星級(jí)酒店主導(dǎo)，企業(yè)運(yùn)作相對(duì)比較規(guī)范,市場(chǎng)秩序較好。而中低端住宿市場(chǎng)則魚(yú)龍混雜，絕大部分家庭旅館、二房東、經(jīng)租公司等實(shí)力弱、規(guī)模小、信譽(yù)差。在海南旅游城市和度假區(qū)內(nèi)或周邊，存在很多閑置率很高的住宅小區(qū)，這些小公司一般通過(guò)各種手段，以低廉價(jià)格從小業(yè)主手中，收租長(zhǎng)期房源，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)易包裝或根本不進(jìn)行裝配，就向游客出租。這些旅館或住房的特點(diǎn)是：房源分散、設(shè)施不全、條件簡(jiǎn)陋、環(huán)境不佳、管理不善、服務(wù)不周。在這種不規(guī)范的操作模式下，小業(yè)主的收益很難保障，而且還會(huì)損害房屋價(jià)值。

最后，針對(duì)上述種種不良現(xiàn)狀，有關(guān)部門(mén)和企業(yè)應(yīng)考慮解決海南房屋閑置的措施。一個(gè)可資考慮的重要措施是：搭建休閑度假運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。這是以促進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)為出發(fā)點(diǎn)，以盤(pán)活海南大量閑置房、滯銷(xiāo)房為手段，以滿(mǎn)足廣大中低端、個(gè)性化、家庭型的旅游度假者的住宿需求為目的，通過(guò)搭建綜合性、創(chuàng)新型、系統(tǒng)化的服務(wù)平臺(tái)，解決海南休閑度假市場(chǎng)中房源供給和住宿需求之間信息不對(duì)稱(chēng)、交易不活躍、發(fā)展不協(xié)調(diào)的矛盾，從而促進(jìn)海南旅游地產(chǎn)和休閑度假產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。首先，休閑度假運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的特殊價(jià)值在于：符合休閑度假和旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，有利于推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)；利用現(xiàn)有物業(yè)，有利于解決高閑置率難題，同時(shí)增加產(chǎn)品附加值，緩解項(xiàng)目滯銷(xiāo)壓力；通過(guò)挖掘物業(yè)價(jià)值，給業(yè)主帶來(lái)額外租金收益，同時(shí)增加房屋壽命；集約經(jīng)營(yíng)，有利于降低住宿成本，滿(mǎn)足多樣化的休閑度假。

休閑度假平臺(tái)的核心業(yè)務(wù)是從開(kāi)發(fā)商、酒店持有者、住宅小業(yè)主等手中收租房源，統(tǒng)一裝修、包裝成經(jīng)濟(jì)型酒店，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；同時(shí)面向全社會(huì)推廣、宣傳，向消費(fèi)者出售預(yù)售卡，憑卡可以在休閑度假運(yùn)營(yíng)平臺(tái)內(nèi)的所有酒店住宿，從而取得來(lái)自預(yù)售卡銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)常規(guī)客房、延伸增值服務(wù)和產(chǎn)品授權(quán)與加盟等方面的收入。休閑度假平臺(tái)對(duì)房源的來(lái)源、合作方式以及預(yù)售卡進(jìn)行了設(shè)計(jì)，并在實(shí)踐中按照現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式開(kāi)展了相關(guān)工作。

另外，鼓勵(lì)嘗試其他多種解決方式作為補(bǔ)充。首先，對(duì)于擁有自己物業(yè)公司的大型開(kāi)發(fā)商，可以引導(dǎo)他們建立自成一體的租賃運(yùn)營(yíng)部門(mén)和平臺(tái)，這樣既有利于發(fā)揮其品牌和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，為忠誠(chéng)度較高的業(yè)主，提供增值服務(wù)，也有利于促進(jìn)公司其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售；其次，那些沒(méi)有能力或條件建立企業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的大型社區(qū)，可以以物業(yè)公司為主導(dǎo)，在原有物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，增加一項(xiàng)租賃業(yè)務(wù)；再次，對(duì)于廣大中小樓盤(pán)，以及沒(méi)有開(kāi)展租賃運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的大型社區(qū)的業(yè)主，可鼓勵(lì)他們通過(guò)自助或互助的方式進(jìn)行出租；最后，要嚴(yán)格規(guī)范中小房產(chǎn)中介和經(jīng)租活動(dòng)，確保租賃市場(chǎng)的良性發(fā)展。

由于房產(chǎn)的特殊性，在業(yè)主和運(yùn)營(yíng)方的合作過(guò)程復(fù)雜、糾紛多、風(fēng)險(xiǎn)大，因此，在合作和項(xiàng)目操作中，應(yīng)規(guī)范管理、細(xì)化規(guī)則、遵守合同，切實(shí)保障各合作相關(guān)方的利益，減少矛盾和糾紛。從政府角度來(lái)看，要充分重視房屋高閑置率這一潛在問(wèn)題，制定相關(guān)政策措施，以引導(dǎo)、鼓勵(lì)和促進(jìn)各種有利于減少房屋閑置的經(jīng)營(yíng)行為。如以稅收、信貸等政策優(yōu)惠引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，以完善規(guī)劃配套、規(guī)范行業(yè)管理等方式促進(jìn)房屋租賃行業(yè)的發(fā)展?！?/p>