要風景如畫還是要高樓林立

○ 本刊記者 林鳳鳴

在上世紀九十年代初的海南大開發(fā)中，有人提出了休閑旅游地產(chǎn)的概念。當時的思路是：利用海南獨特的自然資源把目標瞄準了遠道而來的旅客身上，進行“以房帶旅、以旅促房”的互動。然而隨著海南房地產(chǎn)泡沫的破滅，休閑地產(chǎn)度過了相當長一段時間的沉寂。及至本世紀初，在旅游經(jīng)濟和地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動下，國內(nèi)休閑地產(chǎn)的開發(fā)才正式進入發(fā)展期。對此，有不少業(yè)內(nèi)資深開發(fā)商和知名專家坦言，旅游地產(chǎn)開發(fā)前景確實利好。在樓市調(diào)控的大背景下，不少房企認為旅游地產(chǎn)是一片“藍海”，但部分房企盲目大舉沖向該領(lǐng)域卻危機重重。

限購令下，旅游地產(chǎn)逆市升溫

當前傳統(tǒng)商業(yè)住宅市場下滑的背景下，旅游地產(chǎn)的投資熱度似乎正日漸高漲。旅游地產(chǎn)熱潮中，眾房企紛紛淘金旅游地產(chǎn)，出現(xiàn)了許多以旅游包裝的地產(chǎn)項目。旅游地產(chǎn)聯(lián)姻，到底是虛熱還是雙贏？我們共同關(guān)注。

據(jù)公開資料顯示，截至2010年底，我國地產(chǎn)前百強企業(yè)中，約有80%都進入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過3000億元，其中，不乏專注住宅領(lǐng)域開發(fā)的大型知名房企，包括萬科、萬達、恒大、龍湖等。而旅游財富網(wǎng)初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，投資總規(guī)模達2600多億元，占整個房地產(chǎn)投資的20%以上，預(yù)計今年全行業(yè)投資將超萬億元。

隨著我國的休閑度假市場需求日益擴大，旅游地產(chǎn)迅速升溫的同時與之相伴的各種亂象與爭議也不絕于耳。有人說這是打著“旅游”名義賣房地產(chǎn)，坊間也有“旅游‘綁架’地產(chǎn)”、“地產(chǎn)‘綁架’旅游”的各種說法。

面對這一系列旅游房產(chǎn)的亂象，旅游財富網(wǎng)創(chuàng)始人曾曉成表示，傳統(tǒng)的旅游公司懂觀光式、體驗式旅游，但可能不懂現(xiàn)在中產(chǎn)階級的真實需求，也就是對休閑度假旅游的需求；傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司理解的休閑度假是未來發(fā)展趨勢，但在旅游地產(chǎn)具體的物業(yè)上怎么運營，傳統(tǒng)開發(fā)商并不在行，可能還是按照以前的住宅模式來運營?！昂Ｄ暇褪堑湫偷陌咐?，所以大部分旅游地產(chǎn)只是停留在概念上的旅游地產(chǎn)?！?/p>

著名旅游策劃專家、北京慧士德咨詢中心首席咨詢師劉建華則表示，“旅游地產(chǎn)是以旅游的名義開發(fā)地產(chǎn)，結(jié)果導(dǎo)致大量的自然和文化資源被城市化?！?“中國旅游當下主流是景區(qū)旅游，中國旅游當下主流也是旅游地產(chǎn)，中國城市化進程中與中國的旅游地產(chǎn)潮同流合污綁架了景區(qū)旅游。見到自然景觀就要開發(fā)，正在形成一場巨大的生態(tài)災(zāi)難，其危害已經(jīng)逐步地顯現(xiàn)出來了?！?/p>

政策擦邊，旅游地產(chǎn)借機圈地

新一輪的房企投資旅游地產(chǎn)熱潮正在蔓延，吸引開發(fā)商的原因很簡單，就是低廉的土地成本。這些開發(fā)商大多數(shù)并不是做純粹的旅游地產(chǎn)，而是采用“換湯不換藥”的策略，即拿了地之后，項目中規(guī)劃的住宅先行，配套設(shè)施拖后。這種旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式實質(zhì)上還是賣房子，這樣前期投入并不多，住宅銷售后可以先回籠資金，為公司帶來豐厚的利潤，進而再酌情投資相應(yīng)的配套設(shè)施，而且旅游地產(chǎn)項目占地面積一般很大，可以分期開發(fā)項目中的住宅，滾動產(chǎn)生利潤。

“一些原來做房地產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在拿地越來越困難，而加上旅游的概念后，不僅拿地好拿，政府在政策上也可能給予一定的優(yōu)惠?！痹颇咸镆白稍儥C構(gòu)董事長文劍武介紹說，“我們很多所謂旅游地產(chǎn)項目，只有地產(chǎn)，沒有環(huán)境、沒有特色和良好的經(jīng)營管理，這類項目僅僅是化了妝的旅游地產(chǎn)，就是簡單的房地產(chǎn)。”

陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖認為，目前在我國，達到專業(yè)化水準的旅游地產(chǎn)開發(fā)商很少，大部分房企是借“上馬”旅游地產(chǎn)項目之名去“圈資源”。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強也表示，部分開發(fā)商以其投機心理炒熱了旅游地產(chǎn)，實現(xiàn)其“圈地圈錢”的目的。從這一方面來講，要謹防投資旅游地產(chǎn)項目成為房企圈地圈錢的手段。

無獨有偶，近日，龍湖執(zhí)行董事、首席市場官秦力洪也曾對媒體表示，雖然很多開發(fā)商都有旅游地產(chǎn)的項目，但真正啟動的并不多。

對此，正略鈞策房地產(chǎn)合伙人郝炬表示，旅游地產(chǎn)項目雖然土地成本低，但一般當?shù)厝丝谫徺I力不足，銷售客源主力是外來購買力，這就要求房企有龐大的前期投入，只有前期投入充足，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)完備，才能得到客戶認同，吸引客源留駐或者投資。從這一方面來看，項目需要地產(chǎn)和旅游良好對接的規(guī)劃、企業(yè)資金的強大支持等各種前期準備，以防動工之后，項目銷售不力，運營受阻促使項目有擱置風險。

定位不準，旅游地產(chǎn)恐增“爛尾”

在郝炬看來，一個旅游地產(chǎn)項目成功與否實際上是看這個項目是否能夠借勢，或者企業(yè)是否有能力造勢。郝炬表示，雅居樂海南清水灣項目之所以取得成功，原因就在于在提前布局的背景下，借了海南國際旅游島的“勢”。而華僑城的一些旅游園區(qū)也有著獨特的經(jīng)營模式，企業(yè)借助其經(jīng)營模式與股東資源等優(yōu)勢擁有了造勢的能力，因此取得相對成功的旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式。

反之，鑒于旅游地產(chǎn)需要強大的融資能力和回報周期長等特點，如果企業(yè)沒有上述優(yōu)勢，盲目沖動地投入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，則容易拖垮企業(yè)。屆時項目中一些酒店、住宅等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)不好出手，資產(chǎn)盤活艱難。

上述分析師也指出，旅游地產(chǎn)整個項目的開發(fā)周期取決于銷售速度。如果市場定位不準確，銷售速度緩慢，相關(guān)的配套就很難完成。而沒有配套，房子就會更難賣，如此形成惡性循環(huán)，也許會形成新一輪地產(chǎn)“爛尾”風險。

對此，范小沖也表示，雖然旅游地產(chǎn)存在市場機遇，一些山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房賣得也很好，但是眾多房企盲目扎堆進軍這一領(lǐng)域可能會導(dǎo)致市場出現(xiàn)泡沫。

陳國強也曾向媒體指出，此前旅游地產(chǎn)熱時，也不乏出現(xiàn)過爛尾項目和泡沫。對于投資商來說，在投資旅游地產(chǎn)之前，一定要對自身的能力有一個清楚的評估，不能盲目跟風。對于消費者來說，置業(yè)時要有鑒別的眼光，不要受一些宣傳的蠱惑。

政策出臺，加強規(guī)范旅游地產(chǎn)

今年以來，國家先后出臺兩個文件，明確表示嚴厲打擊借旅游的名義開發(fā)房地產(chǎn)的行為。

2月16日，央行、國家發(fā)改委、國家旅游局、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、外匯管理局七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》，鼓勵旅游類的企業(yè)上市融資，同時也明確嚴查借旅游項目名義變相進行房地產(chǎn)開發(fā)。

對高爾夫球場、大型主題公園、城市水源地的觀光農(nóng)業(yè)等國家明令禁止或限制發(fā)展的旅游項目，應(yīng)嚴格禁止或限制發(fā)放貸款。

南京市政府近日也出臺新規(guī)定，嚴禁以旅游度假區(qū)的名義違法違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)項目。南京市政府相關(guān)負責人介紹，規(guī)定中明確禁止“旅游加地產(chǎn)”這一打擦邊球的做法。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，旅游度假區(qū)規(guī)劃的編制應(yīng)體現(xiàn)自然資源、人文資源的保護和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的理念。相關(guān)建設(shè)項目應(yīng)當按照集約、節(jié)約用地的要求進行建設(shè)，并依法辦理用地審批手續(xù)，禁止以旅游度假區(qū)的名義，違法違規(guī)進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。

今年4月23日，國家旅游局再次重申要嚴查借旅游之名開發(fā)房地產(chǎn)，堅決切割旅游與征地拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)聯(lián)，防止旅游業(yè)被“非”旅游項目或“假”旅游項目所利用與“綁架”。

事實上，旅游地產(chǎn)目前還處于一個監(jiān)管空白的階段?！艾F(xiàn)在國家還沒有一個專門的部門去研究旅游地產(chǎn)?！痹鴷猿筛嬖V本報記者，旅游局只管旅游行業(yè)的問題，房地產(chǎn)行業(yè)歸屬于住建部管理，土地是歸國土部監(jiān)管?！皬哪壳皝砜矗糜蔚禺a(chǎn)的發(fā)展只能靠行業(yè)自律，我們在今年5月份推出了‘國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會’，立志于為行業(yè)標準的制定做一些貢獻?！?/p>

發(fā)展旅游地產(chǎn)，對旅游資源如何進行合理規(guī)劃及保護？曾有業(yè)內(nèi)人士及專家發(fā)表過各自的意見。

北京大學旅游研究與規(guī)劃中心副主任李建中認為，旅游地產(chǎn)要有行業(yè)標準。在他看來，旅游地產(chǎn)的概念很模糊，本身是民間的一種叫法，只是一種概念，一旦政府介入，必須要有非常明確的界定，否則政府的介入就是沒有依據(jù)的。

美國哈佛大學設(shè)計學碩士、清華大學副教授周榕認為，旅游地產(chǎn)實際上是一種稀缺形式的資源，是旅游資源，或旅游目的地所在的土地資源和空間資源支配權(quán)的分配過程。他建議在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，應(yīng)該吸取十幾年來在城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中的粗放性資源組織的教訓(xùn)，否則，旅游土地資源很快就會是一個告急或吃緊的狀態(tài)，應(yīng)注意避免用粗放性的辦法進入旅游產(chǎn)業(yè)。

北京中坤地產(chǎn)總經(jīng)理徐秉迪則認為，旅游地產(chǎn)必須遵循保護性原則。在對旅游資源盡可能保護的原則下，把價值充分開發(fā)，是旅游地產(chǎn)最核心的內(nèi)容。

值得注意的是，近年來隨著越來越多的濕地別墅、森林別墅、填海建房項目如雨后春筍般涌現(xiàn)，我們的生態(tài)環(huán)境也在面臨著不可承受之重。

例如，云南的洱海濕地別墅、陜西的森林別墅、黃河濕地別墅等等，以犧牲生態(tài)環(huán)境為代價來開發(fā)地產(chǎn)的項目比比皆是。

據(jù)統(tǒng)計，從20世紀50年代以來，我國濕地開墾面積達1000萬公頃，全國沿海灘涂面積已削減過半。

撫今追昔，感慨萬千。展望未來，任重道遠。旅游與文化、科技相融合才能使旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路越來越廣?！?/p>

微博微話題

@劉思敏旅游與社會：普通地產(chǎn)是為日常生活準備的，旅游地產(chǎn)是滿足出游的需要。

@Hayes馳：地產(chǎn)旅游業(yè)如果是地產(chǎn)和旅游業(yè)形成良性互動，固然贊同，因為可以最大限度發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢。但是如果說是為了地產(chǎn)，刻意去制造旅游業(yè)，那我覺得這就無非是給了房地產(chǎn)抬價的新渠道而已。所以個人認為，推動地產(chǎn)旅游業(yè)，首先要有行業(yè)規(guī)范，要有一定的入門門檻！

@北師林瑋：最近以來文化產(chǎn)業(yè)學者們著力批判的“文化地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”、“大學地產(chǎn)”等等，“文化”、“旅游”、“大學”沒有錯，錯的是“地產(chǎn)”。如果再不好好解決“地產(chǎn)”的問題，與日常生活相關(guān)的所有文化（如喪葬）都要被“地產(chǎn)”給侵吞了。無論你政府如何保護，也無力抵抗市場的強大逐利性！