商業(yè)地產(chǎn)“ 大躍進(jìn)” 后患無窮

○ 徽 湖

始于2011年的房地產(chǎn)行政限購令，使得一直堅挺無比的中國樓市陷入了前所未有的疲軟期。由于限購劍指住宅市場，從此住宅銷售一蹶不振，2012年全國70余個大中城市住宅銷售套數(shù)及銷售額同比往年呈現(xiàn)大幅度下滑趨勢。在北京、上海、廣州等一線城市的住宅售樓處，半天也見不到幾個客戶身影。相比住宅市場的冷若冰霜，非住宅產(chǎn)品如商鋪、寫字樓、商住公寓等商業(yè)地產(chǎn)項目卻異?；鸨媸堑湫偷姆康禺a(chǎn)市場冰火兩重天。這不得不讓人想起當(dāng)年沒有限購令的年份，住宅項目的售樓處車水馬龍，而商業(yè)地產(chǎn)項目卻遭人冷眼，正可謂三十年河?xùn)|，三十年河西。

限購令推出使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大改變。樓市出現(xiàn)的顯著變化就是，由于住宅遭遇重大挫折，使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)紛紛掉頭，把企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。發(fā)生這種轉(zhuǎn)變的不但包括大型房企，比如萬科地產(chǎn)就明確表態(tài)要在2012年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而中小開發(fā)商也不甘寂寞跟風(fēng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)，把資金和人力全部集中到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。早先集中進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企成為市場的絕對的明星，受到萬千同行仰慕。如在全國各地瘋狂復(fù)制萬達(dá)廣場的王健林成為福布斯中國榜單的排頭兵，而一直在京滬核心地段的潘石屹日子也過得異常滋潤。商業(yè)地產(chǎn)萬丈光芒下，在短短一年時間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)成為樓市主力軍，各地陷入對商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體開發(fā)的狂歡之中。

一、住宅限購帶來商業(yè)地產(chǎn)的三大變化

商業(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展，表現(xiàn)在3個層面：一是全國各地商業(yè)項目大量推出。比如沈陽市中心區(qū)域在建綜合體項目竟超過40個；昆明未來5年僅商鋪就將新增近300萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海等國際性大都市；成都目前在建的城市綜合體達(dá)到104個，未來兩年之內(nèi)還將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目投放。例如在遼寧省海城市，這個城鎮(zhèn)常駐人口不到30萬的四線城市，除了現(xiàn)有建筑面積達(dá)10萬平方米的四家商場之外，新建大型商業(yè)中心竟然有三個，單個項目建面最小的也有10萬平方米。未來的國內(nèi)城市，有可能出現(xiàn)如下的場景，三步一小商場、五步一大商場、七步一SHOPPINGMALL。如此數(shù)量眾多的商業(yè)體，在狂熱建設(shè)的背后，讓人們不得不擔(dān)心項目蘊(yùn)藏的巨大投資風(fēng)險和商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)人才一降難求

二是商業(yè)地產(chǎn)人才一降難求。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)其復(fù)雜程度和后期的運(yùn)營難度是住宅項目難以比擬的。住宅地產(chǎn)開發(fā)相對單一，很多開發(fā)商甚至通過簡單復(fù)制就可以創(chuàng)造輝煌，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營方面對專業(yè)能力和經(jīng)驗積累等方面的考驗極大。由于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的數(shù)量巨大，因此市場對商業(yè)地產(chǎn)人才極度渴望，尤其是商業(yè)策劃和商業(yè)運(yùn)營方面的人才一將難求。因此2012年一個住宅策劃總監(jiān)可能面臨下崗，但一名商業(yè)策劃總監(jiān)不但在市場上受眾多房企青睞，而企業(yè)給出的年薪更是高達(dá)百萬。

三是商業(yè)概念層出不窮。今天的商業(yè)地產(chǎn)猶如當(dāng)年住宅發(fā)展時，各種概念百花齊放：你開發(fā)townhouse，我就開發(fā)獨(dú)立別墅；你蓋花園洋房，我就造空中別墅；你有高爾夫，我就有游艇會；你是一線海景，我就是無敵江景。等業(yè)主懷揣著貴族夢想住進(jìn)去才知道，原來這就是房子而已；今天的商業(yè)概念更是百家爭鳴。Shoppingmall、奧特萊斯工廠店、城市綜合體、大型百貨商場、單體旗艦店等，無論是投資者、還是運(yùn)營者或消費(fèi)者，讓他們都眼花繚亂，不知所措。為了圈地占地，全國各地涌現(xiàn)出來無數(shù)主題公園、大型購物中心都在籌劃中，但從已運(yùn)營的項目來看，主題公園大多數(shù)處于虧損狀態(tài)，而大型購物中心大多數(shù)經(jīng)營慘淡。

商業(yè)“大躍進(jìn)”埋下巨大風(fēng)險

限購背景下，開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作救命稻草、調(diào)控的避風(fēng)港可以理解。同時地方政府也在土地收入下降的情況下推出商業(yè)用地可以說在情理之中。在利字面前，開發(fā)商與地方政府可謂一拍即合，心照不宣地采取揠苗助長式的增長方式，對這種方式帶來的嚴(yán)重后果可以說是充耳不聞、視而不見。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，有兩種模式可以選擇，一種是持有商業(yè)實(shí)現(xiàn)自我運(yùn)營，但該種方式開發(fā)商面臨兩大困惑，首先是商業(yè)經(jīng)營人才和經(jīng)驗缺乏的尷尬；其次是面對需求不足、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)泡沫的現(xiàn)實(shí)，運(yùn)營商存在巨大風(fēng)險。第二種模式是開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)住宅來做，通過概念炒作吊足投資者和商家的胃口，把商業(yè)地產(chǎn)賣出去，然后收錢走人，但這種竭澤而漁的方式最終坑害的不僅有投資者，還有運(yùn)營者。

商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”，短期內(nèi)似乎帶來表面繁榮，但長期來分析，必然帶來商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性的泡沫。第一個結(jié)構(gòu)性商業(yè)地產(chǎn)泡沫來自國內(nèi)的二三四線城市。商業(yè)地產(chǎn)遵循的價值規(guī)律是“地段、地段還是地段”，這個真理是顛撲不破的。放眼全國的大多數(shù)城市，這句話可以理解為“一線、一線、還是一線”?？v觀歷史各個時期，任何一國或地區(qū)，財富和人才都必然向一線城市聚集，核心城市的商業(yè)容量巨大，不斷涌入的財富和人群就是商業(yè)地產(chǎn)盈利空間的最堅強(qiáng)保障。但如武漢、重慶、沈陽、合肥、南寧這樣的二線城市，商業(yè)市場容量非常有限，缺乏一線城市巨大的財富積累和厚重的購買力支撐。但在商業(yè)地產(chǎn)大潮中，動輒數(shù)十個綜合體、數(shù)百萬的開發(fā)體量，除了讓人目瞪口呆之外，更擔(dān)憂商業(yè)體的未來。除了二線城市，三線四線城市更是緊追其后，毫不示弱。商業(yè)地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)逐步形成并不斷放大。

第二個結(jié)構(gòu)性泡沫表現(xiàn)在開發(fā)商能力方面，可謂商業(yè)運(yùn)營的智力泡沫。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)迥異，前者并不像后者那樣可以簡單復(fù)制，其在運(yùn)營方面對開發(fā)者、投資者和運(yùn)營者的考驗極大。而當(dāng)前國內(nèi)大多數(shù)房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)方面，表現(xiàn)的特征大致相同：專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏，選址、規(guī)劃布局不合理，各城市之間、同一城市的不同區(qū)，甚至出現(xiàn)了一模一樣的商業(yè)體，商業(yè)項目的同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重。大部分項目在規(guī)劃過程中，不遵守商業(yè)運(yùn)營規(guī)律、規(guī)劃不合理、不符合商業(yè)運(yùn)營規(guī)律。更為嚴(yán)重的是，在規(guī)劃過程中并沒有進(jìn)行嚴(yán)格的商業(yè)市場調(diào)查，對當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者消費(fèi)偏好和特征毫無研究，造成項目與市場嚴(yán)重脫節(jié)，項目規(guī)劃設(shè)計缺乏差異化和特色，最終在銷售和運(yùn)營階段，受到投資人或運(yùn)營者冷遇，應(yīng)了那句出師未捷身先死的古話。

最后一個結(jié)構(gòu)性泡沫風(fēng)險表現(xiàn)在資金方面的風(fēng)險。由于商業(yè)地產(chǎn)的大量上馬，市場出現(xiàn)供大于求的局面。而商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)相比，最大的不同就在于商業(yè)地產(chǎn)初始投資額巨大，而回收期又相對漫長。因此對于

商業(yè)“大躍進(jìn)”時代開發(fā)商生存之道

首先要遵循商業(yè)運(yùn)營規(guī)律，在決定投資每一個商業(yè)地產(chǎn)項目之前，必須對項目地段、覆蓋人群、周邊同類項目進(jìn)行深度調(diào)研，深刻分析，得出項目未來發(fā)展前景，并根據(jù)市場容量決定商業(yè)開發(fā)規(guī)模，根據(jù)消費(fèi)特征進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位和商家選擇。同時做好項目可行性研究報告的編制工作，對項目投入成本、投資回報進(jìn)行深度測算，根據(jù)結(jié)果決定項目開發(fā)工期和投資計劃，使得項目每一步都在計劃之內(nèi)，都在開發(fā)商掌控之中，不打任何一場無準(zhǔn)備之仗。

其次在項目規(guī)劃設(shè)計過程中，要注重設(shè)計的通用性，以盡可能的在項目招商過程中，擴(kuò)大商業(yè)業(yè)態(tài)的招商范圍。當(dāng)然對已經(jīng)確定入駐的大型商家，要根據(jù)商家提出的特定要求，進(jìn)行定制化設(shè)計，最大程度地滿足定向商家要求。當(dāng)然在設(shè)計過程中，要突出項目的差異化和特色化，如重點(diǎn)特色商家的引入、國際一線品牌的加盟等。在設(shè)計細(xì)節(jié)方面要考慮人性化，諸如停車位的充足、兒童及老年扶梯的增設(shè)、開敞中庭和門前廣場讓購物者更加融入商業(yè)體等。

最后一方面，地方政府在城市高速發(fā)展過程中，一定要合理布局城市商業(yè)體、區(qū)域商業(yè)體和社區(qū)商業(yè)的數(shù)量和規(guī)模，從而避免商業(yè)項目一窩蜂上馬和迅速扎堆的現(xiàn)象。在發(fā)展過程中，一方面要引導(dǎo)開發(fā)商循序漸進(jìn)地進(jìn)行開發(fā)；同時根據(jù)城市發(fā)展速度、人口增長數(shù)量，合理編制商業(yè)開發(fā)計劃。今天的商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)，一方面因住宅限購而畸生，另外一方面和地方政府的短視，只注重短期利益，不考慮長期后果有很大關(guān)系。因此地方政府必須高度重視，商業(yè)地產(chǎn)要告別大躍進(jìn)，重歸合理發(fā)展之路，需要地方政府用心下工夫，對開發(fā)商進(jìn)行有效引導(dǎo)，方能使得商業(yè)地產(chǎn)健康、有序、長遠(yuǎn)地發(fā)展下去?！?/p>