國外棕地價(jià)值評估的方法與實(shí)踐綜述

張琳 李影 李娟

(大連理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，遼寧大連116024)

國外棕地價(jià)值評估的方法與實(shí)踐綜述

張琳 李影 李娟

(大連理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，遼寧大連116024)

在我國日益推進(jìn)的城市化進(jìn)程中，土地污染問題日益凸顯，污染對于土地造成的價(jià)值損失也越來越引起人們的關(guān)注。因此，在土地的價(jià)值評估中如何納入環(huán)境因素成為當(dāng)前亟待解決的技術(shù)問題。而國外的棕地(即污染土地)價(jià)值評估起步較早，實(shí)踐較為豐富，本文在參考大量外文文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國外評估師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對主要的國外棕地價(jià)值評估方法進(jìn)行系統(tǒng)梳理總結(jié)，并針對市場比較法、收益還原法、成本逼近法和內(nèi)涵定價(jià)法等四種不同方法的具體實(shí)踐應(yīng)用，篩選出有代表性的國外案例進(jìn)行探討，以期為國內(nèi)的棕地價(jià)值評估提供方法與實(shí)踐的參考。在此基礎(chǔ)上，本文也就學(xué)術(shù)界的爭論對棕地價(jià)值評估方法中的污名、清理期間和風(fēng)險(xiǎn)評估等三個方面的問題進(jìn)行了總結(jié)和討論，提出棕地價(jià)值評估對我國四個方面的啟示和借鑒:重視環(huán)境因素，為促進(jìn)和激勵土地環(huán)境整治提供依據(jù);出臺相關(guān)政策，加強(qiáng)土地用途轉(zhuǎn)換過程中的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評估;公開環(huán)境數(shù)據(jù)，為棕地價(jià)值評估提供數(shù)據(jù)支撐;積累和借鑒經(jīng)驗(yàn)，提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

土地污染;棕地;價(jià)值評估;綜述

棕地(Brownfield)又被稱為褐地，其概念早在1980年美國出臺的《環(huán)境應(yīng)對、賠償和責(zé)任綜合法》(CERCLA)中就已經(jīng)提出，之后美國環(huán)保署將其定義為“已廢棄、閑置或未被完全利用的土地，其擴(kuò)展或再開發(fā)受已存在的或潛在的環(huán)境污染而變得復(fù)雜”。歐洲的CAEBRNET(Concerted Action on Economic and Brownfield Regeneration Network)也有類似定義:棕地是那些由于之前土地使用者帶來了不良影響，已經(jīng)受到或?qū)⒁艿轿廴镜耐恋?，包括被廢棄或仍在使用的。由此可見，棕地主要指在人類的開發(fā)利用過程中受到污染的土地，而這類土地的再利用則由于污染受到很大的限制，其價(jià)值也受到很大貶損。在我國，多年的工業(yè)化進(jìn)程也遺留了大量的棕地，隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，土地資源稀缺所推動的土地置換也越來越頻繁。在土地再利用過程中，由于忽視土地污染而對人類健康造成的威脅日益增大，也使得棕地問題日益凸顯，與此同時(shí)，污染對于土地價(jià)值造成的貶損也開始受到有關(guān)部門和業(yè)內(nèi)學(xué)者的關(guān)注。北美和歐洲國家的工業(yè)發(fā)展較早，因此，早在上個世紀(jì)中葉，污染問題就引起了專家和學(xué)者的關(guān)注，為了更好地為修復(fù)土地和保持土地的可持續(xù)利用奠定基礎(chǔ)，專家和學(xué)者對棕地價(jià)值評估進(jìn)行了大量的研究探討，評估師們也積累了相當(dāng)豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。但是在我國，棕地價(jià)值評估領(lǐng)域的研究則剛剛處于起步階段，很多方法還不成熟，甚至很多評估中未將環(huán)境因素納入考慮。而筆者認(rèn)為，只有將環(huán)境因素充分納入到土地價(jià)值評估領(lǐng)域，將“棕地”與健康土地區(qū)分開來，才能防止棕地不適宜地再利用，并且可以利用市場機(jī)制更好地促進(jìn)棕地修復(fù)。因此，為了提高公眾認(rèn)識和推動我國棕地價(jià)值評估領(lǐng)域的發(fā)展，本文基于大量的國外文獻(xiàn)研究，篩選出部分有代表性的國外棕地價(jià)值評估案例，總結(jié)其方法和經(jīng)驗(yàn)，以期為國內(nèi)研究提供具體的方法和案例實(shí)踐參考。

1 國外棕地價(jià)值評估方法

早在1984年，在美國和加拿大的雜志社就興起了對于已知或疑似被污染的資產(chǎn)將如何進(jìn)行評估的討論。但是只有少數(shù)的雜志發(fā)表了作者推薦的方法——即以真實(shí)的市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的案例法的應(yīng)用［1］。從國外文獻(xiàn)中不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)學(xué)者和評估師更傾向于使用收益還原法和市場比較法(也有學(xué)者稱作案例法)，原因是這些方法簡便易行，能直接對污染房產(chǎn)進(jìn)行評估。但是這兩種直接評估方法需要有充足的市場數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，因此，在污染房產(chǎn)估價(jià)的早期，市場數(shù)據(jù)尚未充足的情況下，評估師多采用成本逼近法，即從未污染的房產(chǎn)價(jià)值中扣除污染所帶來的價(jià)值損失，從而間接得到污染后的房產(chǎn)總值。隨后，在實(shí)踐和應(yīng)用中，不斷積累的市場數(shù)據(jù)為評估師們提供了可靠的參考依據(jù)，于是，多元回歸分析以及建立在多元回歸分析基礎(chǔ)之上的內(nèi)涵定價(jià)法也因其精確性和可靠性開始得到估價(jià)師們的青睞。因此，本文將基于這四種主要方法，分別介紹國外相關(guān)的案例實(shí)踐和研究。

1．1 市場比較法

市場比較法(Sales comparison approach或者 Market comparison approach)是指與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似不動產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法［2］。市場比較法是在國內(nèi)外應(yīng)用最為廣泛的不動產(chǎn)評估方法之一。在將市場比較法用于棕地的市場價(jià)值評估時(shí)，比較實(shí)例一般采用污染條件比較接近的棕地地塊，然后根據(jù)污染類別、程度、影響范圍、風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行調(diào)整。但是在實(shí)際操作中，由于棕地的污染因素較為復(fù)雜，有些評估師更傾向于使用未污染土地作為比較實(shí)例［3］，然后再根據(jù)污染清理費(fèi)用、污名等影響因素進(jìn)行E系數(shù)的調(diào)整。市場比較法要求評估者具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并以充足的交易實(shí)例作為依托，其操作簡單，易于實(shí)施，適用于各種包含環(huán)境因素的不動產(chǎn)的評估。因此，在Kinnard對北美地區(qū)估價(jià)師調(diào)查的結(jié)果中發(fā)現(xiàn):如果有足夠的市場交易數(shù)據(jù)、市場租金數(shù)據(jù)、市場資本化率和折扣率作為依托的話，80%的估價(jià)師愿意選擇市場比較法［1，3］。

市場比較法于1984年由Campanella首次用于探討棕地價(jià)值評估，但因其在應(yīng)用過程中缺乏令人滿意的可比案例而并未得到推廣［4］。1995年9月刀鋒會議(Cutting Edge Conference)提出了市場比較法應(yīng)用的“三步法”:①假設(shè)資產(chǎn)尚未受到污染，評估其價(jià)值;②扣除所有可以計(jì)量的土地修復(fù)或其他利用成本;③扣除污名所引起的價(jià)值減損［5］。其方法過程是以棕地自身污染前的價(jià)值作為對比實(shí)例，其原理已經(jīng)接近于成本逼近法。并且，在Kinnard和Worzola后來的研究中發(fā)現(xiàn)，雖然收益還原法以及還原率調(diào)整被認(rèn)為是估價(jià)最恰當(dāng)?shù)姆椒ǎ且呀?jīng)有越來越多的估價(jià)師開始頻繁的應(yīng)用市場比較法［1，6］。

Jackson搜集了加州南部的8套工業(yè)棕地的交易數(shù)據(jù)以及特征信息(原始數(shù)據(jù)是為做房地產(chǎn)環(huán)境投資分析所搜集的)，用被污染后的土地交易數(shù)據(jù)同原始未污染的土地價(jià)格進(jìn)行比較，得出污染給棕地帶來的價(jià)值損失［7］。由于市場比較法需要以大量的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，因此Patchin在如何搜集污染土地的市場數(shù)據(jù)方面提供了經(jīng)驗(yàn)參考，他在文中提到以下可能獲得數(shù)據(jù)的途徑［8］:

(1)留心其交易數(shù)據(jù)及附近類似土地的交易情況，如果交易歷史暗示該土地存在交易的可能性，那么可以留下數(shù)據(jù)做進(jìn)一步的分析調(diào)查;

(2)當(dāng)土地污染問題存在爭議時(shí)，該記錄可作為依據(jù);

(3)如果交易成功，留存報(bào)價(jià)或者協(xié)議書;

(4)從當(dāng)?shù)丨h(huán)境機(jī)構(gòu)獲得污染名單(里面包含土地的多種屬性);

(5)關(guān)注銷售價(jià)格極低的地塊，因?yàn)樵摰貕K可能存在污染情況;

(6)若懷疑有類似污染情況，可以詢問當(dāng)?shù)丨h(huán)境機(jī)構(gòu)確認(rèn)。

當(dāng)然，市場比較法的應(yīng)用也受到了一些學(xué)者的批評，Patchin、Dixon、Richards、Wilbourn 和 Syms等都承認(rèn)市場比較法的問題存在于難以尋找可比實(shí)例［5，8－12］。但是隨著棕地估價(jià)應(yīng)用的進(jìn)展，市場比較法也正在發(fā)展，充足的中輕度污染棕地的市場交易數(shù)據(jù)可以為污名提供一個估值的范圍。在市場數(shù)據(jù)尚未完備的情況下，這樣的地塊可以作為對比實(shí)例。但多數(shù)情況下，這些數(shù)據(jù)已經(jīng)作為一種參照。隨著市場的發(fā)展和數(shù)據(jù)的完備，該方法將得到普遍應(yīng)用。

1．2 收益還原法

收益還原法(Present earning value method)又稱收益現(xiàn)值法，即以理性預(yù)期理論為基礎(chǔ)，按照不動產(chǎn)的未來收益來估計(jì)土地價(jià)格的做法。按照資本化方式不同，收益還原法又分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法［2］。當(dāng)收益還原法用于棕地市場價(jià)值評估時(shí)，一般是以全風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)出(All-Risk-Yield，ARY即考慮到土地受污染之后，對土地未來收益可能產(chǎn)生的所有影響)為前提，求取棕地未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。隨后，可以根據(jù)修復(fù)成本等進(jìn)行因素修正［13］。目前，收益還原法的應(yīng)用仍然集中于對收益性房地產(chǎn)價(jià)格評估，對該方法的研究重點(diǎn)也集中于對還原利率的確定上。在Kinnard和Worzala的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，79%的估價(jià)師在評估污染土地時(shí)，都采用了收益還原法，而且，最通用的方法是在直接資本化模型中增加收益還原率來反映污染所帶來的影響［1，14］。

收益還原法早在1890年經(jīng)濟(jì)學(xué)家Alfred Marshall的估價(jià)技術(shù)論述中就有用到，并明確給出了表明估價(jià)基本原理的公式V=I/R。但是直到1990－1992年的早期文獻(xiàn)中，才有學(xué)者強(qiáng)調(diào)將其應(yīng)用于未修復(fù)的污染房產(chǎn)［15］。Chalmers在分析受污染的房產(chǎn)估值問題時(shí)，通過基本框架建立一般估值模型，并列舉了具體事例演示了收益還原法的應(yīng)用［16］。1998年，Jackson提出了在污染房產(chǎn)評估中抵押債券分析法的應(yīng)用框架［17］。后來，Jackson對污染房產(chǎn)評估方法和技術(shù)進(jìn)行了總結(jié)，他認(rèn)為，在收益還原法的應(yīng)用中，抵押股票分析、投資工具、貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析、貸款率(loan-to-value)和其他還原率組件等都可以用來輔助資本化率的調(diào)整［17］。在收益還原法里最常用的方法是在直接資本化模型中增加資本化率來反映污染所帶來的影響。由于缺少收益的影響因素，因此，調(diào)整后的利率(Ro)將因?yàn)榄h(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的影響而使房產(chǎn)估值減少［14］。

1．3 成本逼近法

成本逼近法(Cost Approach)，在美國被稱為成本積算法，在英國被稱為成本替換法，而在澳大利亞被直接稱為積算法。成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。成本逼近法是早期環(huán)境污染評估中應(yīng)用較多的估價(jià)方法。1997年，William提到成本逼近法的應(yīng)用原理是用未被污染資產(chǎn)的市場價(jià)值扣除以下四方面因素所造成的費(fèi)用和價(jià)值損失:補(bǔ)救成本(從環(huán)境工程師或技術(shù)人員那里獲得);由污染引起的租借或居住減少而導(dǎo)致的收入的減少部分;增加的營業(yè)費(fèi)用，包括增加的保險(xiǎn)費(fèi)、債務(wù)利息以及修復(fù)后預(yù)期的監(jiān)督成本;修復(fù)期間的持有成本［15］。該方法的一般表達(dá)公式為:

Vc=Vu－L－Cr－S(l)

式中:Vc—棕地價(jià)值;Vu—未污染時(shí)的價(jià)值;L—產(chǎn)出減損、生產(chǎn)力減損或者需承擔(dān)的法律責(zé)任;Cr—調(diào)查和修復(fù)費(fèi)用、檢驗(yàn)成本;S(l)—污名的影響

成本逼近法在污染土地和財(cái)產(chǎn)的評估實(shí)踐中是發(fā)展較早的評估污染影響的方法。在對前人的研究進(jìn)行總結(jié)后，Richard認(rèn)為，Wilson等人驗(yàn)證的市場比較法的適用性以及Patchin和Mundy用收入法模型來評估污染的做法即是早期的成本逼近法:應(yīng)用投資法或者比較法將其與未污染的土地作比較，得出未污染價(jià)值，然后扣除修復(fù)費(fèi)用，即為污染后的費(fèi)用［10，18－23］。在對成本逼近法早期的研究中，一般都忽略了污名的影響。英國的Sheard認(rèn)為，殘值法或者說是事前事后比較法更適用于污染房產(chǎn)的評估，其應(yīng)用方法和成本修正法如出一轍。但他隨后又承認(rèn)，他并未將污名計(jì)算在內(nèi)［24－25］。同時(shí)，在Imoh對瑞典評估師以及Chan對澳大利亞評估師的常用棕地估價(jià)方法的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然叫法不太一樣，但是二者都更傾向于使用成本逼近法來對棕地進(jìn)行估價(jià)［26－27］。其中關(guān)于修復(fù)成本的部分，Kinnard指出，它不應(yīng)該用矯正(即完全修復(fù))費(fèi)用，因?yàn)椴淮嬖谕恋氐耐耆迯?fù)。因此，這里的修復(fù)成本應(yīng)該被稱為整治費(fèi)用，即將棕地修復(fù)到當(dāng)前可以利用的地步［28］。這種觀點(diǎn)正好同1999年澳大利亞國家環(huán)保局(棕地評估部門)的決議是一致的，該文件稱，決定(已整理的土地)是否適用于特定土地的價(jià)值評估，取決于該土地是否存在不可接受的健康危險(xiǎn)以及環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)程度的確定，而不是取決于實(shí)際清理和相應(yīng)的評估［26］。

1．4 內(nèi)涵定價(jià)法

內(nèi)涵定價(jià)法(Hedonic property pricing method)，又稱為內(nèi)涵價(jià)格法(Hedonic price method)、享樂價(jià)格法、特征價(jià)格法，是根據(jù)人們?yōu)閮?yōu)質(zhì)環(huán)境的享受所支付的價(jià)格來推算環(huán)境質(zhì)量價(jià)值的一種估價(jià)方法，即將享受某種產(chǎn)品由于環(huán)境不同而產(chǎn)生的差價(jià)，作為環(huán)境差別的價(jià)值［2］。該方法是將環(huán)境因素視為和其他商品一樣擁有市場價(jià)格，然后采用多元回歸來研究不動產(chǎn)價(jià)格和環(huán)境屬性之間的變量關(guān)系。該方法作為一種行為揭示型的間接評估方法，可以利用住宅的成交價(jià)格和住宅的環(huán)境特征數(shù)據(jù)來研究環(huán)境資源的價(jià)值，在國際上正得到越來越廣泛的應(yīng)用［29］。在棕地估價(jià)應(yīng)用中，內(nèi)涵定價(jià)法的函數(shù)方程與正常土地估價(jià)的函數(shù)方程類似，一般表示如下［30］:

Ph=fh(Shi，…，Shj;Nh1，…，Nhk;Eh1，…，Ehm)

其中，h代表房屋，Ph為房屋價(jià)格，fh是和房價(jià)本身有關(guān)的臨近的屬性及環(huán)境屬性，Sh是指房產(chǎn)的物理屬性，Nh表示臨近區(qū)位屬性，Eh表示環(huán)境屬性。

但是在棕地估價(jià)過程中，棕地受污染程度是評估的重點(diǎn)所在。因此，影響棕地價(jià)值的環(huán)境變量，如治理費(fèi)用、污名等都將作為特征變量列入方程，然后求出各個污染條件的隱性邊際價(jià)格，以此來估算棕地的市場價(jià)值。

內(nèi)涵定價(jià)法的早期應(yīng)用集中在20世紀(jì)六七十年代，其方法研究以美國為主。Ridker、Anderson、Freeman、Li等采用內(nèi)涵定價(jià)法分別就空氣污染或者鄰近環(huán)境等的變化對房產(chǎn)價(jià)值帶來的影響做了評估，其基本方法主要是房地產(chǎn)價(jià)值與環(huán)境因素之間的回歸分析［31－34］。隨著后期內(nèi)涵定價(jià)法的不斷完善，內(nèi)涵定價(jià)法的模型出現(xiàn)了線性函數(shù)、二次函數(shù)、對數(shù)函數(shù)、半對數(shù)函數(shù)、指數(shù)函數(shù)和BOX-COX變形等多種形式。但是在對內(nèi)涵定價(jià)法模型的選擇上基本是沒有理論依據(jù)的，因?yàn)槠鋬r(jià)格機(jī)制是由市場上眾多的賣家和買家決定的［35］。雖然內(nèi)涵定價(jià)法最常用的函數(shù)形式是線性函數(shù)、BOX-COX函數(shù)以及半對數(shù)函數(shù)等，但是出現(xiàn)頻率最高的是雙自然對數(shù)函數(shù)的形式［33］。后來，Cropper在研究中發(fā)現(xiàn)，假定內(nèi)涵定價(jià)法中的若干變量可以被忽視或替換掉的話，那么，線性函數(shù)和BOX-COX線性模型是最適用的［36］。但是Loomis認(rèn)為，BOX-COX變形函數(shù)使得邊際價(jià)值體現(xiàn)的不夠直觀，而且各個屬性的邊際價(jià)值計(jì)算也更加繁重［37］。在Anish使用內(nèi)涵定價(jià)法對污染房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的案例中，作者從悉尼地區(qū)的新斯科舍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NSAR)的多重掛牌服務(wù)(MLS)數(shù)據(jù)庫中采集了房屋的基本屬性和最后的銷售價(jià)格等數(shù)據(jù)信息(包含了該地區(qū)1989年到2005年8月份的2 212個住宅房屋出售信息)，然后將樣本的MLS數(shù)據(jù)和GIS數(shù)據(jù)一起在ArcView3和ArcGIS中建立一個新的數(shù)據(jù)庫，最終得到估價(jià)所需要的描述性數(shù)據(jù)［38］。

2 棕地價(jià)值評估方法的討論

國外的棕地價(jià)值評估方法為我國棕地價(jià)值評估提供了方法應(yīng)用上的借鑒，在我國具體實(shí)踐中可以根據(jù)棕地的不同特征和所掌握的數(shù)據(jù)選用合適的評估方法。與普通資產(chǎn)不同的是，棕地是被污染的土地，在棕地價(jià)值評估的實(shí)際操作過程中，需要將污染所帶來的直接影響和間接影響都考慮在內(nèi)。因此，棕地的評估還需要豐富的科學(xué)和技術(shù)知識、經(jīng)濟(jì)分析、法律體系設(shè)置的價(jià)值定義等作為評估方法本身的輔助和修正。而在評估方法的修正過程中，這些因素存在的爭議使得同一種評估方法得出的結(jié)果不同。下文就學(xué)術(shù)界討論比較多的三個問題進(jìn)行了總結(jié)。

2．1 關(guān)于污名

本文所列舉的四個主要棕地評估方法中都涉及到了污名，可以說，污名在棕地評估中占據(jù)了很重要的地位。而在棕地評估方法的框架基本確立之后，為了提高棕地價(jià)值評估的準(zhǔn)確性，學(xué)者和評估師們開始將研究重點(diǎn)放在對污名的討論上。關(guān)于污名，有很多不同的定義，但是針對污名的存在性和計(jì)量已經(jīng)基本取得了一致的意見。關(guān)于污名的起源有兩種大致的認(rèn)定:一種是美國和加拿大的研究，即污染資產(chǎn)修復(fù)后，由于資產(chǎn)價(jià)值的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性而產(chǎn)生的價(jià)值減損;另外一種是新西蘭和英國的研究結(jié)果，即受鄰近污染影響，認(rèn)知到對健康和安全以及資產(chǎn)價(jià)值的影響，從而由于資產(chǎn)價(jià)值的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性而產(chǎn)生的價(jià)值減損［1］。學(xué)者們關(guān)于污名爭論的焦點(diǎn)主要集中在以下幾個方面:污名主要包括哪些方面;污名的影響范圍(土地本身和鄰近影響);針對不同地塊(住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地)，污名影響程度的大小;對棕地進(jìn)行清理前后，污名所產(chǎn)生的影響的變化。而且，很多學(xué)者也對污名的評估方法進(jìn)行了探討，提出了個案研究、條件價(jià)值評估法、多元回歸分析、對比分析等一系列的評估技術(shù)和方法。由于對污名定義的界定不同和評估方法不同，各個學(xué)者對于污名的處理也不一樣。因此，在方法日漸成熟的基礎(chǔ)上，針對我國的實(shí)際情況，對污名的評估的處理也還存在一定的研究和探索空間。

2．2 關(guān)于清理期間

由于棕地在清理期間不但沒有任何收益，而且還會產(chǎn)生修復(fù)和整治成本。因此，在對棕地進(jìn)行評估時(shí)，除了考慮修復(fù)和整治成本之外，還要考慮到土地在清理期間的持有成本。國外學(xué)者在關(guān)于清理期間的討論中，一部分學(xué)者傾向于使用修復(fù)成本和預(yù)期收益的加總，因?yàn)樘幱谇謇砥陂g的棕地除了會產(chǎn)生應(yīng)有的修復(fù)和整治成本之外，還影響到了其潛在收益;但同時(shí)也有另一部分學(xué)者認(rèn)為，棕地在清理期間是不存在收益的，因此清理期間對棕地價(jià)值損失的影響部分就只有清理和修復(fù)費(fèi)用。具體到我國的棕地的價(jià)值評估中，對棕地在清理期間的價(jià)值損失的計(jì)量，可以根據(jù)不同的地塊的自身特征以及其用途特征加以分析和確定。

2．3 關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)評估

由于市場比較法和收益還原法都存在一定的缺陷，因此，Syms認(rèn)為，評估資產(chǎn)不再依賴于可比實(shí)例或者產(chǎn)出率的調(diào)整，而是去尋求政治與該資產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。通過對棕地的風(fēng)險(xiǎn)評估，最后取得土地受污染后的價(jià)值折損。然后通過對風(fēng)險(xiǎn)評估方法的研究積累面板數(shù)據(jù)，從而建立一個較為完善的數(shù)據(jù)庫，為以后的風(fēng)險(xiǎn)評估奠定基礎(chǔ)。當(dāng)然，不同學(xué)者對于棕地風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)定都是不一樣的，Syms認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)評估應(yīng)該囊括一下五個方面的數(shù)據(jù):①尋找受到環(huán)境損害的交易數(shù)據(jù)，以便確定“污名效應(yīng)”;②風(fēng)險(xiǎn)程度可能和當(dāng)前或者過去當(dāng)?shù)氐墓I(yè)活動有關(guān);③風(fēng)險(xiǎn)程度也與特定區(qū)位的風(fēng)險(xiǎn)的處理程度和人們對風(fēng)險(xiǎn)的感知程度有關(guān);④根據(jù)不同用途選擇的不同清理方法;⑤處理后的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)評估和對價(jià)值的感知。而在風(fēng)險(xiǎn)評估數(shù)據(jù)庫建立的過程中，不斷地更新風(fēng)險(xiǎn)對價(jià)值的影響能促進(jìn)數(shù)據(jù)庫更加完善。

3 棕地價(jià)值評估對我國的啟示與借鑒

總體來看，國外(尤其是北美和歐洲)對于棕地價(jià)值評估實(shí)踐較為豐富，并且在方法的應(yīng)用研究方面也較為深入。在國外土地價(jià)值評估中，環(huán)境因素已經(jīng)成為不可或缺的重要因素。并且棕地的價(jià)值評估已經(jīng)成為棕地恢復(fù)和重建過程中的重要一環(huán)。通過對各國棕地價(jià)值評估研究進(jìn)展的總結(jié)和思考，可以得出對我國的幾點(diǎn)啟示和借鑒。

3．1 重視環(huán)境因素，為促進(jìn)和激勵土地環(huán)境整治提供依據(jù)

隨著環(huán)境問題的加重，土地的環(huán)境因素越來越引起人們的重視。而在城市化進(jìn)程中，城市用地的調(diào)整使得工廠搬出城區(qū)，在城市留下大量的工業(yè)用地。由于傳統(tǒng)的土地開發(fā)對區(qū)位的過于重視，遺留的工業(yè)用地被盲目開發(fā)，從而導(dǎo)致了不少毒地事件的發(fā)生。因此，將環(huán)境因素充分納入到土地價(jià)值評估中來，不僅可以為正確地使用土地提供指導(dǎo)，也能在一定程度上為土地的治理和修復(fù)提供有關(guān)信息，并通過市場手段促進(jìn)土地污染的修復(fù)和可持續(xù)利用。

3．2 出臺相關(guān)政策，加強(qiáng)土地用途轉(zhuǎn)換過程中的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評估

棕地的評估不僅要依托方法的借鑒和改進(jìn)，還要以相關(guān)的法律法規(guī)作為基礎(chǔ)。Imoh在調(diào)查瑞典棕地評估方法的結(jié)論中提到，與新西蘭相比，瑞典的評估師經(jīng)驗(yàn)不足，這在一定程度上是由瑞典的國家和市政部門的政策和規(guī)范不統(tǒng)一造成的［28］。在我國城市土地置換頻繁的過程中，及早出臺相關(guān)法律法規(guī)，才能預(yù)防土地污染造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，并且會推動棕地價(jià)值評估工作的開展。

3．3 公開環(huán)境數(shù)據(jù)，為棕地價(jià)值評估提供數(shù)據(jù)支撐

從各國的棕地價(jià)值評估發(fā)展來看，各種方法的應(yīng)用都是以大量的數(shù)據(jù)為后備基礎(chǔ)的，市場比較法和內(nèi)涵定價(jià)法尤為明顯。因此，專家和學(xué)者在搜集數(shù)據(jù)的方法和技巧上也進(jìn)行了大量的研究和探討。然而，由于我國的環(huán)境調(diào)查和監(jiān)測起步較晚，數(shù)據(jù)的完整性和系統(tǒng)性有待提高，尤其是土地環(huán)境數(shù)據(jù)更是缺乏，使得評估過程中很難得到所需的數(shù)據(jù)。再加上我國很多具體的環(huán)境數(shù)據(jù)并未對公眾公開，這也在很大程度上限制了棕地價(jià)值評估方法的靈活應(yīng)用，影響了棕地價(jià)值評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，從而不能為土地整治和規(guī)劃提供很好的參考依據(jù)。

3．4 積累和借鑒經(jīng)驗(yàn)，提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性

事實(shí)上，評估師的經(jīng)驗(yàn)在很大的程度上左右了評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。雖然專家和學(xué)者對于棕地方法的研究日臻成熟，但是具體應(yīng)用到實(shí)踐中的時(shí)候，好多細(xì)節(jié)仍然是以評估師的經(jīng)驗(yàn)為基準(zhǔn)的。美、加、澳等國家都對評估師的使用方法和評估經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，以美、加兩國為代表的北美地區(qū)的評估師的經(jīng)驗(yàn)豐富程度要遠(yuǎn)在其他國家之上。所以，在借鑒理論方法的同時(shí)，總結(jié)和借鑒實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也是準(zhǔn)確進(jìn)行棕地評估必不可少的一個環(huán)節(jié)。

當(dāng)然，在棕地價(jià)值評估方法應(yīng)用的過程中，還有很多問題值得深入探討和研究，如關(guān)于污名、清理期間、風(fēng)險(xiǎn)評估等問題［1，3，5，15，39－40］。國外學(xué)者在這些方面也付出了大量的精力，本文由于篇幅限制未能窮盡，筆者會繼續(xù)對其進(jìn)行總結(jié)和探討。

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Summary and Review of Foreign Methods and Practice for Brownfield Valuation

ZHANG Lin LI Ying LI Juan
(School of Economics，Dalian University of Technology，Dalian Liaoning 116024，China)

In the process of urbanization，land contamination becomes an increasingly prominent problem，and the loss of land value caused by contamination has aroused more and more concern．Therefore，the urgent problem is how to take the environmental factors into the valuation of the land．In terms of this issue，some foreign research has an early start and more practice．Based on the review of considerable foreign literature and the practical experience of appraiser abroad，this paper summarized the four main methods of brownfield valuation and discussed some typical cases in order to provide some references for domestic brownfield valuation methods and practices．As well，the author hopes that the analyses can bring some enlightenment for domestic brownfield assessment．On this basis，the paper has debated the academic value of the brownfield assessment methods in the stigma，the period of the clean-up，and risk assessment during the clean-up．At last the author drew the conclusions:The environmental factors should be emphasized on providing a basis for incentive to promote environmental restoration of land．The relative policies should be introduced to strengthen the environmental risk assessment in the process of land-use conversion．The environmental data should be public to support the valuation for the brownfield．The experience abroad should be learned and accumulated to improve the accuracy of the assessment results．

land contamination;brownfield;valuation;review

F301

A

1002－2104(2012)04－0131－06

10．3969/j．issn．1002－2104．2012．04．022

2011－11－20

張琳，博士，講師，主要研究方向?yàn)橘Y源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)。

國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(編號:70973013);遼寧省依法行政研究課題(編號:LNYFXZC018);大連理工大學(xué)基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)項(xiàng)目(編號:DUT11RW425)。

(編輯:王愛萍)