論評估對象和評估范圍的描述

■楊 毅

在資產評估工作中，評估對象和范圍是一個很重要的概念。作為專業(yè)性很強的價值評估人士，如果連自己工作的對象都弄不清楚，或者敘述不清楚，那就根本談不上評估結論準確合理，也就更談不上保證評估報告使用人很好地利用評估結論。因此，弄清評估對象和范圍的概念，并在評估報告中作出準確、清晰的敘述，對于做好評估工作是非常重要的。

一、評估對象是擬交易的財產權利，而不是待評估的資產本身

首先，評估對象是以資產權利為內容的交易對象，而不是資產本身。

我們知道，經濟業(yè)務的本質就是對交易對象的交換活動。作為一項專業(yè)的價值評估活動，資產評估服務于每一項特定的經濟業(yè)務，其任務就是要評估出交易對象的價值，為這種交易提供價值依據。所以，評估對象就是該經濟行為指向的交易對象。

任何一項資產都有其自身的財產權。財產權包括所有權、用益物權和擔保物權，其中所有權又包括占有、使用、收益、處分四項權能。產權人行使其中一項或幾項權能，都可能獲得收益。賣方藉以銷售的和買方要購買的，不是資產的外在形式，而是可以給持有人帶來經濟利益的這些財產權利。此時，這些資產的財產權利，既可能是全部權利，也可能是其中的任何一項或幾項權利，如租賃權，就可能被人們拿來進行交易，成為交易對象。

第二，評估對象可以是資產，但不僅限于資產或資產的全部權利，它還包括資產的部分權利。

按照資產評估學的定義，資產是特定權利主體擁有或控制的，能夠給特定權利主體帶來經濟利益的經濟資源，包括具有內在經濟價值及市場交換價值的所有實物和無形權利。又如《國際評估準則》指出：資產這一術語既可以理解為所有權，也可以理解為所擁有的實體資產。這個定義和我們通常的理解一致，所說的資產實際上是指資產的全部權利。當交易對象為全部產權時，評估對象可以理解為資產本身。但是，若因此就認為評估對象就是資產，其錯誤是顯而易見的。因為把資產直接作為交易對象，那么就無法區(qū)分對于同一資產的不同權利交易。比如說房產買賣時，交易對象就是房產的所有權，也即房產本身。而當房產對外出租時，交易對象顯然不是房產本身，而只是房產在一定時期內的使用權。

由此可以得出結論，評估對象就是交易對象，是基于資產的客觀形態(tài)之上的、擬交易的財產權利，這種權利可以是資產的全部產權，也可以是部分產權。那種簡單地將評估對象等同于資產的說法是錯誤的。

二、評估對象反映資產內在質的規(guī)定性，評估范圍反映資產外在量的規(guī)定性

從資產的概念可以看出，資產的具體形態(tài)表現為實物和無形權利，這是資產的外在表現形式，而特定主體擁有的財產權利則是資產內在的本質內容，這二者共同構成資產的兩個方面。

通過上面分析知道，包含于資產內部擬用于交易的財產權利，才是真正的評估對象，而資產的外在表現形態(tài)和數量特征，則是評估范圍所要反映的內容。因此，評估對象和評估范圍，從本質和形式兩個方面對被評估資產進行了嚴格的規(guī)定，評估對象反映了資產的質的規(guī)定性，即資產的共性，評估范圍則反映了資產的量的規(guī)定性，即資產的具體表現形態(tài)。比如，當一套生產設備和相應的廠房擬對外出租時，評估對象即是這些生產設備和相應廠房在一定期限內的使用權，這是資產的共性的東西，而評估范圍則是該租賃行為所涉及的一定數量和相應生產能力的設備及相應數量的廠房，而種類、數量、規(guī)格型號等則是被評估資產的外在表現形式。

評估對象告訴我們擬進行交易的是這樣一些權利，而不是那些權利，從而規(guī)定了評估價值是該特定財產權利的價值。評估范圍則從另一個方面反映了被評估資產的具體存在形態(tài)，一是資產的外在特征，如種類、數量、規(guī)格等，使得被評估資產區(qū)別于評估范圍之外的資產；二是資產的獲利能力，如生產的數量、質量和成本、費用等，這些指標為評估資產的價值提供了數量基礎。

因此，要準確描述被評估資產，就必須對評估對象和評估范圍作出正確的表述。既要弄清楚評估對象到底是什么樣的財產權利，又要明確評估范圍即評估對象涉及哪些資產，質量如何。評估對象和評估范圍清楚了，我們的評估工作就有了一個客觀的基礎，對于評估報告使用者來說，也可以對被評估資產有一個清晰、準確的理解。這一點對于評估師規(guī)避評估風險和評估報告使用人恰當使用評估報告，都有著極其重要的意義。

三、描述評估對象和評估范圍的內容和要求

在評估過程中，評估師應根據經濟業(yè)務的具體內容和要求，對評估對象和范圍進行準確、清晰的描述。描述的詳略可依據重要性原則，根據其內容以很好地理解和使用評估結論為限。在有關的資產評估準則中，都有對評估對象描述的要求。

《資產評估準則——報告準則》第十八條規(guī)定，“評估報告中應當載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況?！?/p>

《專利資產評估指導意見》第十二條指出，“專利資產評估業(yè)務的評估對象是指專利資產權益，包括專利所有權和專利使用權。專利使用權的具體形式包括專利權獨占許可、獨家許可、普通許可和其他許可形式”。規(guī)定“注冊資產評估師執(zhí)行專利資產評估業(yè)務，應當明確專利資產的權利屬性”。

上述評估準則從不同層面、不同角度提出了描述評估對象和范圍的內容和要求，對我們做好評估工作具有現實的指導意義。

一是要求我們關注和描述評估對象的法律權屬狀況。這里包括明確交易前的產權狀態(tài)、歸屬以及擬交易資產權利的屬性和范圍。要求明確擬交易資產權利的屬性是所有權還是使用權，使用權的具體形式、期限和其他條件。當評估對象為資產的部分產權時，就要求對該部分產權的內容進行詳盡的披露。比如房產的租賃權，要體現租賃的期限、形式、租金的高低以及其他條件等內容；專利的使用權，則要求區(qū)分是專利權獨占許可、獨家許可、普通許可，還是其他的許可形式，并要對其具體內容和主要事項描述清楚。

二是要求描述評估對象的數量、位置、物理及技術等狀況，這是描述評估范圍的主要任務。主要包括：實物資產的體積、位置及質量等物理指標等，技術的應用環(huán)境、規(guī)模，產品的產量、質量、成本、費用等。比如《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）要求描述估價對象的狀況，“對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀……”，“對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構……”。通過對評估范圍的描述，我們可以清楚地知道本次經濟業(yè)務要交易的財產權利是哪些資產的，不至于產生混亂和錯誤；這些資產的盈利能力如何，從而決定了這些財產權利評估價值的高低。

通過對評估對象和范圍的恰當描述，可以很好地充實和完善評估報告的形式和內容，提高評估報告的質量，同時也有助于評估報告使用人正確理解評估結論，合理利用評估結論去完成資產的產權交易事項。

[1]中國資產評估協會.“資產評估準則—評估報告”講解.經濟科學出版社，2008年6月第1版.

[2]中國資產評估協會.專利資產評估指導意見.中國資產評估,2008年第12期.

[3]全國注冊資產評估師考試輔導教材編寫組.資產評估學.經濟科學出版社，2010年4月第1版.

[4]《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）.國家質量技術監(jiān)督局、中華人民共和國建設部聯合發(fā)布.