對(duì)東莞市土地出讓評(píng)估方法的選用探討

　　摘要：東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，全市面積2465平方米公里，北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。東莞由于其特殊的地理位置及歷史沿革，在政府土地出讓評(píng)估工作方面，存在著與眾不同的特性。文章就東莞政府土地出讓使用權(quán)的評(píng)估方法選擇進(jìn)行了論述。
　　關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評(píng)估方法
　　中圖分類號(hào)：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004—4914（2012）06—213—03
　　一、土地出讓評(píng)估的工作流程簡(jiǎn)介
　　東莞市內(nèi)在對(duì)招拍掛出讓土地的底價(jià)或起始價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般的做法是：
　　1.市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)組織地價(jià)評(píng)估，通過招標(biāo)方式選定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)比較法、剩余法、成本法等方法評(píng)估招拍掛底價(jià)或起始價(jià)，提交市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。
　　2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國(guó)土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；市國(guó)土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報(bào)市政府審批。
　　二、出讓評(píng)估中使用的評(píng)估方法的種類
　　當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價(jià)或起始價(jià)的評(píng)估辦法，但由于東莞未公布地價(jià)指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評(píng)估使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，允許的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對(duì)于成交價(jià)上限的評(píng)估工作目前還未開展。
　　對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。
　　東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目在確定底價(jià)或起始價(jià)時(shí)估價(jià)方法有所不同，區(qū)別是：
　　1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
　　2.其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場(chǎng)比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
　　具體到用地類型，土地出讓評(píng)估，一般采用評(píng)估方法主要有：（1）住宅：一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場(chǎng)比較法的，以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔，市場(chǎng)比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉儲(chǔ)用地：對(duì)具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場(chǎng)比較法或收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在租賃交易案例不充分時(shí)，可以采用成本逼近法。
　　三、評(píng)估目的的表述
　　出讓土地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估目的表述為：評(píng)估待估宗地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方土地出讓提供價(jià)值參考。
　　四、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的要點(diǎn)
　　1.可比案例的選擇。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出讓土地價(jià)值，選擇市場(chǎng)比較案例時(shí)，判斷某區(qū)域與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈依據(jù)與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。
　　在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。
　　以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導(dǎo)致評(píng)估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評(píng)估方法的使用。
　　在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個(gè)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評(píng)估此類土地出讓價(jià)值時(shí)可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。
　　我們的解決辦法主要是：在使用市場(chǎng)比較法及剩余法選取可比案例時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評(píng)估對(duì)象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時(shí)修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。
　　另外，此糞土地出讓的問題主要就是對(duì)政策的把握問題，評(píng)估價(jià)格變動(dòng)的空間很小，因此評(píng)估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計(jì)算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價(jià)的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。
　　2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行確定，地價(jià)指數(shù)的確定可以參照“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”的城市或區(qū)域的地價(jià)增長(zhǎng)率。，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)綜合確定，對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。
　　交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低：拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少2。
　　交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場(chǎng)價(jià)格，公開透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對(duì)由于不符合正常市場(chǎng)值的交易情況所帶來的價(jià)格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對(duì)土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場(chǎng)方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。
　　對(duì)各可比案例交易價(jià)格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格可選用以下方法之一來確定比準(zhǔn)價(jià)格：簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價(jià)實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會(huì)很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時(shí)應(yīng)通過分析比較案例與委估對(duì)象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價(jià)格的權(quán)重。
　　五、采用成本逼近法評(píng)估的要點(diǎn)
　　評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對(duì)于倉儲(chǔ)用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。
　　成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測(cè)算中對(duì)涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計(jì)算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對(duì)投資利潤(rùn)率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。
　　六、采用收益還原法評(píng)估的要點(diǎn)
　　1.收益案例的選擇。采用收益還原法評(píng)估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測(cè)算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。
　　如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)），并對(duì)之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。
　　在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙等媒介得到土地租賃案例。
　　如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評(píng)估出讓土地價(jià)值的。因?yàn)槌送ㄟ^土地租賃案例進(jìn)行測(cè)算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對(duì)于經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益?？梢酝ㄟ^調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。
　　2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測(cè)算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯(cuò)誤是對(duì)土地純收益的測(cè)算。
　　3.解決方法：（1）土地純收益的測(cè)算可以通過土地租賃合同或估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營(yíng)業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營(yíng)業(yè)稅的3%）等合計(jì)得出綜合稅率，進(jìn)而測(cè)算出土地費(fèi)用。（3）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。
　　4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。
　　七、采用剩余法評(píng)估的要點(diǎn)
　　1.根據(jù)我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，以下問題容易被忽視或最容易犯錯(cuò)誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未能根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢(shì)、政策影響，預(yù)測(cè)建成后售價(jià)；未能在符合估價(jià)基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測(cè)銷售時(shí)間；未能根據(jù)市場(chǎng)承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題來合理預(yù)測(cè)銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長(zhǎng)情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時(shí)，開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計(jì)算開發(fā)成本時(shí)未使用總建筑面積。
　　2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤(rùn)率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)待開發(fā)土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算時(shí)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價(jià)值的差異等。
　　八、在特殊出讓評(píng)估時(shí)的一些做法
　　1.在政府征收評(píng)估中的做法是：（1）對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評(píng)估和核定時(shí)以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測(cè)算補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用割差法，先計(jì)算變更之后及之前兩種情況下的總地價(jià)，對(duì)兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。（3）在出讓土地評(píng)估過程中，是評(píng)估的價(jià)值類型是出讓市場(chǎng)價(jià)。
　　2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價(jià)評(píng)估思路與無此項(xiàng)配建的住宅地價(jià)評(píng)估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對(duì)保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價(jià)要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價(jià)對(duì)象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價(jià)降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
　　對(duì)于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價(jià)降低方面。
　　九、在出讓評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的問題及建議
　　1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價(jià)基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對(duì)于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時(shí)注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問題，在選用時(shí)要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。
　　2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地使用權(quán)出讓在評(píng)估處理上的差異。
　　3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評(píng)估的合法性問題。如中小學(xué)校用地的評(píng)估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評(píng)估時(shí)應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評(píng)估。這并不違反評(píng)估的合法性原則。
　　4.對(duì)于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場(chǎng)比較法時(shí)注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。
　　5.在土地出讓評(píng)估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價(jià)對(duì)象及可比案例的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作，對(duì)于不同類型的教育用地的出讓評(píng)估，采用不同的價(jià)格內(nèi)涵和評(píng)估方法。（1）對(duì)于幼兒園用地（R61）的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對(duì)住宅配套建設(shè)的政策要求，而購買用來建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級(jí)以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評(píng)估價(jià)格就往居住用地（R2）價(jià)格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對(duì)土地用途、容積率及使用年限的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及收益還原法。（2）對(duì)于中學(xué)用地的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級(jí)以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評(píng)估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評(píng)估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評(píng)估價(jià)格就往科教用地上靠，評(píng)估時(shí)要特剮注意的是對(duì)土地用途的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及成本逼近法。
　　6.若同一估價(jià)對(duì)象委托幾家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，解決各評(píng)估機(jī)構(gòu)之間評(píng)估結(jié)果的差異問題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評(píng)估工作的土地估價(jià)師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評(píng)估理論和不斷更新知識(shí)，提高評(píng)估業(yè)務(wù)能力，減少差錯(cuò)的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會(huì)的組織下共同探討，采用相同的評(píng)估方法及采用相近的評(píng)估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。
　　以上是筆者對(duì)政府土地出讓評(píng)估的一些想法和做法，懇請(qǐng)?jiān)u估師批評(píng)指正。同時(shí)希望評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間估價(jià)師的交流。如可以讓評(píng)估師把在評(píng)估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評(píng)估師們共同探討。使我們?cè)u(píng)估行業(yè)內(nèi)形成愛評(píng)估、懂評(píng)估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評(píng)估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。
　?。ㄗ髡邌挝唬簭V東三瑞土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司廣東東莞523070）
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