樓市或進(jìn)入“實(shí)降”臨界點(diǎn)

“下半年供求關(guān)系將發(fā)生變化，市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用將顯現(xiàn)。”王海斌表示，未來房地產(chǎn)政策走向取決于房?jī)r(jià)，并且將逐步由政策主導(dǎo)周期轉(zhuǎn)向市場(chǎng)供求主導(dǎo)周期，市場(chǎng)將由目前的被動(dòng)降價(jià)轉(zhuǎn)向主動(dòng)降價(jià)。

上半年同比大幅增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，并不能抹殺主流房企對(duì)全年業(yè)績(jī)的擔(dān)憂。

據(jù)中原地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企目前完成全年銷售目標(biāo)不足一半。隨著下半年限購(gòu)城市的增加，限貸、限價(jià)也可能進(jìn)一步升級(jí)。

針對(duì)7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“限購(gòu)擴(kuò)大化”的消息，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱（微博）認(rèn)為，“調(diào)控絕對(duì)不會(huì)輕易結(jié)束”，決策層的表態(tài)深具警示作用，一是警示部分放松調(diào)控的一、二線城市，別搞小動(dòng)作；二是警告部分對(duì)樓市不做控制的三、四線城市，別跟著被限購(gòu)。

雖然尚未有具體的政策出臺(tái)，但市場(chǎng)已對(duì)上述消息做出反應(yīng)。機(jī)構(gòu)研究報(bào)告開始警示部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市存在的風(fēng)險(xiǎn)；大型地產(chǎn)公司則開始調(diào)整某些區(qū)域的布局及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

此外，部分城市調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)。7月18日深圳樓市傳出消息，深圳將對(duì)下半年樓市進(jìn)行“月度環(huán)比零增長(zhǎng)”的限制，“如果現(xiàn)在不控制，到年底深圳新房?jī)r(jià)格整體漲幅肯定會(huì)超過10%?！笔缆?lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌如是說。

在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，“下半年供求關(guān)系將發(fā)生變化，市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用將顯現(xiàn)?！蓖鹾１蟊硎?，未來房地產(chǎn)政策走向取決于房?jī)r(jià)，并且將逐步由政策主導(dǎo)周期轉(zhuǎn)向市場(chǎng)供求主導(dǎo)周期，市場(chǎng)將由目前的被動(dòng)降價(jià)轉(zhuǎn)向主動(dòng)降價(jià)。

在王海斌看來，影響下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵指標(biāo)，是供應(yīng)量與需求的變化。

從供應(yīng)量來看，綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，下半年一線城市中北京商品房存量小幅攀升，上海大幅攀升，廣深較為平穩(wěn)；二線城市中杭州、青島大幅攀升，南京、重慶小幅攀升，不考慮上半年的推遲供應(yīng)，40個(gè)重點(diǎn)城市今年下半年和明年上半年市場(chǎng)潛在供應(yīng)都較為充足。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)則顯示，今年3月份以來，標(biāo)桿房企（萬科、保利、中海、恒大、金地等）的供應(yīng)量逐月增加，最近兩月供應(yīng)量環(huán)比上月上升幅度均在3至4成之間。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，2011年下半年標(biāo)桿房企供應(yīng)量將占其全年推盤量的7成。目前，標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目的庫存量約1600萬平方米，較年初增加28%。

“全國(guó)下半年商品住宅供應(yīng)迅速放量，供大于求將成常態(tài)?！笔缆?lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華說，今年四季度供應(yīng)達(dá)到頂峰，而供銷差將于2012年一季度達(dá)到頂峰，全面超過2008年，樓市價(jià)格面臨較大的下行壓力。

歷史數(shù)據(jù)顯示，供銷差達(dá)到頂峰后3個(gè)月內(nèi)，價(jià)格迎來底部，世聯(lián)地產(chǎn)據(jù)此認(rèn)為，今年四季度至明年一季度，由市場(chǎng)供求主導(dǎo)房?jī)r(jià)調(diào)整的概率增加。

上半年，包括中海、碧桂園、恒大、保利等多家大型房企在內(nèi)，均進(jìn)行了部分房源的降價(jià)促銷，這些公司均判斷，此輪樓市調(diào)控將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

“上半年多數(shù)開發(fā)商目標(biāo)完成率不足一半，下半年銷售壓力仍很大，減緩拿地，加速融資，體現(xiàn)其對(duì)資金和房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂?！蓖鹾１蠓Q，下半年開發(fā)商將進(jìn)行主動(dòng)的、實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。

以中海為例，該公司今年的策略較為進(jìn)取。今年上半年，中海率先扛起降價(jià)大旗，3月份以來，中海先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性降價(jià)促銷，平均銷售價(jià)格較預(yù)期或前期下降幅度在10%至20%之間。

對(duì)于萬科、保利、恒大等快速周轉(zhuǎn)的公司而言，下半年意味著要加快銷售速度。如萬科，雖然上半年實(shí)現(xiàn)了656億銷售，但實(shí)際上到手的現(xiàn)金由于首付三成、銀行放貸時(shí)間的延長(zhǎng)而所獲不多，面對(duì)下半年新開工面積的增加，及全年1400億業(yè)績(jī)預(yù)期，其資金壓力仍比較大。