美房市尋底長路漫漫

美國房地產(chǎn)市場目前并未具備實現(xiàn)趨勢性好轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，任何的樂觀信號都可能是曇花一現(xiàn)。所謂“病來如山倒，病去如抽絲”，美國房市復(fù)蘇的道路料將十分漫長。

從近期集中披露的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，美國房地產(chǎn)市場似乎在“打擺子”：好于預(yù)期的住房開工數(shù)據(jù)激發(fā)起的樂觀情緒尚未完全爆發(fā)，接踵而至的二手房銷售數(shù)據(jù)就迅速潑上了一盆冷水。

美國商務(wù)部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，6月美國住房開工量折合年率達(dá)到62.9萬套，環(huán)比大幅上升14.6%，達(dá)到六個月高點(diǎn)；而全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會公布的數(shù)據(jù)則顯示，6月美國二手房銷量折合年率為477萬套，創(chuàng)下去年11月份以來最低，更不樂觀的是，6月合同解約率從5月的4%飆升至16%，創(chuàng)下有歷史記錄以來最高水平。

上述數(shù)據(jù)表面上看似乎一喜一憂，但事實上兩個數(shù)據(jù)印證了同一點(diǎn)，就是美國房地產(chǎn)市場仍在低谷徘徊。

從住房開工量來看，盡管6月數(shù)據(jù)環(huán)比大幅上升，但其中一個重要原因是4月、5月因惡劣天氣而耽誤的住房開工在6月集中“上馬”。進(jìn)一步講，6月的水平與正常年景140-170萬套的開工量相比仍相距甚遠(yuǎn)。分析人士認(rèn)為開工量恢復(fù)至正常水平至少需要三到四年。

二手房銷售數(shù)據(jù)則更為悲觀。在美國，二手房銷售占到整個房地產(chǎn)市場銷售量的95%，因此該數(shù)據(jù)變化對判斷美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進(jìn)展至關(guān)重要。在5月降至490萬套后，6月二手房銷售再創(chuàng)年內(nèi)新低，相比2005年時708萬套的高點(diǎn)幾近“腰斬”。更值得關(guān)注的是，當(dāng)月銷售合同解約率出現(xiàn)飆升，遠(yuǎn)超出9%-10%的正常水平。

就基本面而言，美國房地產(chǎn)市場目前并未具備實現(xiàn)趨勢性好轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，任何的樂觀信號都可能是曇花一現(xiàn)。所謂“病來如山倒，病去如抽絲”，美國房市復(fù)蘇的道路料將十分漫長。

從供給層面看，目前美國房市仍存在超額的住房供應(yīng)。這不但給房價帶來壓力，而且阻礙了建筑商的新房開工計劃。權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至今年4月末，被稱為“影子庫存”的處于止贖進(jìn)程中的房屋數(shù)量為170萬套，若包括現(xiàn)有庫存在內(nèi)，房屋總庫存數(shù)量為570萬套。按當(dāng)前銷售進(jìn)度，消化這些庫存需要超過10個月時間，遠(yuǎn)高于6-7個月的理想水平。不止如此，由于一些大型銀行因監(jiān)管部門調(diào)查而暫停部分地區(qū)的止贖工作，約100萬套本應(yīng)今年進(jìn)入市場的止贖房產(chǎn)將推遲至明年入市，這給房地產(chǎn)市場帶來更大的供應(yīng)壓力。

從需求層面看，經(jīng)濟(jì)較預(yù)期更為緩慢的復(fù)蘇和持續(xù)徘徊在9%以上的高失業(yè)率“綁架”了美國消費(fèi)者的購房意愿，而銀行較以往更為嚴(yán)格的借貸標(biāo)準(zhǔn)將大多數(shù)潛在購房者擋在門外。因此，即便房貸利率處于歷史低點(diǎn)，也無法有效刺激購買需求。與此同時，房價跌跌不休令更多購房者和售房者選擇在場外觀望，房地產(chǎn)交易活動陷入低迷。

房地產(chǎn)市場持續(xù)尋底，還給美國就業(yè)市場復(fù)蘇蒙上陰影。一旦房屋建筑活動放緩，建筑工作崗位數(shù)量就會減少，相關(guān)的建筑材料生產(chǎn)崗位也會下降，配套服務(wù)行業(yè)的工作同樣要受到影響。目前美國建筑業(yè)崗位數(shù)量較衰退前已減少220萬，若算上相關(guān)行業(yè)，這一數(shù)字將更為令人震驚。而據(jù)美國全國住宅建筑商協(xié)會的統(tǒng)計，美國每新增一套新房將可在一年內(nèi)平均創(chuàng)造3個就業(yè)崗位和9萬美元稅收。這意味著美國就業(yè)市場的復(fù)蘇將很大程度上看房地產(chǎn)市場的“臉色”。

更為嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)市場的疲軟與經(jīng)濟(jì)增速放緩之間存在相互作用。目前房市信心已經(jīng)受到經(jīng)濟(jì)增速放緩的拖累，而如果未來房市進(jìn)一步下跌，必然反作用于經(jīng)濟(jì)增長，兩者將陷入可怕的惡性循環(huán)。

從歷史情況看，美國的住房投資都是拖動經(jīng)濟(jì)擺脫衰退的“火車頭”。在住房泡沫高峰期，住房投資對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到6.34%，而在今年第一季度，這一比例僅為2.21%。考慮到房地產(chǎn)市場的龐大規(guī)模和巨大產(chǎn)值，如果這一市場遲遲無法復(fù)蘇，美國經(jīng)濟(jì)也很難獲得強(qiáng)勁的增長動力。