關(guān)于住房反向抵押貸款模式與機(jī)制的探討

老齡化危機(jī)的迅速到來及相關(guān)的養(yǎng)老問題，已是擺在我國億萬城鄉(xiāng)老人和各級政府面前的重大事項。預(yù)計到本世紀(jì)中葉，老年人口將達(dá)到4.2億人，占到全部人口的25%以上。北京、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長，高齡老人增多，預(yù)計這一比例還將高達(dá)35%之多。對眾多老年人的老有所住、所養(yǎng)、所為等以統(tǒng)盤考慮、全面籌劃安排，已經(jīng)是非常重要。在近兩年人代會上，“反向住房抵押貸款”一度成為人們熱議的話題。這里所謂“以房養(yǎng)老”通常有兩種方式。一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”，這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的老年人。第二種“以房養(yǎng)老”的方式是“以房換養(yǎng)”。有些老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后住到福利機(jī)構(gòu)享受服務(wù)，房子由福利機(jī)構(gòu)出租，等老人百年之后，房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置。

目前，對養(yǎng)老方式較多地考慮居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老；養(yǎng)老保障較多考慮養(yǎng)老保障基金的籌措、使用、監(jiān)管，這是必要的，但卻涉及面過于狹窄。且因養(yǎng)老金的過度繳納、儲存與積累，還會對國民經(jīng)濟(jì)增長、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活力和居民投資消費等，造成相當(dāng)阻礙。養(yǎng)老保障與養(yǎng)老方式同樣需要觀念與制度創(chuàng)新，開拓養(yǎng)老新思路，增加新的養(yǎng)老資源，加固我國脆弱的養(yǎng)老保障。同時，將老有所住、老有所養(yǎng)納入整個經(jīng)濟(jì)社會資源環(huán)境統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)軌道，納入到國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康推進(jìn)的軌道上來。既能在不過多動用財力尤其是政府財力的狀況下，切實解決好老有所住、老有所養(yǎng)的大問題；又能借此促進(jìn)而非阻礙經(jīng)濟(jì)社會的快速推進(jìn)，實現(xiàn)全面整體建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)。

一、發(fā)展住房反向抵押貸款的組織模式

組織模式的確定和貸款機(jī)構(gòu)的選擇是住房反向抵押貸款能否取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在我國，發(fā)展住房反向抵押貸款，既要借鑒國外成熟的經(jīng)驗，又要結(jié)合我國的國情、金融機(jī)構(gòu)狀況和居民的消費習(xí)慣，統(tǒng)籌考慮，選擇高效合理的組織模式，以減少運營成本，提高綜合效率。

(一)組織模式的定位

概括起來，目前國外住房反向抵押貸款的組織模式有三種類型：完全市場模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國模式屬于第三種。相對于英國、法國、新加坡等國來說，美國的住房反向抵押貸款歷史長、市場規(guī)范、運作較為成功，效果也最為明顯。我國發(fā)展住房反向抵押貸款，應(yīng)借鑒美國模式的經(jīng)驗，走政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合之路。也就是說，要在政府主導(dǎo)下，充分發(fā)揮商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，進(jìn)行市場化運作，以實現(xiàn)取長補(bǔ)短，優(yōu)勢互補(bǔ)。這是由反向抵押貸款的產(chǎn)品屬性與我國的國情所決定的。

第一，住房反向抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟(jì)性。通過發(fā)展住房反向抵押貸款，有助于實現(xiàn)老人自我養(yǎng)老，減少國家社會保障的壓力，促進(jìn)社會的穩(wěn)定與社會主義和諧社會的構(gòu)建。但住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)本身面臨著較大的市場風(fēng)險，如果沒有政府的介入和政策的支持，這項業(yè)務(wù)就難以發(fā)展起來。

第二，我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制還不完善，信用體系還不完備。我國是在計劃經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的。目前正處于轉(zhuǎn)軌時期，體制改革還不到位，市場主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這樣的外部環(huán)境不利于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。如果我們把這項關(guān)系眾多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場來運作，難免會出現(xiàn)這樣或那樣的問題。英國在這方面的教訓(xùn)是深刻的。我國應(yīng)該避免重蹈英國的覆轍，加強(qiáng)政府的監(jiān)管，尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。

第三，我國的居民對住房反向抵押貸款的知識還很缺乏，對它的認(rèn)識有一個時滯，政府的介入有助于增強(qiáng)居民的信心。住房反向抵押貸款是一個全新的產(chǎn)品，涉及到人們觀念的更新、生活方式的轉(zhuǎn)變、遺產(chǎn)繼承方式的改革、養(yǎng)老方式的變化，人們對它從認(rèn)識到接受會有一個過程。如果政府從一開始就介入，相當(dāng)于對這一產(chǎn)品的信用增級，可顯著增強(qiáng)民眾的信心。為保證公正性，在該項業(yè)務(wù)推出的初始階段，需要進(jìn)行大力宣傳推廣，對借款人進(jìn)行貸前咨詢教育，對服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，這些都是私營機(jī)構(gòu)所不愿也無法承擔(dān)的。

但這并不是說，政府應(yīng)該對住房反向抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經(jīng)營。缺乏競爭將導(dǎo)致失去效率。美國住房反向抵押貸款發(fā)展面臨的問題之一是參與的私人機(jī)構(gòu)較少，目前僅剩一家，這是美國政府所不愿看到的，也是廣大消費者所不希望的。我國在推出這項業(yè)務(wù)時，應(yīng)該汲取國外的經(jīng)驗教訓(xùn)，妥善處理政府主導(dǎo)與市場運作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)管作用，又要在具體產(chǎn)品的開發(fā)、推廣、放貸、評估等環(huán)節(jié)上，充分調(diào)動商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極性。要通過各方的共同努力，最終形成權(quán)責(zé)明確、運作規(guī)范、監(jiān)管有力、充滿活力與效率的住房反向抵押貸款發(fā)展模式。

(二)貸款機(jī)構(gòu)的選擇

貸款機(jī)構(gòu)的確立是推出住房反向抵押貸款的前提。但并不是所有的機(jī)構(gòu)都適于開辦這項業(yè)務(wù)。這里不妨先分析一下目前我國各類相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點。

1.商業(yè)銀行是發(fā)展住房反向抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開辦的，銀行對開發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品也有比較豐富的經(jīng)驗。銀行辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)可謂相得益彰。但銀行的儲蓄存款以活期和短期固定存款為多，與住房反向抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長貸”現(xiàn)象，這會影響銀行資金的流動性。如果有保險業(yè)的介入，實現(xiàn)銀保聯(lián)手，則可有效地克服上述不足，達(dá)到分散風(fēng)險、共贏發(fā)展的目的。

2.保險公司是發(fā)展住房反向抵押貸款的有生力量。如果單從資產(chǎn)的流動性看，保險公司最適合開辦此項業(yè)務(wù)，尤其是其中的壽險公司。一是壽險公司已積累了大量的保險金，而且負(fù)債期限較長。截止到2006年底，我國保險業(yè)集聚的總資產(chǎn)已達(dá)1.97萬億元，而且它的支付具有長期性，一般發(fā)生在10年之后，這與住房反向抵押貸款的期限匹配較好。二是住房反向抵押貸款在產(chǎn)品設(shè)計時需要考慮借款人的預(yù)期壽命，進(jìn)行產(chǎn)品精算和定價，這正是保險公司的優(yōu)勢所在。三是壽險公司專門從事養(yǎng)老金保險的繳費與理賠業(yè)務(wù)，積累了豐富的理賠經(jīng)驗，這是發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)所必須的。但從目前政策上看，保險公司尚不具備金融信貸的功能。

3.社會保障機(jī)構(gòu)是住房反向抵押貸款的參與者。建立強(qiáng)有力的社會保障體系，增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來就是社會保障機(jī)構(gòu)的基本工作。但社保機(jī)構(gòu)發(fā)展住房反向抵押貸款，受風(fēng)險控制、投資渠道的限制較多，而且這一業(yè)務(wù)的開辦，涉及到許多具體工作，如購售房交易、資產(chǎn)評估、舊房拍賣等，這些工作并非社會保障機(jī)構(gòu)的強(qiáng)項。因此，社會保障機(jī)構(gòu)最多只能是一個配角，而非主力軍。

4.一般企業(yè)公司不適合開辦這一業(yè)務(wù)。住房反向抵押貸款，因其協(xié)議執(zhí)行時間長、資金多、關(guān)系復(fù)雜，協(xié)議執(zhí)行中風(fēng)險較大、社會影響廣，因而對開辦機(jī)構(gòu)有規(guī)模、實力等市場準(zhǔn)入方面的要求。一般企業(yè)單位，因其資金規(guī)模有限，客戶的信任度低，并不適合辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。

(三)經(jīng)營方式的確立

根據(jù)上述分析，無論是商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介公司，還是社保機(jī)構(gòu)，都不適于單獨發(fā)展住房反向抵押貸款。它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險公司為主，社會保障和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)參與其中，形成權(quán)責(zé)明確、風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的合作關(guān)系。在具體運作形式上，建議成立一個聯(lián)合經(jīng)營的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資入股，利益分享、風(fēng)險共擔(dān)，注冊資本金較多，獨立開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。份制公司的架構(gòu)內(nèi)，成立不同的部門，分別負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計、市場開拓、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)。如由內(nèi)部的保險部門策劃反向抵押貸款業(yè)務(wù)的程序，設(shè)計產(chǎn)品，根據(jù)生命表進(jìn)行相關(guān)測算，估計每年給付的養(yǎng)老費用；由銀行部門負(fù)責(zé)貸款的審查、發(fā)放、回收等事宜；由房地產(chǎn)部門發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶，聯(lián)合保險部門進(jìn)行談判，通過拍賣出售將收回的住房變現(xiàn)，回籠資金等等。這樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，又可以使外部矛盾內(nèi)部化，還可以隔離風(fēng)險，達(dá)到多贏的目的。

二、住房反向抵押貸款的運行機(jī)制

住房反向抵押貸款的運作，需要有一定的程序和機(jī)制作保證。盡管對不同類型的住房反向抵押貸款產(chǎn)品來說，貸款申請與支付的程序不一定完全相同，但總的框架應(yīng)是一致的，主要包括：

（一）借款者向政府的特設(shè)機(jī)構(gòu)或與貸款者無利害關(guān)系的第三方進(jìn)行咨詢，就住房反向抵押貸款的優(yōu)缺點、適用人群、產(chǎn)品特征、借貸雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行充分了解，并與家人或繼承人協(xié)商，在此基礎(chǔ)上決定是否申請該貸款。

（二）符合條件并決定申請住房反向抵押貸款的申請人，向具有資格的貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請。也即向銀行或其他經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出對自有住房實施反向抵押貸款的申請書。

（三）貸款機(jī)構(gòu)對申請人提交的申請書內(nèi)容進(jìn)行初審，初審合格后予以受理。然后委托獨立、合法、權(quán)威的社會中介機(jī)構(gòu)，對申請人的資信和房產(chǎn)等情況進(jìn)行審查。

（四）社會中介機(jī)構(gòu)按照法定的程序和內(nèi)容，對申請人的信用、住房情況進(jìn)行全面審查，并出具審查評估報告。

（五）按照評估報告，貸款機(jī)構(gòu)決定是否接受申請人的申請。對于符合條件的申請人，在借貸雙方自愿的情況下，簽訂住房反向抵押貸款合同。

（六）合同生效后，在貸款期間，貸款機(jī)構(gòu)按照合同約定的支付方式，向借款者定期或不定期地提供現(xiàn)金支付，房產(chǎn)所有權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)。

（七）貸款到期或者按照約定借款人死亡后，借款者或其繼承人可以用其他資產(chǎn)償還貸款，否則貸款機(jī)構(gòu)將抵押住房收回，并在二手房市場上拍賣出售，用所得收入彌補(bǔ)前期的貸款額，取得利潤。

（八）今后隨著住房反向抵押貸款的證券化，貸款機(jī)構(gòu)可以以一系列住房反向抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn)，并以其未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作擔(dān)保，通過發(fā)行住房反向抵押貸款證券的方式，將資產(chǎn)出售給投資者以進(jìn)行融資活動。

三、住房反向抵押貸款參與各方的作用

住房反向抵押貸款能否順利推行，在于參與各方能否各司其職，充分發(fā)揮各自的作用，到位而不越位。因此，對各參與機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確定位是非常必要的。

(一)政府

我國住房反向抵押貸款的發(fā)展，離不開政府的參與和支持。政府的作用主要體現(xiàn)在以下方面：

1.市場監(jiān)管者。老年人一般缺乏足夠的金融知識，無法對住房反向抵押貸款做出全面、準(zhǔn)確的判斷，很容易在信息不對稱的情況下被誤導(dǎo)。為此，政府必須加強(qiáng)對市場主體包括貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款機(jī)構(gòu)必須披露的信息，包括利率、費用等；對中介機(jī)構(gòu)通過認(rèn)證和監(jiān)控，確保服務(wù)質(zhì)量；加大對有關(guān)法津法規(guī)的執(zhí)行力度，對執(zhí)行情況進(jìn)行有效評估，對不當(dāng)?shù)男袨榧皶r糾正；及時受理消費者的投訴，并給予快速反應(yīng)。

2.政策與法律法規(guī)制定者。政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項目提供政策優(yōu)惠，包括對貸款收入和保險公司的反向抵押貸款保險費收入給予稅收優(yōu)惠，對房屋擁有者獲取的貸款予以稅收豁免。要制定并完善相關(guān)的法律法規(guī)。建立住房反向抵押貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入制度，明確反向抵押貸款咨詢和市場推廣人員的資格標(biāo)準(zhǔn)。

3.信息咨詢者。在推出反向抵押貸款之初，政府應(yīng)扮演中介咨詢者的角色，以確保咨詢服務(wù)主體的中立性、咨詢過程的規(guī)范性，讓申請人獲得客觀、公正、準(zhǔn)確的反向抵押貸款信息。在這方面，政府擁有貸款機(jī)構(gòu)無法比擬的信譽(yù)優(yōu)勢。

4.額外風(fēng)險擔(dān)保者。主要體現(xiàn)在兩個方面：一是在正常情況下，對一些政府支持的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，政府應(yīng)給予擔(dān)保。主要是建立住房反向抵押貸款風(fēng)險的分散機(jī)制，保護(hù)貸款機(jī)構(gòu)和借款人的利益。由政府提供反向抵押貸款保險，承擔(dān)房屋價值低于貸款余額的部分，可解除金融機(jī)構(gòu)對房價波動引起巨額損失的憂慮，提高老年人參與此項業(yè)務(wù)的積極性。二是在特殊情況下，政府要發(fā)揮中央銀行的作用，給予必要的援助。當(dāng)住房反向抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)出現(xiàn)資金短缺時，可以向政府的央行申請專項再貸款；當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)因擠兌而出現(xiàn)流動性困難時，央行應(yīng)給予援助；當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)或開辦反向抵押貸款保險業(yè)務(wù)的保險公司破產(chǎn)時，央行可直接接管相關(guān)業(yè)務(wù)，或責(zé)令接收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)繼續(xù)開展反向抵押貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)。

(二)中介機(jī)構(gòu)

住房反向抵押貸款的推出，離不開房地產(chǎn)價值評估、信息咨詢、法律公證等中介機(jī)構(gòu)的參與。其作用主要有：

1.房產(chǎn)價值評估。在反向抵押貸款合同簽訂前和執(zhí)行過程中，需要對住房價值進(jìn)行評估。正確、合理、公正的評估結(jié)果是確保借貸雙方利益的前提和基礎(chǔ)。為從制度上保證公正性，盡可能避免借貸雙方的糾紛，理想的方法是選擇與借貸雙方都無直接利益關(guān)系的第三方也即專業(yè)的房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān)評估業(yè)務(wù)。

2.信息咨詢。借款人在做出反向抵押決策之前，需要獲得客觀、公正、及時的住房反向抵押貸款信息。從國外的實踐看，許多反向抵押貸款的糾紛，是由于申請人事前沒有進(jìn)行獨立的咨詢，對反向抵押貸款的知識和信息了解不多，甚至被誤導(dǎo)所造成的。因此，為保證信息咨詢的公正性，應(yīng)借監(jiān)美國的經(jīng)驗，由政府牽頭組建獨立于貸款人的中立的信息咨詢機(jī)構(gòu)，并把“已接受咨詢”作為申請反向抵押貸款的條件之一。

3.房屋維修、房產(chǎn)交易。反向抵押貸款的貸款期限較長，短則幾年，長則十幾年甚至幾十年。在這么長的時間內(nèi)，為保證住房的正常使用功能，需要對住房進(jìn)行維護(hù)，這需要房地產(chǎn)公司的參與。在貸款周期結(jié)束時，有很大一部分反向抵押貸款合約需要將房產(chǎn)變現(xiàn)，這就需要通過房地產(chǎn)二級市場，進(jìn)行交易實現(xiàn)。

4.法律公證。房產(chǎn)屬于大宗商品，對個人來講，其價值在個人財富中所占比重很大。因此，在簽訂住房反向抵押貸款合約時，借款人一定要慎之又慎。除按要求履行程序外，穩(wěn)妥的辦法之一是得到會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所的介入與幫助。這樣不僅可以得到更詳細(xì)的信息，而且可防止交易中的欺詐行為。

(三)保險公司

保險公司不僅應(yīng)承擔(dān)房屋擁有者的人身保險和房屋財產(chǎn)保險，還應(yīng)當(dāng)由其來開辦反向抵押貸款保證保險。反向抵押貸款本質(zhì)上屬于商業(yè)貸款，一般情況下，反向抵押貸款到期后的貸款總額小于房屋價值，對保險公司來說，無疑是一個很好的商業(yè)保險項目。若由政府通過收取保險費的方式為貸款人保險，很可能使政府成為盈利機(jī)構(gòu)，這與政府的職能相違背。因此，在我國保險公司開辦此類保險比政府更適合。具體地說，保險公司的作用有三項：

1.承擔(dān)申請人的人身保險和房屋的財產(chǎn)保險。這與傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款是一致的。

2.承擔(dān)反向抵押貸款保證保險。也即在貸款到期時，如果貸款本息超過房屋本身的價值，將由保險公司來賠付，這將大大減少貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。這種保險類似于美國聯(lián)邦政府對HECM產(chǎn)品的抵押擔(dān)保。

3.產(chǎn)品設(shè)計。充分發(fā)揮保險公司精算人才的優(yōu)勢，對住房反向抵押貸款的產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計。

(四)商業(yè)銀行

商業(yè)銀行實力雄厚，能夠滿足住房反向抵押貸款的啟動資金要求，而且銀行本來就辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)，可借此實現(xiàn)業(yè)務(wù)的就近轉(zhuǎn)移。將來還可通過將住房抵押貸款證券化，提高貸款資產(chǎn)的流動性，從而使業(yè)務(wù)拓展成本變得更低。商業(yè)銀行的作用主要體現(xiàn)在：

1.主貸款機(jī)構(gòu)。在住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的運作中，要以商業(yè)銀行為主。主要考慮是：第一，商業(yè)銀行在普通居民尤其是老年人的心目中信譽(yù)較高，而信譽(yù)是老年人愿意把住房反向抵押出去的首選。第二，商業(yè)銀行的網(wǎng)點眾多，容易實現(xiàn)規(guī)模效益，降低業(yè)務(wù)擴(kuò)展成本。第三，資金雄厚，迫切需要尋找合適的投資渠道。

2.會同壽險公司，開發(fā)設(shè)計住房反向抵押貸款產(chǎn)品。對國外的反向抵押貸款產(chǎn)品，我們可以借鑒，但必須結(jié)合我國的實際進(jìn)行重新設(shè)計。這就需要商業(yè)銀行會同壽險公司，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，共同開發(fā)符合我國市場需求的本土化產(chǎn)品。

3.開展售后服務(wù)。住房反向抵押貸款周期長，售后服務(wù)的任務(wù)很重。這就要發(fā)揮商業(yè)銀行在這方面的優(yōu)勢和特點。從長遠(yuǎn)看，誰的售后服務(wù)做得好，誰就能贏得市場。

（作者單位：重慶農(nóng)村商業(yè)銀行大渡口支行）