房地產(chǎn)調(diào)控下關(guān)注新增投資

　　房地產(chǎn)調(diào)控將
　　有效抑制商品房投資
　　由美國次貸危機引發(fā)的金融危機對中國的房地產(chǎn)行業(yè)而言可真稱得上“福禍相依”。在金融危機發(fā)生前的2007年，中國主要大城市的房地產(chǎn)行業(yè)正因漲幅過快飽受調(diào)控的困擾；隨著2008年金融危機的全面爆發(fā)，政府為防止經(jīng)濟下滑對房地產(chǎn)從打壓轉(zhuǎn)為扶持，利用房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)拉動效應刺激中國經(jīng)濟復蘇。如今，危機的陰影已經(jīng)逐漸消散，而房地產(chǎn)作為短期刺激工具的弊端也日益顯現(xiàn)，迅速上漲的房價不但引發(fā)了通脹和過度投機，還可能導致社會和政治風險，在此情況下，政府從2009年末開始了本輪的房地產(chǎn)調(diào)控。隨著房價的高漲，調(diào)控也在不斷加強。從2010年4月房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺至今，國房景氣指數(shù)已有明顯回落，尤其是資金來源指數(shù)和銷售價格指數(shù)下降的最為明顯。進入2011年，調(diào)控力度在房價“死扛”下有增無減，新國八條的限購政策有效抑制了投機需求，3600萬套的保障房計劃則會迅速擴大住宅供給。我們認為在此形勢下，未來國房景氣指數(shù)的持續(xù)下降已毋庸置疑，房地產(chǎn)投資—尤其是商品房投資增速—將會得到有效抑制。
　　
　　投資增速不會明顯回落
　　預計2011年房地產(chǎn)投資整體增速有所下降，保障房可發(fā)揮一定程度彌補作用。首先，從住宅結(jié)構(gòu)來看，未來保障性住房是以租賃模式為主，即公租房和廉租房，棚戶區(qū)改造的規(guī)模逐漸減小，經(jīng)濟適用房和限價房比重也逐漸下降并最終退出歷史舞臺。中金房地產(chǎn)組預測，房地產(chǎn)調(diào)控下，2011年住房新開工面積增長約為9%。由于其中保障房的占比較高，而保障房套均面積大致為60平方米，商品房的平均面積約為90平方米。因此，新開工住宅套數(shù)的增長要高于新開工面積的增長，根據(jù)2011年政府規(guī)劃和2010年保障房建設(shè)情況測算，其增長約為17%。
　　其次，從土地出讓來看，由于地方政府面臨高負債的現(xiàn)狀，預計未來的保障房建設(shè)將以讓利土地成本的方式轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商為大概率事件。據(jù)中金房地產(chǎn)組測算，若地方保障房均采用這種方式，開發(fā)商的土地購置費用將下降10%左右。
　　最后，從投資金額來看，2011年建1000萬套保障房約投資1.4萬億元。綜合之前分析的各因素，并結(jié)合2010年的保障房建設(shè)情況，預計2011年保障房投資完成計劃、商品住宅投資增速下滑1%為大概率事件。按此假設(shè)我們估算2011年住宅投資約4萬億元，同比增長17%左右，新增投資在0.6萬億元左右。保障房方面的新增投資將是2011年房地產(chǎn)投資維持增長的關(guān)鍵。同時，我們也要看到相較2010年32%的增長，房地產(chǎn)投資整體增速將出現(xiàn)較為明顯的回落。保障房可以起到一定程度上的效果，但無法完全彌補商品房的投資增速下滑。
　　政策投資項目規(guī)劃眾多，保障房只是其中一顆棋子。從各主流媒體披露的十二五規(guī)劃項目來看，主要覆蓋了房地產(chǎn)、交通、高端裝備制造、環(huán)保、能源、安防、生物醫(yī)藥、信息產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，部分基建產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)有望在未來五年獲得跳躍式發(fā)展。我們認為：首先，固定資產(chǎn)投資的空間依然寬廣，各投資項目對于宏觀調(diào)控政策而言只是大棋盤上的眾多棋子。目前來看，可以下的棋子仍然不少。其次，保障房是眾多棋子中份量較重的一顆。3600萬套保障房一方面可以用來壓制投資者對于商品房房價非理性上漲的預期，逐步消除房價上漲過高過快給社會帶來的負面效應；另一方面也能切合“促民生”的政策推動趨勢，切實解決中低端收入民眾的住房問題。3600萬套保障房如果完全實施可以基本覆蓋城鎮(zhèn)20%左右的人口。
　　固定資產(chǎn)投資將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，部分基建投資產(chǎn)業(yè)尤其是軌道交通和水利水電水運的投資增速可在一定程度上彌補房地產(chǎn)投資下滑的影響。首先，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型必將帶來投資結(jié)構(gòu)的變化。未來投資結(jié)構(gòu)的變化將主要體現(xiàn)在四個方面：即擴展城市化投資、加大農(nóng)業(yè)投資、提升服務業(yè)投資及工業(yè)新增投資轉(zhuǎn)型。其次，從固定資產(chǎn)投資靜態(tài)結(jié)構(gòu)來看，抑制房地產(chǎn)投資增速，加大基建投資的“彌補”效應或為大概率事件。最后，軌道交通和水利水電水運的投資將是新增投資的主要來源。在已獲知投資金額較大的幾個領(lǐng)域中，高鐵和城市軌道交通、水利水電水運等行業(yè)的投資最引人注目。
　　中金公司策略分析師汪超對該文亦有貢獻。