房地產(chǎn)需要軟著陸

　　中國房地產(chǎn)業(yè)好比一個青少年，其成長中長期形成的頑疾，應(yīng)該在中國城市化和經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的進(jìn)程中逐步化解。當(dāng)前，亟需實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸，需要讓房地產(chǎn)交易量逐步恢復(fù)，讓價格合理地調(diào)整，為此，政府應(yīng)當(dāng)放開對消費性需求的限制、鼓勵房價調(diào)整的集體協(xié)商、擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍。如果能夠容許地方政府以保障房作抵押發(fā)行地方債，使保障房建好用好，那么，中國房地產(chǎn)市場將逐漸演變成一種市場與政府、價格與調(diào)控并存的多元化格局，其健康成長有利于中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
　　
　　2011年初以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的政策出現(xiàn)了重大調(diào)整，其中最為主要的是年初出臺的限購政策。這一政策出臺伊始，就引起了全社會極大的關(guān)注和熱烈的討論，而學(xué)術(shù)界一般傾向性地認(rèn)為，限購之舉是改革的大倒退，是行政力量的重新抬頭。筆者當(dāng)時的觀點非常簡單—限購是必不可少的，其目的是盡快給脫韁野馬般上漲的房地產(chǎn)市場降溫，遏制住房價上漲的勢頭，這是在收入差距相對過大、流動性居高不下的宏觀背景下出臺的臨時性管制政策，類似于對跨國資本流動局部性限制的資本管制政策。
　　時至今日，社會上，包括學(xué)術(shù)界，對限購政策合理性的爭論已經(jīng)降溫，取而代之的是對房地產(chǎn)市場走勢何去何從的預(yù)測。房地產(chǎn)市場的走勢是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的因素之一，也是最充滿不確定性的因素之一，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場必須軟著陸，這是保證整體國民經(jīng)濟(jì)不斷調(diào)整、持續(xù)健康發(fā)展的基本條件，也是房地產(chǎn)業(yè)逐步走向合理、健康、可持續(xù)性發(fā)展的基本要求和必然要求。
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)軟著陸的含義
　　軟著陸，指的是房地產(chǎn)業(yè)要經(jīng)歷一個漸進(jìn)式調(diào)整的過程，這個漸進(jìn)式調(diào)整的指向并不是簡單的價格回歸，而是讓房地產(chǎn)業(yè)未來朝著合理的發(fā)展體制演進(jìn)。軟著陸的表象是房價的平穩(wěn)調(diào)整，其根本要求是房地產(chǎn)業(yè)制度的逐步改造。
　　具體而言，房地產(chǎn)市場的軟著陸有三個基本目標(biāo)：
　　第一，價格合理的回落，視各地房地產(chǎn)市場的情況，市場參與各方對價格回落的程度有一個基本合理的共識；
　　第二，交易量和投資量能夠從持續(xù)萎縮轉(zhuǎn)為比較快地企穩(wěn)，并較快得到恢復(fù)；
　　第三，取代傳統(tǒng)的、單一市場化的房地產(chǎn)新格局，在調(diào)整的過程中逐步地確立。
　　
　　為什么市場
　　需要軟著陸
　　從宏觀層面看，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要房地產(chǎn)市場的軟著陸，其根本原因是房地產(chǎn)業(yè)牽涉到的產(chǎn)業(yè)面極其廣泛，如果調(diào)控的速度過快、力度過猛，對于經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整都會產(chǎn)生巨大的沖擊。以交易量為例，如果房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大規(guī)模的萎縮，勢必帶來房地產(chǎn)交易中介市場的萎縮，會帶來房屋貸款、保險服務(wù)、房地產(chǎn)律師、家用電器銷售、裝修等一系列產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)萎縮。
　　從投資的角度看，如果房地產(chǎn)調(diào)控帶來了投資量和開發(fā)量的下降，勢必會引起房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資量的下降，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例一般在20%左右，而固定資產(chǎn)投資又基本上占到中國GDP的45%左右，因此，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資下降會帶來整體就業(yè)率下降、水泥建材等上游原材料需求下降。
　　從價格的角度看，房地產(chǎn)的價格與消費品的價格有本質(zhì)的不同。房地產(chǎn)的價格是資產(chǎn)價格，資產(chǎn)價格的變化影響著千家萬戶的心理感受，如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)巨幅下降，勢必會帶來相當(dāng)一部分中等收入家庭的心理負(fù)擔(dān)。應(yīng)該說，中國經(jīng)過30多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國民已經(jīng)基本上脫離了滿足溫飽的階段，影響千百萬中國家庭幸福感的指標(biāo)，已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)增長、超越了就業(yè)率、超越了物價穩(wěn)定，它還包括資產(chǎn)價格的相對穩(wěn)定。正如股市的巨幅波動引起了廣大家庭的密切關(guān)注一樣，房地產(chǎn)價格的巨幅波動也一樣會帶來相關(guān)家庭的幸福感的巨幅波動，這個道理是顯而易見的。
　　1998年以后，香港特區(qū)政府的一些政策引起了很多香港民眾的不滿，究其原因，并不是這些政策導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)增長速度或是就業(yè)率的下降，或是物價的上漲，主要是帶來了資產(chǎn)價格的縮水，尤其是房產(chǎn)價格的縮水，而當(dāng)時這些政策的出臺，與香港特區(qū)政府在回歸之后比較急于解決房地產(chǎn)價格居高不下的初衷是密切相關(guān)的。
　　城市化與經(jīng)濟(jì)增長:
　　房地產(chǎn)實現(xiàn)軟著陸的根本條件
　　中國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)軟著陸，有獨特的有利條件，那就是中國目前處在一個城市化加速的時期，更處在一個整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的增長期。中國的城市化率，目前僅僅達(dá)到49%，比相應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)的城市化率低12%，在城市化進(jìn)程中仍然有比較大的住房需求。
　　更重要的是，中國經(jīng)濟(jì)的增長速度，即便是按照2012年8%的預(yù)測（這是清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心的最新預(yù)測，而其他機(jī)構(gòu)的預(yù)測在8%到9.2%之間），再加上中等水平的物價上漲（清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心預(yù)測2012年中國的CPI為2.8%，大部分機(jī)構(gòu)的預(yù)測在3%以上），中國名義GDP增長速度也會保持在兩位數(shù)以上，因此從總體上講，中國的收入水平、資本回報、勞動力回報、資本水平、消費等指標(biāo)，都在以兩位數(shù)的速度上升。這種呈兩位數(shù)增速的經(jīng)濟(jì)體中，任何的資產(chǎn)泡沫，只要不繼續(xù)發(fā)酵，只要能停止快速上升或者略有下降，經(jīng)過若干年的調(diào)整都能夠消化掉。
　　如果以人體的健康做比喻的話，我們可以說，中國的房地產(chǎn)業(yè)好比是一個處于成長期的青少年，在過去成長的過程中，出現(xiàn)了一些因長期因素所積存下來的疾病。這種慢性病如果在短期內(nèi)以大動干戈的動手術(shù)的方式治療，必然會帶來全面健康狀況的下降。相反，堅持逐步的調(diào)理，讓身體在未來的發(fā)育中化解或者消弭慢性病，才是更加合理的治療方案。
　　
　　如何實現(xiàn)
　　中國房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸
　　房地產(chǎn)業(yè)軟著陸的核心要求，是交易量和房地產(chǎn)開發(fā)量逐步、比較快速的企穩(wěn)和恢復(fù)。為此，三件大事需要抓緊實施。
　　第一，支持消費性需求的恢復(fù)。這應(yīng)該是最關(guān)鍵的政策。具體說來，應(yīng)該微調(diào)限購政策，鼓勵地方政府因地制宜，真正把房地產(chǎn)需求中的消費性需求更好地從限購群體中剔除出來。比如說，已經(jīng)在本地工作一段時間的年輕人需要結(jié)婚的第一次買房需求，以及賣舊房買新房的改善性需求，都可以視為消費性而不是投機(jī)性的，應(yīng)該放開。與此同時，對于這種消費性需求，要在房屋貸款上給予支持。建議銀監(jiān)會、中國人民銀行對于首套房貸按照優(yōu)惠的利率發(fā)放，這種房屋貸款應(yīng)該是商業(yè)銀行高質(zhì)量的資產(chǎn)，沒有理由在資金相對緊張的情況下，對這些貸款提高利率。
　　第二，鼓勵房價調(diào)整的集體協(xié)商。有條件的地方政府，可以組織本地的開發(fā)商與消費者代表舉行集體協(xié)商，討論本地房地產(chǎn)價格調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)，其目的是讓市場參與各方達(dá)成均衡的、合理的市場預(yù)期。在各方的協(xié)商中，可以考慮以時間回溯點而不是價格下降的絕對量作為調(diào)整的基準(zhǔn)，比如說，協(xié)商各方可以決定調(diào)整的目標(biāo)是回溯到2009年中或者2010年中的價格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局以及其他機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計調(diào)查，從2009年初到2011年底，全國各城市的房地產(chǎn)價格平均上漲15%左右（從銷售額與銷售面積之比的推算數(shù)據(jù)是12.5%，從累計房價環(huán)比上升推算是17.8%）。這當(dāng)然僅僅是均值，各個城市的上漲程度差別極大。
　　一旦價格調(diào)整的共識形成，那么，參與協(xié)商的各開發(fā)商不僅立刻降價，而且承諾如果房價今后進(jìn)一步下降，將對買房者給予一定的補貼。這種集體談判的目的是為了恢復(fù)交易量，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠解凍，產(chǎn)品能夠流轉(zhuǎn)起來。這類似于高通貨膨脹時期，勞資雙方在政府的組織下進(jìn)行集體談判，從而打破物價上漲和工資上漲之間螺旋上升的關(guān)系。
　　第三，擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍。當(dāng)前保障房的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)比較低，地方政府一般不指望保障房未來會有較高的租金回報，往往把保障房當(dāng)成一次性開支，而不是資產(chǎn)，建設(shè)質(zhì)量難于保障，融資也比較困難。因此，可以考慮適當(dāng)提高保障房的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，建設(shè)一批質(zhì)量較高的、供地方政府長期出租的住房，類似于香港特區(qū)政府給公務(wù)員和大學(xué)教師修建的住房。這樣做的好處，不僅是可以緩解部分“夾心層”的住房問題（“夾心層”也許是當(dāng)下對房地產(chǎn)市場意見最大的群體），同時，這類保障房由于未來的租金收入與建設(shè)成本之比較高（保障房土地成本相對非常低，而且與房屋質(zhì)量無關(guān)），因而能夠成為地方政府的良性資產(chǎn)。
　　為了鼓勵地方政府從長計議，建設(shè)好一批質(zhì)量比較高的保障房，建議容許地方政府以保障房作抵押來發(fā)行地方債，以未來保障房的收入為償還的基礎(chǔ)。對于大中城市而言，房租比較高，保障房收入完全有可能在未來成為替代土地財政的可持續(xù)的財政收入來源。問題的關(guān)鍵是要打開地方政府融資的瓶頸，讓地方政府有足夠的資金渠道建設(shè)保障房，并進(jìn)一步以保障房為資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理。
　　如果保障房的建設(shè)能夠逐步地加快，并能建好和用好，那么，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)所指的中國房地產(chǎn)業(yè)的制度性前景就會逐漸地浮現(xiàn)出來，未來房地產(chǎn)市場格局的輪廓也會逐漸地清晰起來，即中國房地產(chǎn)市場會逐漸演變成一種市場與政府、價格與調(diào)控并存的多元的市場，較之過去的單一市場化，這一房地產(chǎn)市場新格局更讓人信服。
　　總之，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)該堅持平穩(wěn)調(diào)整、軟著陸的政策取向，對于這一市場長期形成的頑疾，不應(yīng)也不可能在短期內(nèi)馬上解決，相反，應(yīng)該在發(fā)展中解決問題，在中國的城市化和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中化解長期的矛盾，讓房地產(chǎn)的交易量逐步恢復(fù)，讓價格合理地調(diào)整，讓房地產(chǎn)的調(diào)控逐漸朝著有利于中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展的方向行進(jìn)。
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