建議以高額交易稅強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控的聲音在中國(guó)一直未曾中斷過(guò)。但是，高調(diào)的調(diào)控舉措?yún)s始終沒(méi)有在房產(chǎn)市場(chǎng)上顯現(xiàn)出令人滿意的效果。即使是號(hào)稱史上最嚴(yán)的“限購(gòu)令”，實(shí)施一段時(shí)間來(lái)，也仍不理想，并未能扭轉(zhuǎn)目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的形勢(shì)。而據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，甚至消費(fèi)者也對(duì)近期的房地產(chǎn)調(diào)控措施并不看好，大多預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。
　　但在4月26日，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林稱，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。而且，在規(guī)定實(shí)施之后，官方還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施。這當(dāng)中，實(shí)施反暴利規(guī)定是最重要的措施之一。許昆林說(shuō)，“我們正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為?！?br/>　　這樣做的依據(jù)，源自國(guó)家在1995年時(shí)頒布的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》。其中規(guī)定，對(duì)于與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切聯(lián)系的商品和服務(wù)，國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項(xiàng)目，并實(shí)施利潤(rùn)率控制。
　　在我們看來(lái)，發(fā)改委這個(gè)表態(tài)幾乎可以看成是要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全方位干預(yù)的信號(hào)。它意味著，房地產(chǎn)業(yè)終將會(huì)由高利潤(rùn)走向“常規(guī)”利潤(rùn)，但問(wèn)題是，執(zhí)行起來(lái)肯定會(huì)出問(wèn)題，畢竟這是一個(gè)商業(yè)化程度很高的市場(chǎng)，強(qiáng)行管制價(jià)格的難度是很高的，說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)難。就目前情況來(lái)看，只能說(shuō)中國(guó)政府已是下定了決心，在大力推進(jìn)保障房的同時(shí)，要鉗制商品化的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，把它打到一個(gè)對(duì)通脹、對(duì)銀行、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響都顯著減小的狀態(tài)。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在整體上將進(jìn)入一個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資價(jià)值會(huì)打折扣，很多資金會(huì)撤出房地產(chǎn)，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度也會(huì)漸漸有所轉(zhuǎn)變。當(dāng)然，這一轉(zhuǎn)變的周期可能或長(zhǎng)或短，但其具有轉(zhuǎn)折的戰(zhàn)略意義則是不變的，只是具體的調(diào)控政策有水平高低，效果好壞之分。
　　對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控而言，現(xiàn)在最大的問(wèn)題就是政府各相關(guān)機(jī)構(gòu)的態(tài)度過(guò)于曖昧。建設(shè)部為自己的定位是建房子，所以始終沒(méi)有明確的態(tài)度；國(guó)土部雖然有些表面文章，但重點(diǎn)還是在繼續(xù)為地方政府搞土地財(cái)政貢獻(xiàn)力量；而發(fā)改委的重點(diǎn)項(xiàng)目更是消耗土地資源的大戶，但它出臺(tái)的政策怎么看卻都像是商務(wù)部應(yīng)該做的工作。實(shí)際上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控，只有兩個(gè)機(jī)構(gòu)真正出政策了，一個(gè)是政策口的國(guó)務(wù)院，一個(gè)是金融口的央行。而其他的部門似乎都依然在等政策什么時(shí)候可以“過(guò)去了”。這種情況本身就表明，中央有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控的確處于危險(xiǎn)之中，要么隨時(shí)會(huì)過(guò)頭，要么隨時(shí)就結(jié)束，總之不可持續(xù)。有鑒于此，筆者建議，調(diào)控政策還是應(yīng)該回歸基本面，該怎么干還是允許怎么干，如果說(shuō)過(guò)去是通過(guò)行政輕點(diǎn)剎車（這是必要的，否則也不行），現(xiàn)在則應(yīng)調(diào)整路徑，回歸到政策面的調(diào)整，啟動(dòng)稅收杠桿來(lái)約束、調(diào)控各地政府的土地開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)。
　　根據(jù)國(guó)際的慣例和樣本分析，筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)的交易價(jià)格征收15%的中央稅就可以有效控制情況的惡化。也就是說(shuō)，你有錢盡管買，有本事盡管賣，但要按照交易價(jià)格繳稅15%給中央，即使有地方分成也要采取中央返還的方式。從政策作用看，這種做法類似于銀行的存款準(zhǔn)備金率一樣，銀行雖然始終有貸款的沖動(dòng)，但必須要去掉一部分可用作貸款的錢繳納準(zhǔn)備金。而如果15%的稅率不夠，就提高至20%，過(guò)頭了就降低比率，作用總會(huì)是有的。這部分征收上來(lái)的錢，應(yīng)該?？顚Ｓ?，用來(lái)大量建設(shè)公租房，租賃給真正有需要的人居住。這樣，整個(gè)房地產(chǎn)的問(wèn)題就會(huì)緩解，因?yàn)橥恋匾彩且腥碎_發(fā)的，賣不出或是不好賣，大家的開發(fā)熱情肯定也就不大了。
　　筆者認(rèn)為，這樣做的好處在于鼓勵(lì)自住，因?yàn)榉彩琴?gòu)置房屋為自住的人，多少錢也得住。但如果是資產(chǎn)交易，就要考慮買賣中間的成本了，提高征稅幅度，就加重了交易成本。買容易，賣難了，因?yàn)槿藗円话銞l件下都不會(huì)考慮買房。如果有人硬要買賣，那也好，可以看作是為國(guó)家做了貢獻(xiàn)，而國(guó)家則等于集資到了公租房的開發(fā)資本。