房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究(二)

　　研究結(jié)論
　　通過(guò)利用投資乘數(shù)法和生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系分析，可以得出以下結(jié)論。
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系
　　1.房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的初始效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度也較高。
　　2.房地產(chǎn)部門(mén)增加投資所帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部收入增加較小，其產(chǎn)業(yè)收益的增加具有滯后性與分散性的特點(diǎn)，故房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接效應(yīng)較小。
　　3.房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接效應(yīng)大于其初始效應(yīng)和直接效應(yīng)的總和，所以房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接效應(yīng)較大。
　　4.房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過(guò)大會(huì)在一定程度上降低對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。因此，要在固定資產(chǎn)總量平衡的前提下，調(diào)節(jié)好房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例。
　　（二）房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系
　　1.從前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)投資與租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、文化、體育和娛樂(lè)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，郵政業(yè)，金屬制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)等14個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。
　　2.從后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)投資與居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、文化、體育和娛樂(lè)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、郵政業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、工藝品及其他制造業(yè)和教育等13個(gè)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較大。
　　3.房地產(chǎn)投資對(duì)關(guān)聯(lián)部門(mén)的投資和產(chǎn)出拉動(dòng)作用非常明顯。即房地產(chǎn)業(yè)的需求項(xiàng)目（如投資、消費(fèi)）每增加一個(gè)單位的投資（社會(huì)需求）時(shí)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)相應(yīng)增加的生產(chǎn)額均超過(guò)1。
　　4.房地產(chǎn)投資對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的部分，如金屬冶煉及壓延加工業(yè)、行業(yè)、通用、專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)等誘發(fā)程度高，房地產(chǎn)投資對(duì)這幾個(gè)行業(yè)的產(chǎn)出存在放大效應(yīng)。
　　啟示與建議
　　通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析，可以看出，房地產(chǎn)投資是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。但是，同時(shí)需要指出的是，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和其他產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)并非都是正向的。從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)角度看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例過(guò)大則會(huì)在一定程度上降低這種貢獻(xiàn)；從對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)作用看，如果房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快發(fā)展，容易導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)?；蜻^(guò)熱增長(zhǎng)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。因此，通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域與規(guī)模，使房地產(chǎn)投資保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，是進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，通過(guò)調(diào)節(jié)投資來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施。
　　第一，通過(guò)改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。進(jìn)入新世紀(jì)后，面對(duì)世界能源的有限性，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力模式開(kāi)始發(fā)生變化，即從以固定資產(chǎn)投資和出口拉動(dòng)為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，逐步向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)邁進(jìn)。這種趨勢(shì)預(yù)示著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力將繼續(xù)由投資和出口拉動(dòng)型逐步轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動(dòng)型增長(zhǎng)。在這一條件下，房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制也面臨發(fā)展變化。而當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)投資主要流向商品房領(lǐng)域，商品房?jī)r(jià)格高又使得居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)逐步加重。在這一情形下，許多居民消費(fèi)被抑制，不利于我國(guó)實(shí)現(xiàn)以投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新轉(zhuǎn)型。因此，未來(lái)一段時(shí)間，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)投資應(yīng)改變過(guò)去通過(guò)投資于商品房帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資驅(qū)動(dòng)方式，而應(yīng)通過(guò)投資于社會(huì)保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房）來(lái)釋放居民消費(fèi)潛力，以此來(lái)擴(kuò)大居民消費(fèi)。
　　第二，通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)。根據(jù)我們的研究，房地產(chǎn)投資能夠?qū)е陆?jīng)濟(jì)波動(dòng)，過(guò)度的或者被壓抑的房地產(chǎn)投資都能夠引起經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。而且，由于房地產(chǎn)投資涉及行業(yè)部門(mén)眾多，且行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，按投資乘數(shù)原理其作用將會(huì)被放大數(shù)倍，在短期內(nèi)影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在短期內(nèi)產(chǎn)生巨幅波動(dòng)。其中，由房地產(chǎn)泡沫引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的破壞是非常嚴(yán)重的，不但在經(jīng)濟(jì)總量上，而且在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上都會(huì)導(dǎo)致大的衰退。在這一情勢(shì)下，應(yīng)當(dāng)通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)與行業(yè)過(guò)熱。這包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是要確立通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和行業(yè)過(guò)熱的調(diào)控思路。二是逐步探索和分析房地產(chǎn)投資規(guī)模對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和產(chǎn)業(yè)過(guò)熱影響的傳導(dǎo)路徑，通過(guò)模型分析傳導(dǎo)過(guò)程中各種因素的影響大小及調(diào)控方式。三是國(guó)家應(yīng)當(dāng)建立通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及行業(yè)過(guò)熱的長(zhǎng)效機(jī)制。要在改革與完善現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)投資統(tǒng)計(jì)體制的前提下，測(cè)度房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及行業(yè)過(guò)熱的誘發(fā)程度，做到提前預(yù)警，提前調(diào)節(jié)。
　　第三，通過(guò)完善房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系更準(zhǔn)確地反應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。首先，在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)中，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的指標(biāo)較少。目前，在日常房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作中，計(jì)劃總投資、本年完成投資、商品房建設(shè)投資、土地開(kāi)發(fā)投資等投資指標(biāo)涉及較多，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)如收入、利潤(rùn)、稅收等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)涉及的較少。這不利于把握我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況。其次，尚沒(méi)有反映二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。在目前的統(tǒng)計(jì)體系中，還殘留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的烙印，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)成分和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜、投資主體和利益主體日益多元化的實(shí)際不符合，特別是對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)投資行為統(tǒng)計(jì)不夠，這也是目前房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中缺少的內(nèi)容。最后，某些指標(biāo)被明顯低估，統(tǒng)計(jì)體系有待進(jìn)一步完善。例如，現(xiàn)在隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的快速升溫，土地價(jià)值被不斷抬高，其資產(chǎn)效應(yīng)日益明顯等，這些目前都沒(méi)有通過(guò)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)反映出來(lái)。
　　第四，通過(guò)完善房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系更準(zhǔn)確地反應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。由于房地產(chǎn)投資占GDP比重不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)特別是金融等行業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)日漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資本身存在風(fēng)險(xiǎn)，因此，可以建立房地產(chǎn)投資預(yù)警系統(tǒng)，通過(guò)跟蹤投資規(guī)模、投資增速、投資結(jié)構(gòu)與投資方向，了解房地產(chǎn)投資變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和其他產(chǎn)業(yè)的影響效力，并于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱前及時(shí)預(yù)警，避免整個(gè)行業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大起大落。因此，建議統(tǒng)計(jì)部門(mén)將房地產(chǎn)投資作為切入點(diǎn)，通過(guò)科學(xué)、正確地投資數(shù)據(jù)獲取與分析來(lái)監(jiān)督整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)行情況，及時(shí)就房地產(chǎn)投資規(guī)模及速度變動(dòng)情況作出未來(lái)預(yù)測(cè)及情勢(shì)判斷，為中央政府更科學(xué)地對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)性資料。