珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題與建議

　　摘 要：我國(guó)正在快速進(jìn)入到了老齡化社會(huì)，養(yǎng)老成為政府、社會(huì)和家庭共同關(guān)注的問(wèn)題。珠三角區(qū)域由于特殊的自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)該成為老齡宜居環(huán)境體系的最佳實(shí)踐區(qū)域，政府應(yīng)該在土地、規(guī)劃、金融、稅收等政策上向養(yǎng)老地產(chǎn)傾斜，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)模式上不斷創(chuàng)新，才能滿(mǎn)足社會(huì)養(yǎng)老的需求。
　　 關(guān)鍵詞：珠三角 養(yǎng)老地產(chǎn) 問(wèn)題 建議
　　 我國(guó)正快速邁入老齡化社會(huì)，成為“未富先老”型國(guó)家。截至2010年年底，中國(guó)老年人已經(jīng)達(dá)到1.7個(gè)億，占總?cè)丝诘?2.8%，而我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，尤其是養(yǎng)老宜居環(huán)境建設(shè)明顯滯后。
　　 一、珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)
　　 養(yǎng)老地產(chǎn)是結(jié)合養(yǎng)老的社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念形成的一種房地產(chǎn)概念，產(chǎn)品針對(duì)老年人的心理特點(diǎn)，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)的保障性需求和市場(chǎng)化需求是有區(qū)別的，政府和開(kāi)發(fā)商應(yīng)該各負(fù)其責(zé)，低收入社會(huì)保障性老年住宅應(yīng)由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)，中高端養(yǎng)老住宅則應(yīng)由市場(chǎng)開(kāi)發(fā)解決。廣東目前老年人口已突破千萬(wàn)，達(dá)到1072萬(wàn)，全省65歲以上的老人占總?cè)丝诒壤堰_(dá)8.17%。預(yù)計(jì)到2015年，全省老年人口將達(dá)到1288萬(wàn)人，占全省總?cè)丝诘?3.64%，80歲以上的老年人口將達(dá)到184萬(wàn)人。當(dāng)前，國(guó)家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的9073養(yǎng)老政策，全國(guó)將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的發(fā)展迫在眉睫。
　　 珠三角是特別適合探索養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐區(qū)。首先，廣東省已經(jīng)成為全國(guó)人口第一大省，老年人口龐大，當(dāng)前政策允許退休父母將戶(hù)口遷至兒女戶(hù)口所在地，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求旺盛。第二，廣東地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，2010年，廣東實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬(wàn)，人均GDP為9841美元。富庶的經(jīng)濟(jì)條件使得區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的有效需求穩(wěn)定。第三，珠三角地區(qū)的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候?qū)儆跓釒ШＱ笮詺夂颍募静顒e不明顯，廣州超過(guò)35℃的炎熱日數(shù)不過(guò)6天，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)早有探索，如廣州祈福新 運(yùn)營(yíng)的“廣州祈福護(hù)老公寓”，依托國(guó)家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長(zhǎng)者公寓。這些因素成為珠三角區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)所在。
　　 二、珠三角發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題
　　 (一)政府扶持政策不明晰
　　 由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以，政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。從廣東省來(lái)看，目前已經(jīng)充分意識(shí)到發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺(tái)扶持民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策，對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予資金補(bǔ)貼。而這些優(yōu)惠政策并沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程提供優(yōu)惠，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只能以旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的名義來(lái)運(yùn)作，存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏稅收和規(guī)費(fèi)的減免政策，而養(yǎng)老地產(chǎn)投入高于普通的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如老齡社區(qū)需要的大面積無(wú)障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高很多，如果沒(méi)有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進(jìn)入。政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的融資政策方面也缺少相應(yīng)的扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)投入周期長(zhǎng)，需要政府在金融政策上給予大力扶持。
　　 （二）城市規(guī)劃養(yǎng)老控制滯后
　　 城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用等各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署。對(duì)指導(dǎo)城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是最主要的規(guī)劃條件，在目前的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系中，既包含土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制，也包括道路、公共設(shè)施配置的控制。而對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)指標(biāo)，卻甚至在指導(dǎo)性指標(biāo)中也沒(méi)有體現(xiàn)，對(duì)于老年人口超過(guò)千萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，不能不說(shuō)是一種明顯的滯后。
　　 （三）市場(chǎng)定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重
　　 目前區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大多針對(duì)的是60-70年齡段的活躍富裕長(zhǎng)者消費(fèi)群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場(chǎng)定位。廣東人歷來(lái)重視養(yǎng)生之道，花甲之年對(duì)養(yǎng)生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域特色。如珠江地產(chǎn)在從化的珠江生命健康城，集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老于一體；廣州奧園養(yǎng)生城集健康、養(yǎng)生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標(biāo)全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費(fèi)群體。但是，老年消費(fèi)需求是一種變動(dòng)的市場(chǎng)，他們的身體情況和經(jīng)濟(jì)狀況是在不斷變化中的。不做市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的另一個(gè)問(wèn)題。
　　 （四）產(chǎn)品設(shè)計(jì)與后期管理簡(jiǎn)單復(fù)制
　　 開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品的類(lèi)型和建筑形式考慮比較簡(jiǎn)單。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以前大都是開(kāi)發(fā)一般的住宅，如公寓