當前高房價成因分析及應對

　　[摘要]當前，受供給因素、需求因素以及非市場因素等方面的影響，我國房價不斷高漲。過高的房價勢必會嚴重影響社會的穩(wěn)定和人民的生活。因此，政府部門應積極采取措施，通過增加住房供給、改變房地產(chǎn)調(diào)控政策以抑制不合理需求、堅決打擊房地產(chǎn)領域的腐敗現(xiàn)象等手段，對房價予以遏制。
　　[關鍵詞]房價高漲原因政策建議
　　
　　近年來，中國房價一路飆升。高企的房價不但容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟的健康發(fā)展，而且會嚴重影響社會公平和穩(wěn)定。因此，政府必須制定相關政策控制房價過快上漲。
　　
　　當前中國房價高漲的原因
　　
　　供給方面的分析。第一，城市土地的稀缺性導致中國房價持續(xù)走高。城市土地的稀缺性導致城市的擴張不可能無限，而相對大量想在城市就業(yè)生存的人們來說，有限的城市土地永遠是供不應求的。有限的城市土地供不應求，那就意味著與土地相連的城市住房也會有一種供不應求的趨勢，這種趨勢也決定了城市房價堅挺的現(xiàn)狀。同時，隨著中國城鎮(zhèn)化不斷加速，城市及城鎮(zhèn)附近土地不斷升值，只要土地可增值，就會帶來牟利的空間。對稀缺土地的占有可以說是開發(fā)商的利益之源。從長期看，城市土地的稀缺性決定了城市房價始終有走高的趨勢。
　　第二，開發(fā)商囤積土地的行為推高了房價。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2000年至2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共購置了占地面積近33億平方米的土地。而在這10年內(nèi)，全國房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積僅有21億平方米，即近10年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共囤積土地近12億平方米。
　　在2009年，全國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發(fā)五六年之用。
　　土地本來是稀缺資源，如果開發(fā)商把本就少的可憐的土地囤積起來，將會加劇土地緊缺程度、推高房價?？梢?，近些年來，中國房價暴漲的原因之一在于開發(fā)商囤積土地。如果不改變現(xiàn)有機制，即使推出更多的土地，也只會被開發(fā)商囤積起來。
　　第三，地方政府為了增加財政收入，人為提高了地價，進而增加了開發(fā)成本。近些年來，一些地方政府領導出于“形象”與“政績”的需要，大搞所謂“城市經(jīng)營”和“開發(fā)區(qū)”、“工業(yè)園”建設，地方政府從炒熱的地價中賺取了大量資金。有的地方政府甚至希望自己轄區(qū)內(nèi)房價、地價越高越好，因而盲目規(guī)劃、亂占耕地，又造成了用地的浪費。許多土地征而不用、多征少用、早征遲用，既降低了土地配置效率，又嚴重地浪費了稀缺的土地資源。這些短視的行為也較大幅度地提高了開發(fā)商的成本，進而推高了房價。
　　需求方面的分析。第一，年輕人不顧自身購買能力負債買房推高了房價。據(jù)新華社報道，近些年來中國購房者年輕化趨勢明顯。專家認為，傳統(tǒng)觀念、家庭小型化、投資渠道單一、房價高漲是年輕人急于購房的原因。另外受房地產(chǎn)開發(fā)商和一部分學者別有用心的鼓吹，使大量年輕購房者盲目、冒險購買了完全消費不了的大戶型商品房，成為“房奴”。而大量不具備購買能力的年輕人購房又反過來推動房價較快上漲。
　　年輕人在不具備購房能力時，匆匆加入購房大軍，把大部分工資用于供房而缺少儲蓄，將來可能就會在職業(yè)選擇、子女養(yǎng)育、生活質(zhì)量提高等方面出現(xiàn)問題?？傊?，大量本來不具備購買能力的年輕人加入到購房大軍中來，使得本已高企的中國房價直線上升。
　　第二，流動性過剩導致大量資金流入房地產(chǎn)市場。次貸危機以來，隨著政府刺激經(jīng)濟政策頻出，中國的流動性呈泛濫趨勢。1990年，中國廣義貨幣供應量M2余額為1.53萬億元人民幣，截至2010年8月末，M2余額已經(jīng)高達68.75萬億元，凈增加43.9倍。而由于缺乏有效的投資渠道，房地產(chǎn)領域成為吸納超發(fā)貨幣的重要領域。同時，貨幣的快速投放，使得富人出于對貨幣貶值的恐懼再次入市，這個時候的房屋已經(jīng)不再是居住的房子，而是一種具有投資屬性的金融品，中國的房地產(chǎn)市場也變成了一個巨大的投機場所。
　　由此可見，隨著中國流動性的過剩，涌入房地產(chǎn)市場的大量資金是使得中國的房價高于發(fā)達國家后還繼續(xù)走強的真正原因。
　　非市場因素分析。房地產(chǎn)是我國社會中隱含權力使用秘訣最豐富、能夠展現(xiàn)權錢交易最典型的領域之一。近些年來中國落馬的各級官員，幾乎都與房地產(chǎn)領域相關。如果讓擁有大量房產(chǎn)的腐敗官員去執(zhí)行調(diào)控房價政策，顯然是靠不住的。基于私利，他們甚至有推高房價牟利的念頭。公權力在房地產(chǎn)市場往往能為自己謀得利益，最近不斷曝光的官員超低價購房案件中，公務員往往能以不到市場價1／10的價格買到商品房。
　　
　　遏制房價不斷上漲的政策建議
　　
　　采取措施以增加住房供給。第一，加大廉租房建設。為了讓更多低收入群體“居有其所”，國家應該繼續(xù)實施相關稅費優(yōu)惠政策支持保障性安居工程建設。財政部門要加大保障性住房特別是廉租住房的投資建設力度。嚴格按照國家規(guī)定，將住房公積金增值收益和土地出讓凈收益用于廉租住房保障。繼續(xù)落實對廉租住房建設等方面的稅費優(yōu)惠政策，主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。
　　此外，政府還要加強農(nóng)村危房改造。落實好對首次購買普通住房的各項稅費優(yōu)惠政策，鼓勵居民購買自住性、改善性住房。實施對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等相關減免政策，促進住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快住房二級市場和住房租賃市場發(fā)展。
　　第二，通過農(nóng)民相對富足的土地資源和城市居民相對富余的資本進行融合交換，構(gòu)建完整、健康的房地產(chǎn)市場。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，社會正從生存型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變。如何解決城市化進程中房價過高問題，可以考慮從農(nóng)村用地的合理規(guī)劃來取得突破。對于廣大農(nóng)村特別是貧困地區(qū)，可以通過產(chǎn)權等適當政策傾斜來推動一方建設。大量投資積累可以將無效土地改變?yōu)橛行恋?，從而大大拓展高價值、宜居區(qū)域的供給，引導資金流、人流、物流等生產(chǎn)要素從發(fā)達地區(qū)流向欠發(fā)達地區(qū)，形成資本投入、人口遷移、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化良性循環(huán)。因此，通過農(nóng)民相對富足的土地資源和城市居民相對富余的資本進行融合交換，構(gòu)建完整、健康的房地產(chǎn)市場，更加有效地推進新農(nóng)村建設，才能打破居民、農(nóng)民的戶籍界限和填平城市鴻溝，這樣內(nèi)需不足和產(chǎn)能過剩的矛盾將會逐漸消除。
　　改變房地產(chǎn)調(diào)控政策以抑制不合理需求。其一，財政政策。國家應該利用財政政策加強對房地產(chǎn)不合理需求的調(diào)控，如暫不開征一套房保有稅；對新增5房開征保有稅，定向抑制投機。對家庭已有住房、新購并持有二套以上住房的居民，開征懲罰性保有稅；同時保護更新型、改善型購房需求。對家庭已經(jīng)擁有住房并新購買二套房的、同時擁有兩套住房時間不超過一年的，免征保有稅。對持有住房套數(shù)超過三套及以上的，開征懲罰性保有稅。通過稅收政策，加大炒房者的成本，最大限度地抑制房地產(chǎn)市場的不合理需求。
　　其二，貨幣政策。2010年10月19日，中國人民銀行宣布，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。此次加息是我國在金融危機之后的首次加息。這次加息是在危機之后，國內(nèi)通脹預期增強、房地產(chǎn)價格繼續(xù)上行的背景下出臺的，此前中國人民銀行年內(nèi)已三次上調(diào)了存款準備金率。
　　筆者認為，在未來的幾年內(nèi)，央行還應繼續(xù)適度加息以抑制房價上漲。首先，貸款利率的增加意味著購房貸款成本的增加，這將擠出部分購房需求；第二，存款利率的提升意味著房地產(chǎn)投資的機會成本增加，這又將壓縮房地產(chǎn)市場中的投資投機購房需求；第三，從心理預期方面來看，貨幣政策收緊的預期將增強購房者對未來房地產(chǎn)市場降價的預期，持幣觀望者會增加；第四，對開發(fā)商來講，加息意味著開發(fā)投資的成本上升，增加的利息額將會對貸款比重較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來資金面上的壓力，促使企d285b548e886e1e60c7f43dea7ccd63dbf62d3b5003f3190667a27491f2dcd55業(yè)采取手段縮短開發(fā)周期，加快資金回籠速度。從整體上看，加息可能促使房地產(chǎn)市場降溫、商品房銷售趨冷、房價松動可能性增大。
　　其三，房地產(chǎn)主管部門應加大監(jiān)管力度。各級政府房地產(chǎn)主管部門要加大監(jiān)管力度，打擊開發(fā)商的違法行為，尤其是囤地行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怠于開發(fā)建設造成土地閑置的，主管部門應當依法進行處置，并納入誠信檔案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按閑置土地處置方案要求將相關處置責任履行完畢前，主管部門應當禁止該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其控股股東參與競買土地。甚至可以施以更加嚴厲的處罰：市場禁入，不僅對開發(fā)商囤積土地的行為進行處罰，還要讓其喪失再發(fā)展的機會。
　　堅決打擊房地產(chǎn)領域的腐敗現(xiàn)象。政府直接管制物價是違背經(jīng)濟規(guī)律的，其后果只能是掩蓋并扭曲供求失衡的市場信號，并衍生出腐敗現(xiàn)象。作為涉及廣大百姓利益的土地資源處置環(huán)節(jié)、規(guī)劃環(huán)節(jié)離市場最遠，透明度最低，更容易產(chǎn)生腐敗。當前，商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)的權力擁有者都可以通過權力尋租獲取部門或個人私利，這直接造成了交易成本的上升，而增加的成本無疑被悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁到了公眾身上。
　　中央必須加強對土地、房地產(chǎn)審批、開發(fā)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，對官商勾結(jié)的腐敗現(xiàn)象施以嚴厲打擊。在反腐風暴的威懾下，一部分官員勢必會有所收斂，這能在一定程度上降低開發(fā)成本、拉低房價。同時，反腐風暴有利于逼出參與炒房的權力資本。一些腐敗官員通過親屬或“中介”參與炒房，他們低價購買，然后再通過權力之手制造虛假信息，與開發(fā)商一道哄抬房價。在反腐風暴之下，這部分資金有可能因擔憂敗露而退出房地產(chǎn)市場，這也會在一定程度上拉低房價。(作者單位：吉林工商學