地震毀損房屋按揭貸款的償還與救濟

　　【摘要】根據(jù)房屋按揭貸款中的法律關(guān)系，地震中毀損房屋的按揭貸款的法律責任應(yīng)由受災(zāi)人承擔。但在現(xiàn)實中受災(zāi)人不具有承擔能力，執(zhí)行的合法性與合理性發(fā)生沖突。因此，有必要通過完善配套保險法律制度、建立國家巨災(zāi)風險專項基金、建立災(zāi)難法律援助制度、引進個人破產(chǎn)制度等一系列措施來有效解決這一問題。
　　【關(guān)鍵詞】地震 按揭貸款 保險 救濟
　　
　　在2008年5月的四川汶川地震和2010年4月的青海玉樹地震中，有大量房屋毀損倒塌，在這些房屋中有許多是通過銀行按揭貸款方式購買的。在災(zāi)難中痛失親人和家園的貸款人是否仍然要承擔還貸義務(wù)？這給受災(zāi)貸款者和金融行業(yè)出了個難題，也給完善房貸與保險法律制度提出了新命題。
　　
　　按揭貸款房屋因地震毀損的債務(wù)承擔
　　
　　“按揭”一詞源自英語“Mortgage”，意為“抵押貸款”，包括房地產(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。具體來說，指購房者以所購的房屋作為抵押到銀行申請貸款，購房者按照約定的歸還方式和期限分期還款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款者違約或者不能還款付息，銀行有權(quán)處理抵押的房屋以所得價款優(yōu)先償還貸款。那么，地震毀損的按揭貸款房屋，銀行、開發(fā)商、買受人在其中分別有哪些法律責任和債務(wù)風險承擔呢？
　　房屋毀損后借貸合同的效力。房屋按揭貸款合同是指購房者與銀行之間約定分期付款的借款合同和購房者以房屋作為抵押物擔保按時給銀行付款的抵押合同。依據(jù)合同法的規(guī)定，主合同解除或無效則從合同解除或無效，而從合同的解除或無效不影響主合同的效力。借款合同是主合同，抵押合同是從合同。一旦作為抵押物的房屋毀損，則抵押合同的標的物滅失，抵押合同則因為抵押物的消滅而解除，但是抵押合同的解除并不影響借貸合同的效力，買房人仍然要承擔按期向銀行還款的合同義務(wù)。
　　開發(fā)商與地震房屋毀損的法律關(guān)系。開發(fā)商并不是按揭貸款合同的當事人。買房人和開發(fā)商之間存在的是房屋買賣合同關(guān)系，而沒有按揭貸款合同關(guān)系。開發(fā)商只是替買房人找了特定的借款人——銀行，并代理買房人完成了與銀行間的按揭手續(xù)。根據(jù)合同法規(guī)定，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的以外，標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。房屋何時算交付呢？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。”在實踐中，買受人收房就意味著風險已經(jīng)由買受人自己承擔了。因此，開發(fā)商對地震中買受人已辦理收房手續(xù)的房屋毀損不承擔法律責任。當然，如果房屋存在抗震等級及設(shè)計、質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)當承擔違約的法律責任。
　　按揭貸款房屋毀損風險承擔。按照法律關(guān)系，按揭貸款房屋毀損的風險應(yīng)當由買受人承擔，盡管買受人因為地震失去房屋還得償還房貸。這樣處理合法但有些不合情理。為此，地震發(fā)生后，很多人主張由銀行直接免除因巨災(zāi)毀損房屋的按揭債務(wù)人的債務(wù)。事實上，商業(yè)銀行如果放棄債權(quán)其資產(chǎn)就會縮水，也有損股東利益，這與商業(yè)銀行追求利潤和利益的目標相沖突。而在目前的制度框架下，買受人單向風險承擔制度又與其生產(chǎn)、工作和生活的困境產(chǎn)生沖突。這需要從法律制度層面來審視并改善。
　　
　　按揭貸款房屋地震毀損救濟制度檢視
　　
　　國務(wù)院重建條例的制度安排。2008年6月，國務(wù)院總理溫家寶簽署第526號國務(wù)院令，公布并實施《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》。這是我國首個專門針對一個地方地震災(zāi)后恢復(fù)重建的條例。雖然該條例中對房屋按揭貸款方面沒有直接涉及，但為包括地震毀損房屋在內(nèi)的財產(chǎn)損失救濟提供了制度安排，比如，國家根據(jù)地震的強度和損失的實際情況等因素建立地震災(zāi)后恢復(fù)重建基金、縣級以上人民政府通過政府投入、市場運作等方式籌集恢復(fù)重建資金，等等。
　　銀監(jiān)會貸款呆帳核銷規(guī)定。2008年5月，中國銀監(jiān)會下發(fā)緊急通知，提出對四川汶川地震災(zāi)區(qū)貸款、銀行卡透支款處理原則，對借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務(wù)，要求各銀行應(yīng)認定為呆賬并及時予以核銷。2010年4月，銀監(jiān)會針對青海玉樹地震發(fā)出通知，對因災(zāi)不能按時償還的各類貸款，在2011年6月末之前做到不催收催繳、不罰息。這些措施在一定程度上減輕了災(zāi)區(qū)民眾的負擔。但是，并沒有減免地震毀損房屋的貸款，也無法幫助受災(zāi)民眾解除按揭貸款的債務(wù)。
　　房貸強制險的缺席。我國雖然規(guī)定有強制房貸險，但在實際操作中并不嚴格，特別是2006年7月后，房貸強制險不再作為銀行方面對個人申請房貸的必要要求，也就是說不管有無房貸強制險都可以申請購房按揭貸款。保險業(yè)通行的《個人貸款抵押房屋保險條款》中的責任免除規(guī)定，就包含“地震或地震次生原因”所造成保險財產(chǎn)的損失，保險公司不承擔賠償責任的內(nèi)容。需要額外購買的商業(yè)地震險因為出險概率很低而難以引起人們的重視去購買。據(jù)保監(jiān)會2008年5月26日統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在汶川地震中，受災(zāi)垮塌的房屋多達5百萬間，而其中被保險房屋倒塌的有3.57萬間，比重僅為1.4%。
　　
　　建立按揭貸款房屋地震毀損的救濟制度
　　
　　按揭貸款本來是平等主體之間的正常經(jīng)濟活動。筆者認為，應(yīng)該從市場經(jīng)濟法制角度出發(fā)思考解決方法，在法律制度方面建立符合我國國情的巨災(zāi)風險分散體系和科學(xué)長效機制。具體來說，可以通過以下途徑建立按揭貸款房屋地震毀損的救濟制度。
　　建立國家巨災(zāi)保險制度。長期以來，社會大眾已經(jīng)習慣于依賴政府動員、援助、重建以及社會公益救濟體系來救災(zāi)，市場主體在這一領(lǐng)域并沒有獲得良好的激勵機制。在近年來我國災(zāi)害頻發(fā)的情況下，通過立法程序，以法律條文的形式規(guī)范確定巨災(zāi)保險制度及其運作，發(fā)揮政府和市場的合力于災(zāi)后重建，已成為社會各界與政府的共識。
　　2006年，《國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見》就明確指出要“建立國家財政支持的巨災(zāi)風險保險體系”。2008年，國家主席胡錦濤在全國抗震救災(zāi)表彰大會上指出，要健全符合中國國情的巨災(zāi)保險和再保險體系。新修訂的《防震減災(zāi)法》規(guī)定，“國家發(fā)展有財政支持的地震災(zāi)害保險事業(yè)，鼓勵單位和個人參加地震災(zāi)害保險”。新修訂的《保險法》第104條規(guī)定：保險公司對危險單位的劃分方法和巨災(zāi)風險安排方案，應(yīng)當報國務(wù)院保險監(jiān)督管理機構(gòu)備案。在兩會期間，人大代表議案、政協(xié)委員提案，還有專家學(xué)者為建立國家巨災(zāi)保險制度出謀劃策。全國政協(xié)委員楊超認為，應(yīng)建立專業(yè)巨災(zāi)保險基金，實行商業(yè)再保險和國家再保險結(jié)合的分保安排，發(fā)行巨災(zāi)債券，將巨災(zāi)風險轉(zhuǎn)移給資本市場的投資者。當前，建立國家巨災(zāi)保險制度已經(jīng)在社會上形成共識，但由于我國受自然地理條件、經(jīng)濟發(fā)展水平、制度機制建設(shè)等因素影響，加之巨災(zāi)保險制度是一項系統(tǒng)工程，涉及多個專業(yè)領(lǐng)域，所以國家巨災(zāi)保險制度體系還需要一個過程。
　　完善現(xiàn)有商業(yè)自然災(zāi)害保險法律制度。國家財產(chǎn)巨災(zāi)風險制度的建立需要一個比較長的過程，在這之前，需要完善現(xiàn)有的配套商業(yè)保險制度，使其在災(zāi)難中真正發(fā)揮保險作用。應(yīng)該從以下幾點著手：首先政府可以規(guī)定，在易受自然災(zāi)害侵襲的地區(qū)，貸款機構(gòu)發(fā)放的抵押貸款必須強制附有相關(guān)的自然災(zāi)害損失保險，否則發(fā)生相關(guān)損失由貸款機構(gòu)承擔；其次建議由國家財政給予保險公司專項保險保費補貼或者對其實行稅收優(yōu)惠的方式，降低地震等自然災(zāi)害險中投保人應(yīng)交納的保險費，提高投保率。保險公司在此項目上以承擔社會責任的公益目的為主，只允許微利運營；最后是做好民眾的巨災(zāi)保險宣傳普及工作，提高民眾投保意識。
　　建立突發(fā)災(zāi)難事故個人破產(chǎn)制度。歐美以及我國港臺地區(qū)存在自然人破產(chǎn)制度。但是，由于我國現(xiàn)有信用體制不夠完善，構(gòu)建一般個人破產(chǎn)制度在我國目前還缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟社會條件。但在突發(fā)性災(zāi)難事故的前提下引進個人破產(chǎn)制度，在我國卻是必要而且可行的。首先，個人破產(chǎn)制度是消解個人債權(quán)債務(wù)的擴張與突發(fā)性災(zāi)難事故的頻發(fā)兩者沖突的有效法律制度；其次，允許突發(fā)性災(zāi)難事故的受害者個人破產(chǎn)，不太容易誘發(fā)隱匿財產(chǎn)逃避債務(wù)的道德危機，對金融機構(gòu)不至于造成嚴重災(zāi)難。在建立突發(fā)災(zāi)難事故個人破產(chǎn)制度過程中要注意以下方面：嚴格限制突發(fā)性災(zāi)難事故的范圍，防止濫用權(quán)利；只由債務(wù)人申請，給債務(wù)人足夠選擇權(quán)；制定完善的個人破產(chǎn)犯罪制度作為配套措施。
　　建立災(zāi)難財產(chǎn)毀損法律援助制度?，F(xiàn)行《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2001年7月批準發(fā)布的，對于不同建筑抗震防震要求的房屋設(shè)計做了相應(yīng)的抗震規(guī)定。但在災(zāi)區(qū)實際毀損房屋中有很多是沒有達到建設(shè)部標準的，更有一些顯而易見的豆腐渣工程充斥其中。對此，應(yīng)該如何追究法律責任，追究誰的法律責任？這是一個新課題，但是，有關(guān)部門可以到災(zāi)區(qū)幫助受災(zāi)群眾收集相關(guān)證據(jù)，與開發(fā)商、房屋監(jiān)理公司、建設(shè)部門、質(zhì)檢部門、銀行及保險公司等洽談理賠事項，最大限度地使用法律武器為受災(zāi)群眾爭取合法權(quán)益。
　　減免稅負為災(zāi)后還貸提供政策支持。2008年5月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，對抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建實行稅收優(yōu)惠。這一政策對于讓受災(zāi)民眾減輕稅負、重建家園、感恩社會，進而償還包括房屋按揭貸款在內(nèi)的債務(wù)提供制度關(guān)懷。各級政府應(yīng)認真把減免稅負的政策落實到位。（作者單位：湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）