關(guān)于開征物業(yè)稅的幾點(diǎn)思考

　　【摘要】隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的逐步深入，物業(yè)稅開征成為一個(gè)熱門話題。贊成說認(rèn)為物業(yè)稅對(duì)國家經(jīng)濟(jì)和財(cái)政大有裨益，可以抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為；反對(duì)說認(rèn)為物業(yè)稅開征缺乏民意基礎(chǔ)，可能帶來很多負(fù)面影響。筆者認(rèn)為雖然物業(yè)稅還有許多不確定性，但其是順應(yīng)中國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的。
　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 物權(quán)法 房地產(chǎn) 稅費(fèi) 房價(jià)調(diào)控
　　
　　2010年黨和國家重拳出擊連續(xù)頒布“國八條”、“國十條”等新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降溫調(diào)控。上海、重慶又迅即開征物業(yè)稅，部分城市的示范作用是否會(huì)在全國導(dǎo)致“多米諾”骨牌效應(yīng)？
　　
　　贊成說
　　
　　《物權(quán)法》出臺(tái)為物業(yè)稅征收提供了法律保障。2007年3月，十屆全國人大五次會(huì)議通過《物權(quán)法》。它的出臺(tái)，為公民個(gè)人、企業(yè)置業(yè)和利用物業(yè)提供保障，為物業(yè)稅開征創(chuàng)造法律條件。首先，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，明晰、完善的土地產(chǎn)權(quán)制度是征收物業(yè)稅的前提條件，而《物權(quán)法》明確了對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，從而為物業(yè)稅的開征做好了前期準(zhǔn)備。其次，《物權(quán)法》理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確了公私權(quán)屬，采取了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，擴(kuò)大了物業(yè)稅的稅基范圍，為稅率確定提供依據(jù)。最后，《物權(quán)法》明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。”這一規(guī)定出臺(tái)后，受到了一致肯定。但是，如果在實(shí)際操作中，每家每戶都到政府部門去申請(qǐng)續(xù)期，將消耗大量的行政資源，因此物業(yè)稅的開征無疑是落實(shí)該規(guī)定最有效的辦法。
　　物業(yè)稅征收可整合繁雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)，取消差別稅費(fèi)。我國房地產(chǎn)行業(yè)目前稅費(fèi)繁雜，政出多頭，收費(fèi)項(xiàng)目多，規(guī)范性不強(qiáng)，征管不力。物業(yè)稅醞釀之初就被寄予了整合房地產(chǎn)稅費(fèi)，公平稅負(fù)的厚望。
　　紛繁復(fù)雜的稅費(fèi)加大了房地產(chǎn)的成本，造成了房價(jià)高漲。同時(shí)繁雜的稅費(fèi)也使得房地產(chǎn)行業(yè)中滋生了許多腐敗、偷稅漏稅的現(xiàn)象，所以物業(yè)稅的出臺(tái)被寄予整合繁雜稅費(fèi)的期望。
　　重復(fù)征稅問題凸顯，稅負(fù)不公平。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中雖然很多稅種名目大相徑庭，但是征稅本質(zhì)卻大同小異，有著內(nèi)在必然的聯(lián)系，甚至造成對(duì)同一稅基重復(fù)征稅。物業(yè)稅的出臺(tái)能夠簡化繁雜稅制，取消重復(fù)稅種，從而形成和諧的納稅氛圍。
　　稅費(fèi)混亂，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。由于“費(fèi)擠稅”導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范性和穩(wěn)定性，抑制了稅收的穩(wěn)健增長，并且由于收費(fèi)權(quán)利屬于基層，缺少監(jiān)管，容易滋生腐敗。
　　內(nèi)外差別稅制，有悖公平原則。在房地產(chǎn)稅制上，我國內(nèi)外有別，除外資企業(yè)和外籍個(gè)人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》，此外內(nèi)資企業(yè)同時(shí)還要征收城鎮(zhèn)土地使用稅，而外資企業(yè)只對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅。這種“超國民待遇”雖在改革開放初期為吸引外資起到了一定積極的作用，但在世界經(jīng)濟(jì)全球化的今天，尤其是我國加入WTO后，這兩套稅制的實(shí)行，將很大程度地?fù)p害內(nèi)資企業(yè)利益，影響稅收公平性原則。
　　物業(yè)稅是防止土地失控、抑制房價(jià)高漲、穩(wěn)健增加政府財(cái)政收入的有效工具。我國現(xiàn)行的土地政策在出讓土地時(shí)采用“批租制”，根據(jù)土地不同用途，批租期限從40年至70年不等。對(duì)于地方政府來說，出讓土地的收入無疑是除了國有資產(chǎn)外最豐厚的財(cái)政收入。土地失去控制，進(jìn)而會(huì)帶來一系列社會(huì)問題，房價(jià)高漲便是最突出的問題。物業(yè)稅的開征，不僅可以嚴(yán)防土地失控，而且還能抑制房價(jià)過快、過高增長。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅費(fèi)是典型的重交易、輕保有的稅制模式，一方面會(huì)提高新商品房價(jià)格，帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)；另一方面也容易滋生“炒地”、“炒樓”等房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，不僅掩蓋了市場(chǎng)真實(shí)需求，也增大了實(shí)際需求者購房成本。所以，只有開征物業(yè)稅，取消或降低部分房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不合理的稅費(fèi)，在房產(chǎn)保有階段也收取相應(yīng)的稅費(fèi)，從而打擊“炒房”的不良現(xiàn)象，才能真正從源頭上抑制房價(jià)過快的“虛高”增長。
　　中國財(cái)政當(dāng)前的狀況是基層財(cái)政困難，在農(nóng)業(yè)稅費(fèi)取消之后缺乏自由的主力稅源，幾乎完全依靠上級(jí)政府的轉(zhuǎn)移支付。此時(shí)，引入物業(yè)稅，為地方政府提供穩(wěn)定的自由稅收收入，意義重大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年全國商品房屋銷售價(jià)格平均為2714元/平方米，而當(dāng)年年末全國城鎮(zhèn)房屋建筑面積為149.06億平方米。物業(yè)稅在各國的實(shí)際稅率大部分介于實(shí)際房價(jià)的0.5%到1%之間。以平均銷售價(jià)格作為平均房價(jià)的估計(jì)量，物業(yè)稅稅率設(shè)為0.5%，那么按照2004年的數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)可以征收的物業(yè)稅就應(yīng)超過2000億元，達(dá)到2004年地方政府本級(jí)稅收決算收入總量的20%。
　　
　　反對(duì)說
　　
　　物業(yè)稅的開征是否具有廣泛的民意基礎(chǔ)。中國法律的頒布、稅種的誕生、稅制改革的出臺(tái)都應(yīng)該堅(jiān)定不移地代表廣大人民的根本利益。而在此之前，肯定應(yīng)先調(diào)查廣大人民群眾的意見。在目前部分老百姓對(duì)“物業(yè)稅”是個(gè)什么稅種都還沒有弄清楚的情形下，倉促開征物業(yè)稅是否有悖民意？雖然《物權(quán)法》的出臺(tái)為物業(yè)稅開征創(chuàng)造了條件，但它并沒有解釋課稅對(duì)象、征管環(huán)節(jié)、民意基礎(chǔ)等諸多方面。
　　物業(yè)稅出臺(tái)能否降低房價(jià)。很多人寄希望于物業(yè)稅的出臺(tái)來拉低房價(jià)。值得肯定的是，物業(yè)稅的出臺(tái)會(huì)整合許多在房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅費(fèi)，降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，將一部分的稅費(fèi)移至房產(chǎn)保有階段，并且通過加重保有階段的持房成本，增加房屋所有者的稅收負(fù)擔(dān)，遏制“炒房”行為，從而抑制房價(jià)過快上漲。而有學(xué)者卻認(rèn)為物業(yè)稅不能拉低房價(jià)，因?yàn)樵谝粋€(gè)相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格主導(dǎo)因素是供需關(guān)系，而并非稅收。除了市場(chǎng)因素外，其他很多因素對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響都重于稅收，如國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、土地供給制度、金融政策房地產(chǎn)配套設(shè)施及政策等，其實(shí)稅收僅僅是起到調(diào)節(jié)社會(huì)再分配的作用，本身并沒有抑制房價(jià)的功能，比如，英國和美國同樣征收了物業(yè)稅，但這幾年的房價(jià)也增長迅猛。還有些人認(rèn)為將土地出讓金剝離出來，會(huì)使開發(fā)成本下降，但這并不意味著購房總成本會(huì)下降，房產(chǎn)升值給消費(fèi)者帶來的收益則會(huì)因物業(yè)稅而大打折扣。對(duì)于地產(chǎn)公司來說，房價(jià)也不會(huì)應(yīng)聲而落，短期內(nèi)還將獲得超額利潤，因?yàn)榈禺a(chǎn)商不可能將房價(jià)一步降到位，將通過加強(qiáng)房產(chǎn)的營銷，提升房產(chǎn)的附加價(jià)值等方式維持房價(jià)，再通過買賣雙方的博弈，逐步降低價(jià)格。
　　開征物業(yè)稅是否會(huì)帶來諸多負(fù)面問題。物業(yè)稅作為一個(gè)新稅種，勢(shì)必會(huì)引起諸多方面的連鎖效應(yīng)。
　　從物業(yè)稅改革預(yù)期達(dá)到的效果來看，無論商品房價(jià)格是否會(huì)下降，都會(huì)加重居民個(gè)人的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而會(huì)影響居民個(gè)人對(duì)住房的購買能力和購買取向從而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展；如果居民個(gè)人購買房屋是通過銀行貸款，房屋保有階段稅費(fèi)的增加可能導(dǎo)致購房者支付困難，進(jìn)而引發(fā)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　出現(xiàn)“平買貴用”現(xiàn)象。從理論上分析，開征物業(yè)稅后，如果商品房價(jià)格呈下降趨勢(shì)，勢(shì)必降低消費(fèi)者的購房門檻?？煞课荼Ｓ须A段成本的增加會(huì)導(dǎo)致住宅商品房的“平買貴用”現(xiàn)象，特別是針對(duì)低收入階層，出現(xiàn)買房容易養(yǎng)房難。
　　出現(xiàn)有失公平的現(xiàn)象。主要應(yīng)注意區(qū)分物業(yè)稅開征前后所購置的房屋、商業(yè)門面與商品住宅以及普通住房和高檔住房等征收對(duì)象的稅基、稅率確定。
　　
　　結(jié) 語
　　關(guān)于我國是否適宜開征物業(yè)稅，筆者有以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)：
　　雖然物業(yè)稅的概念還沒有真正深入民心，還有很多前期工作需要開展，在群眾中宣傳的力度還不夠，但《物權(quán)法》的出臺(tái)，畢竟為物業(yè)稅奠定了法律基礎(chǔ)，厘清了物權(quán)關(guān)系，明確了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。而《物權(quán)法》同時(shí)也涉及到了財(cái)產(chǎn)登記制度、財(cái)產(chǎn)評(píng)估的概念，它是物業(yè)稅開征的法理基礎(chǔ)。
　　由于物業(yè)稅的稅基、稅率還未確定，相關(guān)配套的法律文件尚未出臺(tái)，所以物業(yè)稅開征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還具有不確定性。但是由于物業(yè)稅的出臺(tái)，整合了費(fèi)、稅混淆的問題，是對(duì)房地產(chǎn)稅制的一種改革，雖說不能確定是否會(huì)降低房價(jià)，但是對(duì)于日益迅猛高漲的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)起到抑制作用，對(duì)“囤房”、“炒房”的現(xiàn)象也是一種打擊與清理。
　　出臺(tái)物業(yè)稅，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)稅制的一場(chǎng)改革，明確財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、建立財(cái)產(chǎn)登記目錄、建立合理的財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系、實(shí)施有效的稅收征管，對(duì)于形成一套行之有效的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理體制，重構(gòu)房地產(chǎn)稅費(fèi)體制思路也是大有裨益。
　　物業(yè)稅作為一種新稅種，它的“新”就在于“創(chuàng)新”，在于它是一場(chǎng)改革，打破原有束縛，只要能夠做到地方政府財(cái)、事權(quán)分開，中央賦予地方更多自主稅權(quán)，那么基于地方政府管轄特殊性，同時(shí)在立足國情的基礎(chǔ)上，物業(yè)稅勢(shì)必將增加地方財(cái)政收入，成為地方財(cái)政主力稅種。
　　物業(yè)稅征收的財(cái)政收入用于改善地方公共服務(wù)，提高公共服務(wù)的質(zhì)量與地方投資環(huán)境，將會(huì)使得百姓受益。而政府也只有改善公共環(huán)境、提高服務(wù)質(zhì)量，才能吸引更多的人與企業(yè)遷移入住，征得更多稅收，從而加快本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，形成一個(gè)良性循環(huán)機(jī)制?？傊?，筆者的觀點(diǎn)是在適宜的時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅，它的作用將不僅僅是對(duì)原有房地產(chǎn)稅制的改革，而是一種革命，破除約束發(fā)展的枷鎖，是順應(yīng)中國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展而呼之欲出的新稅種。（作者單位：重慶郵電大學(xué)）