淺議商品房的預(yù)售制度

　　【摘要】房屋的預(yù)售登記制度是物權(quán)制度的重要內(nèi)容之一。由于在進(jìn)行商品房預(yù)售登記時(shí)，預(yù)售的房屋還沒有建成，不能夠現(xiàn)實(shí)交付，申請(qǐng)人進(jìn)行預(yù)售登記，有利于其實(shí)現(xiàn)房屋的權(quán)利，保護(hù)權(quán)利人的利益。預(yù)售登記本質(zhì)上是使得權(quán)利人取得請(qǐng)求該不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)利，最終的后果是保全債權(quán)人的債權(quán)權(quán)利，并非保護(hù)物權(quán)。
　　【關(guān)鍵詞】商品房 預(yù)售登記 物權(quán) 預(yù)購(gòu)人權(quán)利
　　
　　預(yù)售商品房具有的特點(diǎn)
　　
　　商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售盡管在性質(zhì)上還有一些爭(zhēng)議，但其本質(zhì)上仍屬于房屋買賣，商品房預(yù)售除具有一般買賣的雙務(wù)性、有償性、諾成性的特點(diǎn)外，還具有如下特點(diǎn)：
　　商品房預(yù)售是以將來的房屋所有權(quán)為標(biāo)的的特殊買賣。由于商品房預(yù)售是在合同標(biāo)的物尚未建成時(shí)便予以出售，預(yù)售的是將來的標(biāo)的物所有權(quán)，因此其區(qū)別于通常的以現(xiàn)房的所有權(quán)作為標(biāo)的的買賣合同，但商品房預(yù)售的本質(zhì)仍然是買賣，其合同仍然為買賣合同。與通常的房屋買賣相比，商品房預(yù)售為一種非即時(shí)買賣，從預(yù)售合同訂立到房屋的最終交付往往需要經(jīng)過一段甚至幾年的時(shí)間，這意味著合同對(duì)于標(biāo)的物的交付具有遠(yuǎn)期交貨的性質(zhì)，是一種非即時(shí)的買賣。
　　商品房預(yù)售目的具有復(fù)合性。從預(yù)購(gòu)人的角度來看，其購(gòu)買預(yù)售房的目的除了包括用于將來居住外，也會(huì)有保值、投資等目的，其可將預(yù)購(gòu)的商品房予以轉(zhuǎn)讓，以此獲利。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其預(yù)售未建成之商品房，可以獲得預(yù)購(gòu)人的資金以興建房屋，解決資金不足的困窘，加快開發(fā)建設(shè)速度，還可以規(guī)避市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。
　　商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位。首先，由于商品房預(yù)售合同訂立時(shí)，作為標(biāo)的的房屋還沒有建筑完成，因而，開發(fā)商能否按照約定履行買賣合同還是一個(gè)未知數(shù)；對(duì)于購(gòu)房人來說，購(gòu)房款已經(jīng)支付了，將來能否得到約定品質(zhì)的房屋還面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。其次，在絕大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商無論是在技術(shù)上、信息上還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力上都要強(qiáng)于購(gòu)房者。為保護(hù)購(gòu)房者的利益，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售的干預(yù)，法律上有許多強(qiáng)制性規(guī)定，如商品房預(yù)售要符合法律規(guī)定的要件、預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于與該房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的工程建設(shè)、商品房預(yù)售實(shí)施許可制度等。
　　
　　預(yù)告登記制度的基本內(nèi)容
　　
　　預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。這是一項(xiàng)古老的制度，為德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)設(shè)，后來被日本和瑞士一些國(guó)家立法所采用。本質(zhì)上來說，預(yù)告登記是屬于一國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的范疇，是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記。
　　一般來說，預(yù)告登記具有若干物權(quán)之效力，因?yàn)槠渚哂惺狗梁ζ渌怯浾?qǐng)求權(quán)所為處分無效之效力。某一不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)告登記后，在其上發(fā)生的被強(qiáng)制執(zhí)行或者被設(shè)置抵押后，或者被納入破產(chǎn)管理后，則這些妨害了被保全的請(qǐng)求權(quán)的行為一律不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
　　因此，預(yù)告登記的基本目的在于保全不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)，以確保其將來能夠順利取得不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，并排斥其他與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)處分行為的法律效力，實(shí)現(xiàn)對(duì)第三人的抗辯。預(yù)告登記是典型的債權(quán)物權(quán)化，是將債權(quán)法適用的規(guī)則擴(kuò)張到物權(quán)法領(lǐng)域，讓原本只具有請(qǐng)求權(quán)效力的債權(quán)具有物權(quán)的排他效力。預(yù)告登記與一般不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別主要表現(xiàn)在：一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是在申請(qǐng)人為了取得或轉(zhuǎn)移某項(xiàng)已經(jīng)客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，也就是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)具體存在的情況下登記的。而預(yù)告登記的標(biāo)的是將來才發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)。在進(jìn)行預(yù)告登記后，實(shí)際中并不會(huì)發(fā)生該登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或者是變動(dòng)的效力，而僅僅只是使登記申請(qǐng)人獲得一種能夠請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。同時(shí)也具有一定的排他效力，對(duì)于申請(qǐng)預(yù)告登記后，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上面發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排它效力，從而保證權(quán)利人能夠取得該物的法律結(jié)果。
　　因此，預(yù)告登記實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法的重要內(nèi)容之一。預(yù)告登記所發(fā)生的法律效力具有一定的排他效力，屬于物權(quán)性質(zhì)。通過預(yù)告登記所發(fā)生的保全的請(qǐng)求權(quán)效果，權(quán)利人一方面能夠?qū)共粍?dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人在該不動(dòng)產(chǎn)上的處分行為，另一方面，也可以對(duì)抗任意第三人。
　　《德國(guó)民法典》第883條規(guī)定，對(duì)土地進(jìn)行預(yù)告登記后，在該不動(dòng)產(chǎn)上進(jìn)行的物權(quán)處分，如果損害到申請(qǐng)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，那么這些處分行為無效。預(yù)告登記適用于破產(chǎn)管理人的處分或是強(qiáng)制執(zhí)行情形下的處分。在德國(guó)民法典中，不動(dòng)產(chǎn)通過預(yù)告登記，能夠發(fā)生的法律效力有三種情況：一是保全了有關(guān)請(qǐng)求權(quán)的順位。權(quán)利人申請(qǐng)預(yù)告登記后，被保全的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是與其順位一起登記的?！兜聡?guó)民法典》第883條有規(guī)定，以預(yù)登記的登記確定請(qǐng)求權(quán)所要求的讓與的物權(quán)的順位。二是一切妨礙實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)或者其他有損于請(qǐng)求權(quán)的處分行為歸于無效?！兜聡?guó)民法典》第883條有規(guī)定，在土地上進(jìn)行預(yù)告登記之后，其后發(fā)生的與該土地權(quán)利相關(guān)的處分行為，由于有礙于權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故而，其后發(fā)生的行為不具有任何法律效力。此時(shí)，申請(qǐng)人具有保全物權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利后果。三是第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)若是違背預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的行為，則不能發(fā)生任何法律效力。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記后，請(qǐng)求債權(quán)人能夠?qū)鶆?wù)人的履行合同具有請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利，同時(shí)，申請(qǐng)人還獲得兩項(xiàng)重要的請(qǐng)求權(quán)：一是針對(duì)預(yù)告登記后產(chǎn)生的已經(jīng)登記的抵押權(quán)的涂銷請(qǐng)求權(quán)。該涂銷請(qǐng)求權(quán)可以通過公示催告行使之；二是針對(duì)在預(yù)告登記后取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)權(quán)利的第三人的一項(xiàng)同意登記的請(qǐng)求權(quán)（以自己作為新的所有權(quán)人或其他權(quán)利人的登記）。
　　總而言之，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記具有三項(xiàng)意義：第一，能夠保全權(quán)利人債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。由于合同債權(quán)不具有對(duì)抗第三人的效力，為了對(duì)權(quán)利人權(quán)利進(jìn)行有效保護(hù)，權(quán)利人在進(jìn)行申請(qǐng)預(yù)告登記后，由于登記的方式是以有關(guān)部門造冊(cè)記載并予以公示的，就使得在預(yù)告登記時(shí)期內(nèi)進(jìn)行的任何不動(dòng)產(chǎn)處分行為的變動(dòng)都是無效的。第二，順位保證。通過預(yù)告登記的方法，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上發(fā)生的各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序排列，避免將來發(fā)生的在同一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存以及競(jìng)合的問題，權(quán)利的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)上的順位進(jìn)行。第三，破產(chǎn)保護(hù)。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)發(fā)生的法律效力，一方面權(quán)利人能夠得以對(duì)抗在該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人以及其他相關(guān)物權(quán)人的權(quán)利，保證請(qǐng)求權(quán)人最后能夠取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人可以在債權(quán)人破產(chǎn)時(shí)，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)行使對(duì)抗其他破產(chǎn)債權(quán)人的權(quán)利，從而保全請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。
　　
　　建立商品房預(yù)售合同預(yù)告登記制度的作用
　　
　　由于在進(jìn)行商品房預(yù)售登記時(shí)，預(yù)售的房屋還沒有建成，不能夠現(xiàn)實(shí)交付，因而，預(yù)告登記本質(zhì)上并不是一種所有權(quán)變動(dòng)的公示方法，此登記主要是使得權(quán)利人取得請(qǐng)求該不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)利，最終的后果是保全債權(quán)人的債權(quán)權(quán)利，并非保護(hù)物權(quán)。筆者認(rèn)為商品房預(yù)售合同預(yù)告登記制度有如下作用：
　　保護(hù)預(yù)購(gòu)人權(quán)利。在預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記后，可以依法享有下述權(quán)利：一是期待權(quán)。預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記后，其就對(duì)未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移擁有期待權(quán)。在登記期間，只要預(yù)購(gòu)人履行了房屋買賣合同的相關(guān)義務(wù)，承擔(dān)了債務(wù)，同時(shí)及時(shí)辦理房屋的登記過戶手續(xù)，就能夠?qū)嶋H地取得該房屋所有權(quán)，此種對(duì)房屋的期待權(quán)是依法受到物權(quán)法的保護(hù)的。預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)售登記，實(shí)際上是對(duì)房屋的買賣進(jìn)行具有效力的法律公示方式，所以，權(quán)利人的期待權(quán)便具有對(duì)抗其他第三人的法律效力。這種效力表現(xiàn)在，在辦理了預(yù)售登記后，在該房屋上進(jìn)行的有礙于將來預(yù)售人取得房屋所有權(quán)的處分行為，比如一房數(shù)賣，都是無效的。預(yù)購(gòu)人能夠在這種情況下，請(qǐng)求法院依據(jù)房屋預(yù)告登記的內(nèi)容，對(duì)出賣人的處分行為作出無效的判決。二是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這是一項(xiàng)重要的權(quán)利。申請(qǐng)人通過預(yù)告登記，就取得了優(yōu)先于其他人購(gòu)買特定商品房的權(quán)利。這對(duì)于保護(hù)權(quán)利人的債權(quán)具有重要的意義。如果沒有進(jìn)行預(yù)告登記，買受人盡管之前已經(jīng)交付了全部的房款，但其所擁有的權(quán)利仍然是合同債權(quán)，具有相對(duì)性，因而不具有對(duì)抗第三人的法律效力。一旦通過登記的方法進(jìn)行物權(quán)的公告，把物權(quán)的公示手段的保護(hù)方式用于對(duì)債權(quán)的有效保護(hù)，那么，登記人的請(qǐng)求權(quán)就具有了一定的物權(quán)效力，具有對(duì)抗第三人的排他效力。如果出賣人將該房屋數(shù)賣，這樣的處分行為不具有任何法律效力。同時(shí)，由于房屋進(jìn)行了預(yù)告登記，通過這一公示方式，使得第三人了解該房屋的權(quán)利變動(dòng)，從而避免因出賣人的一房數(shù)賣而遭受損失。三是如果預(yù)售登記與現(xiàn)房登記發(fā)生矛盾，買受人可以請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)更正。
　　具有國(guó)家管理的效力。房地產(chǎn)作為特殊的社會(huì)資源，是人民生活的基本生產(chǎn)以及生活資料，由于其本身的稀缺性以及房屋價(jià)值和人均收入比的極度懸殊，政府不得不對(duì)房地產(chǎn)的社會(huì)效益進(jìn)行規(guī)范，從宏觀上加強(qiáng)房地產(chǎn)資源的規(guī)劃性，并進(jìn)一步提高其使用效率，同時(shí)保障房屋的交易安全，維護(hù)作為弱勢(shì)群體的預(yù)購(gòu)人的利益，這是房屋本身的特殊性質(zhì)所決定的。另外，房地產(chǎn)稅費(fèi)的收取還可以增加國(guó)家的稅收，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)資源的干預(yù)管理是客觀的需要，這也正是預(yù)告登記制度建立的意義之所在。（作者單位：海南大學(xué)法學(xué)院）