區(qū)域中心城市物業(yè)管理業(yè)實證研究

　　【摘要】隨著城市建設(shè)速度的加快，物業(yè)管理業(yè)應(yīng)運而生并取得了快速發(fā)展。沈陽市物業(yè)管理業(yè)在總體發(fā)展中呈現(xiàn)出了規(guī)模不斷擴大、效益不斷攀升、資質(zhì)不斷提高等特點，但在區(qū)域分布及盈利能力方面還需進一步優(yōu)化和提升。為此，應(yīng)鼓勵物業(yè)管理企業(yè)入駐郊縣，并在提高整個行業(yè)的經(jīng)營水平，以及增進業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)交流上多下功夫。
　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理業(yè) 區(qū)域中心城市 實證研究
　　
　　近年來，沈陽市物業(yè)管理業(yè)取得了長足發(fā)展。第二次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2008年末，全市共有物業(yè)管理企業(yè)1161家，在管物業(yè)建筑面積達1.3億平方米，從業(yè)人員3萬余人，年主營業(yè)務(wù)收入28.9億元，實現(xiàn)利潤2.8億元。主要指標與2004年第一次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)相比，均實現(xiàn)大幅度增長，表明沈陽市物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)駛?cè)肟焖俳】蛋l(fā)展的軌道。
　　物業(yè)管理業(yè)的現(xiàn)狀和特點
　　行業(yè)規(guī)模不斷擴大。通過對比單位數(shù)、從業(yè)人員、在管房屋建筑面積三項主要指標可以看出兩次經(jīng)濟普查期間全市物業(yè)管理業(yè)規(guī)模的變化。
　　從單位數(shù)看，2008年末全市物業(yè)企業(yè)為1161個，比2004年末的456個增長1.55倍，年均增長26.3%。從從業(yè)人員看，2008年末，全市物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員3.0108萬人，比2004年末增加1.2558萬人，增長71.6%，年均增長14.4%。從在管房屋建筑面積看，2008年末全市物業(yè)企業(yè)在管房屋建筑面積為12626.4萬平方米，比2004年的5306.3萬平方米增長1.38倍，年均增長24.2%。其中在管住宅面積9686萬平方米，增長1.16倍，年均增長21.2%；在管辦公用房面積1135.8萬平方米，增長1.46倍，年均增長25.2%。
　　企業(yè)實力不斷壯大。物業(yè)管理業(yè)是全市的新興行業(yè)，大批從事物業(yè)管理的企業(yè)正在經(jīng)歷著一個逐步壯大的成長期，對比兩次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)可以看出全市物業(yè)企業(yè)實力明顯提升。從企業(yè)資產(chǎn)總計看，2008年末，全市物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)總計74億元，比2004年末增長34％，年均增長7.6％。2004年末資產(chǎn)在1000萬以上的物業(yè)企業(yè)有56個，而2008年為70個；資產(chǎn)在500～1000萬的物業(yè)企業(yè)，2004年末有30個，2008年末有71個，可以看出具有一定規(guī)模實力的企業(yè)在明顯增加，尤其是資產(chǎn)在500～1000萬之間的企業(yè)增加更快。
　　行業(yè)效益不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，幾年來，全市物業(yè)企業(yè)不僅單位數(shù)量快速增加，經(jīng)濟效益也明顯改善，說明企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量等方面在不斷進步。2004年全市物業(yè)管理企業(yè)全年的主營業(yè)務(wù)收入只有8.8億元，全行業(yè)營業(yè)利潤為凈虧損2640萬元。2004年之后，隨著本土企業(yè)逐步完成轉(zhuǎn)制及一批批資質(zhì)更高、實力更強的外來企業(yè)的加入，全市物業(yè)管理行業(yè)正步入良性競爭階段，企業(yè)已整體走出經(jīng)營困境。2008年全年完成主營業(yè)務(wù)收入28.9億元，是2004年的3.3倍，年均增長34.6%，平均每個企業(yè)年主營業(yè)務(wù)收入249萬元，比2004年增長29%，全行業(yè)實現(xiàn)營業(yè)利潤2.8億元。2004年營業(yè)利潤在1000萬以上的企業(yè)有1個，500～1000萬之間的企業(yè)也是1個，200～500萬之間的企業(yè)6個；2008年營業(yè)利潤在1000萬以上的企業(yè)6個，500～1000萬之間的企業(yè)7個，200～500萬之間的企業(yè)19家，盈利大戶明顯增加。
　　行業(yè)資質(zhì)不斷提高。全市的物業(yè)管理業(yè)雖然經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展歷程，但在發(fā)展初期，特別是2001年以前整個行業(yè)還處在低水平的發(fā)展階段。物業(yè)管理企業(yè)劃分為四個資質(zhì)等級，即一級、二級、三級和其他企業(yè)。2001年全市物業(yè)管理企業(yè)中沒有一級企業(yè)，二級和三級企業(yè)也分別只有6個和44個；2004年全市有一級企業(yè)10個，二級企業(yè)16個，三級企業(yè)153個；到了2008年全市一級、二級、三級企業(yè)分別增加到20、41和407個，與2004年相比，一、二、三級企業(yè)年平均增速分別為18.9%、26.5%和27.7%。
　　私營企業(yè)已過半數(shù)。隨著市場經(jīng)濟的不斷深入，民間資本日益活躍，在物業(yè)管理領(lǐng)域得到充分體現(xiàn)。按企業(yè)登記注冊類型分組，從企業(yè)單位數(shù)看，2008年末內(nèi)資企業(yè)1112個，比2004年末增加677個，其中私營企業(yè)604個，占全部單位數(shù)的52%，比2004年末增加456戶，是增長速度最快的經(jīng)濟類型；港、澳、臺商投資企業(yè)15個，比2004年末增加4個；外商投資企業(yè)34個，比2004年末增加24個。從收入情況看，2008年內(nèi)資企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入26.8億元，占全部物業(yè)企業(yè)的92.7%，比2004年增長2.24倍，年均增長34.6%。其中私營企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入11.4億元，占全部物業(yè)企業(yè)的39.4%，比2004年增長4.7倍，年均增長54.5%；港、澳、臺商投資企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入0.7億元，占2.4%，比2004年增長2.5倍，年均增長36.8%；外商投資企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1.3億元，占4.5%，比2004年增長2.25倍，年均增長34.3%。
　　企業(yè)分布城區(qū)化特征明顯，中心城區(qū)企業(yè)密度顯著提高。由于物業(yè)與城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)相互聯(lián)動，因此在物業(yè)企業(yè)的區(qū)域分布上呈現(xiàn)中心城區(qū)—郊區(qū)—開發(fā)區(qū)—縣（市）的梯次特征。2008年末，和平、沈河、大東、皇姑和鐵西這5個中心城區(qū)共有物業(yè)企業(yè)772個，占全市的66.5%；郊區(qū)物業(yè)企業(yè)260個，占22.4%；開發(fā)區(qū)90個，占7.8％；縣（市）39個，占3.4%。與2004年末相比，新增的705個企業(yè)中，中心城區(qū)462個，占65.5%；郊區(qū)163個，占23.1%；開發(fā)區(qū)49個，占7%；縣（市）31個，占4.4%。2004年末，沒有一個區(qū)縣物業(yè)企業(yè)超過100個，2008末，和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)和于洪區(qū)物業(yè)企業(yè)都超過100個，其中沈河區(qū)235個，居首位。新增企業(yè)超100個的區(qū)有3個，分別是沈河區(qū)、和平區(qū)和鐵西區(qū)。
　　政策扶持力度不斷加大，發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化。為加快推進社區(qū)建設(shè)，切實改善人民居住環(huán)境，全市對物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展極為重視。為提高物業(yè)行業(yè)的層次和水平，提高服務(wù)質(zhì)量，政府相繼出臺了一系列政策和文件。2007年5月市政府印發(fā)《關(guān)于加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》共十二條，2010年5月全市正式頒布《沈陽市物業(yè)管理條例（草案）》，標志著全市物業(yè)管理行業(yè)真正進入有章可循、有法可依的正規(guī)化發(fā)展軌道。政策的不斷完善也優(yōu)化了企業(yè)發(fā)展環(huán)境，使企業(yè)的服務(wù)更高效、管理更規(guī)范。同時全市成立了物業(yè)管理協(xié)會，在一定程度上加強了對行業(yè)的社會監(jiān)督。
　　物業(yè)管理業(yè)需關(guān)注的主要問題
　　區(qū)域分布還需進一步優(yōu)化。從全市物業(yè)企業(yè)分布看，中心區(qū)最為密集，郊縣相對分散，這是物業(yè)行業(yè)自身特點決定的，越是人口密集的地方，越是房屋密集的地方分布越密。但是普查數(shù)據(jù)顯示，部分郊縣新增企業(yè)速度與同類地區(qū)相比較為緩慢，發(fā)展顯得不夠平衡。從一定程度上說，物業(yè)發(fā)展水平也是一個地區(qū)服務(wù)現(xiàn)代化、集約化的一個標志，為此，區(qū)域合理分布，行業(yè)整體協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)是全市物業(yè)發(fā)展的目標之一。
　　盈利能力需進一步提升。與2004年相比，2008年全市的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量明顯增加，全行業(yè)實現(xiàn)扭虧為盈。2004年全市盈利企業(yè)142家，占全部企業(yè)的31.1%，年盈利額為9112.2萬元，盈利企業(yè)年平均盈利64.2萬元；2008年全市盈利企業(yè)為779家，占全部企業(yè)的67.1%，盈利額為3.8億元，企業(yè)年平均盈利48.4萬元，雖然與2004年相比全市盈利企業(yè)的絕對數(shù)和比重均明顯增加，但企業(yè)的年平均盈利額卻下降了24.6%，年均下降6.8%。2004年全市虧損企業(yè)233家，占全部企業(yè)數(shù)的51.1%，虧損額為1.2億元，虧損企業(yè)年平均虧損50.4萬元；2008年全市虧損企業(yè)為222家，占全部企業(yè)數(shù)的19.1%，虧損額為9251.2萬元，企業(yè)平均虧損41.7萬元，與2004年相比虧損企業(yè)的比重明顯下降，降幅達32個百分點，但企業(yè)的平均虧損額下降并不明顯，年均僅下降4.6%。由此可見，物業(yè)整體行業(yè)的盈利能力需進一步提升。
　　推動和完善物業(yè)管理業(yè)的建議
　　鼓勵更多企業(yè)入駐郊縣。從數(shù)據(jù)可以看出，郊縣物業(yè)雖發(fā)展較快，但潛力依然很大。建議在鼓勵縣域經(jīng)濟加速發(fā)展的同時，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)拓寬發(fā)展空間，使城區(qū)和縣域發(fā)展協(xié)調(diào)聯(lián)動起來。從而推動郊縣物業(yè)步入高速發(fā)展期。
　　吸引更多優(yōu)秀人才加入，提高整個行業(yè)的經(jīng)營水平。物業(yè)管理的核心是人，如果企業(yè)長期微利或虧損經(jīng)營，從業(yè)人員收入偏低，工作穩(wěn)定性差，就不會吸引、留住優(yōu)秀人才，帶來人才和經(jīng)營效益間的惡性循環(huán)。只有稱職人才的加入，企業(yè)才能真正做大做強，因此人才作為一種資源對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。
　　與管理能力較高、經(jīng)驗相對豐富的地區(qū)增進學(xué)習(xí)交流，全力提升行業(yè)整體水平。要善于“走出去、招進來”，支持和鼓勵全市物業(yè)管理水平較高的企業(yè)到省內(nèi)外地區(qū)承接委托項目，爭取在短時間內(nèi)樹立起全市的品牌物業(yè)。同時針對全市一些規(guī)模較大、規(guī)劃比較合理、配套設(shè)施比較齊全的項目，可以適當(dāng)考慮引進國內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè)通過招投標的方式實施管理。通過企業(yè)間相互交流，借鑒成功經(jīng)驗，力求提高行業(yè)的整體水平，最終推動全市物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)良性健康發(fā)展。（作者為沈陽大學(xué)科技工程學(xué)院副教授、遼寧大學(xué)博士研究生；本文系遼寧省教育廳人文社會科學(xué)研究項目——遼寧省服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究階段性研究成果之一，項目編號：2009A529）