制約投資性房地產(chǎn)公允價值計量的因素

　　摘要：隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，公允價值的使用條件和使用環(huán)境將越來越成熟。如何將公允價值理論很好地運用于實踐，并有效地指導(dǎo)實踐，是公允價值研究的重點和難點。
　　關(guān)鍵詞：公允價值；投資性房地產(chǎn)；準則
　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資理念的改變，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已成普遍經(jīng)濟現(xiàn)象?！锻顿Y性房地產(chǎn)準則》規(guī)定：作為投資性房地產(chǎn)，其持有的用途和目的是為了賺取租金或資本增值，并能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物和持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用。其后續(xù)計量通常應(yīng)當采用成本模式進行計量；只有符合規(guī)定條件的，可以采用公允價值模式進行計量；計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更，將轉(zhuǎn)換時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。
　　近年來，房地產(chǎn)大幅增值，以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，一方面會使資產(chǎn)賬面價值增加；另一方面因?qū)⒅毓涝鲋涤嬋氘斊谑找妫隧検找骐m無實際的現(xiàn)金流支撐，卻構(gòu)成了企業(yè)利潤的一部分，因而大大提升企業(yè)的盈利數(shù)額。特別是對上市公司而言，由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時的成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價值被低估現(xiàn)象，其賬面凈值顯著低于公允價值。在目前房價仍高位運行的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個價值挖掘的機會，提高企業(yè)的價值。再加上當前房地產(chǎn)市場不斷攀升，若對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤得到大幅提高，從而上市公司股東權(quán)益的提升影響巨大，為其再融資和獲得資本市場的種種便利提供得天獨厚的條件。鑒于此，各界曾經(jīng)普遍預(yù)計新會計準則實施后，很多房地產(chǎn)上市公司會傾向于采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。
　　一、條件嚴格
　　采取公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量應(yīng)同時滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業(yè)評估人士的估價。
　　首先，投資性房地產(chǎn)“所在地”一般是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)，這意味著企業(yè)只有在大中城市的投資性房地產(chǎn)才有按照公允價值進行會計計量。
　　其次，同類或類似的房地產(chǎn)，如建筑物，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。土地使用權(quán)是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，其實很不容易?？梢娫谕顿Y性房地產(chǎn)準則中，禁止含有較多假設(shè)的估值技術(shù)的應(yīng)用，并不是所有投資性房地產(chǎn)都可以采用公允價值。
　　二、利潤波動幅度加大
　　在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當按照進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準備。同時，資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。而采用公允價值模式計量，應(yīng)當以資產(chǎn)負債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。目前我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，房價升值潛力較大造成了房價的飛速增長，但面對國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，其在以后年度的增值空間具有重大的不確定性，一旦拐點出現(xiàn)，上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)就必須承擔價格下降的公允價值變動損失，由此對公司業(yè)績產(chǎn)生不利的影響，且一旦采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，現(xiàn)行企業(yè)會計準則不允許變更為成本模式。隨著房地產(chǎn)增值空間的逐漸縮小，公允價值變動收益的不確定性風險逐漸增大，基于風險收益均衡的考慮，新疆上市公司對其投資性房地產(chǎn)采用成本模式核算更穩(wěn)妥。此外，投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，必然間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。
　　三、加劇凈利潤與現(xiàn)金流背離程度
　　凈利潤作為權(quán)責發(fā)生制的“產(chǎn)成品”，只要在權(quán)責發(fā)生制的會計模式下，就存在凈利潤與現(xiàn)金流的相互背離。而公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉(zhuǎn)為偏重資產(chǎn)負債觀。從而進一步弱化凈利潤與現(xiàn)金流之間的關(guān)系。在資產(chǎn)負債日，將投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入當期損益，對于增加的當期損益，在沒有對投資性房地產(chǎn)處置前是沒有相應(yīng)現(xiàn)金流入的，故在沒有現(xiàn)金流入或流出的情況下報告利潤或損益的增減，無疑加大了公司利潤分配的難度。
　　四、信息成本較高
　　公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對于采用公允價值進行會計計量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。與歷史成本相比，取得公允價值無疑要花費更多的代價，在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計量模式的的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計量方式。
　　五、企業(yè)所得稅可能增加的風險
　　新會計準則規(guī)定，采用公允價值計量的，在資產(chǎn)負債日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。那么企業(yè)在首次采用公允價值計量后調(diào)增的當期收益是否需要征收所得稅，國家稅務(wù)總局未及時發(fā)布相關(guān)文件。按目前稅法來分析，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異。若稅法按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認公允價值變化所產(chǎn)生的所得，并在對投資性房地產(chǎn)在計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理，這樣，在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果對公允價值計量后調(diào)增的當期收益征收所得稅，無疑增加了公司的稅負，公司就會權(quán)衡公允價值模式下給公司帶來的收益與增加的稅負之間的利益關(guān)系，來做出是否采用公允價值模式的選擇。故這種稅負的影響是投資性房地產(chǎn)采用公允價值后續(xù)計量方式的一個不確定變量。
　　六、與國際準則趨同有差距
　　在后續(xù)計量兩種模式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《IAS40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，只有當主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行可靠確定才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續(xù)計量方面最顯著的差異。在我國市場經(jīng)濟發(fā)育還不完善的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值不易取得，或者說能夠取得但是可靠性無法保障。在如今整個會計準則以會計信息可靠性為首要目標的基調(diào)下，計量屬性會更側(cè)重于選擇歷史成本。
　　目前，考慮到我國市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式還是公允價值計量模式由企業(yè)自己選擇，給企業(yè)更多的空間，但不管如何，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。后續(xù)計量是目前國際上較多采用的計量方法，能夠比較客觀、全面地反映公司投資性房地產(chǎn)的真實價值，因此，將來上市公司采用公允價值計量將是大勢所趨。當然，作為高收益、高風險的投資性房地產(chǎn)，公允價值計量模式的引入也可能帶來企業(yè)利潤的波動，甚至利潤的操縱，這需要我們在今后的工作中不斷摸索，不斷完善準則，來防范其弊端，更好地發(fā)揮其優(yōu)點。
　　參考文獻：
　　1、李靜.上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量執(zhí)行情況淺析[J].商