商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)問(wèn)題分析

　　摘要：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量占銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的比重日益加大，在業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露。文章通過(guò)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)化解等角度提出解決措施。
　　關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；控制
　　一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
　　1、利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)
　　個(gè)人住房貸款的期限比較長(zhǎng)，因此，利率變動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)也是個(gè)人住房貸款不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)之一，貸款利率一般都是根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景的判斷來(lái)確定的，但是對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期預(yù)期從來(lái)不可能達(dá)到完美程度，所以也就意味著長(zhǎng)期貸款利率總是偏離未來(lái)的市場(chǎng)利率，利率風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。當(dāng)商業(yè)銀行的存款利率上升時(shí)，壓縮了商業(yè)銀行的存貸利差，就可能導(dǎo)致商業(yè)銀行出現(xiàn)虧損。而當(dāng)貸款利率下降時(shí)，借款人能以更低的資金成本進(jìn)行融資，必然會(huì)提前償還貸款，從而使商業(yè)銀行不能獲得原先約定的利息收入，并使個(gè)人住房貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，增大了商業(yè)銀行再投資的風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)，如果市場(chǎng)對(duì)人民幣進(jìn)一步升值的預(yù)期強(qiáng)化，國(guó)外熱錢(qián)可能會(huì)進(jìn)一步流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可能保持相對(duì)穩(wěn)定，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)以及個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)進(jìn)一步積聚一旦人民幣升值到一定的幅度，國(guó)外熱錢(qián)出逃，可能會(huì)引起較大的市場(chǎng)震動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。
　　2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
　　由于個(gè)人住房貸款還款期限長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化的關(guān)系非常密切，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出周期性特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)一定的周期性。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮期，人們收入多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，個(gè)人改善住房的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求大于供給，房屋價(jià)格上漲。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，當(dāng)經(jīng)濟(jì)步入蕭條期時(shí)，大量企業(yè)倒閉，失業(yè)人口增加，人們收入減少，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求小于供給，房屋價(jià)格快速下跌。如果借款人在房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重時(shí)購(gòu)房，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速衰退，房屋價(jià)格下跌過(guò)猛，借款人貸款余額大于其房屋出售變現(xiàn)后的價(jià)格時(shí)，貸款購(gòu)入的住房就會(huì)成為借款人的“負(fù)資產(chǎn)”。
　?。ǘ┬庞蔑L(fēng)險(xiǎn)
　　1、被迫違約
　　被迫違約是指借款人由于客觀的外部條件造成的，使借款人喪失還款能力而給銀行帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失的一種風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)生被迫違約的原因大致可以分為兩類(lèi)：一是由自然因素引起的，如借款人的生老病死或是自然災(zāi)害等原因致使合約的終止或無(wú)法履行給商業(yè)銀行造成經(jīng)濟(jì)損失；二是由社會(huì)因素引起的，其中最常見(jiàn)的便是借款人收入的變動(dòng)，由于借款人借款之時(shí)對(duì)收入的未來(lái)預(yù)期與還款之時(shí)出現(xiàn)的收入現(xiàn)狀出現(xiàn)了偏差，而導(dǎo)致借款人還款能力下降，最終給銀行造成的損失。
　　2、理性違約
　　理性違約是借款人的主觀因素造成的，借款人認(rèn)為提前還款或者放棄繼續(xù)還款能帶來(lái)更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。一種是提前還款，由于個(gè)人住房貸款實(shí)行的是浮動(dòng)利率，當(dāng)市場(chǎng)利率下降并且低于合同的利率時(shí)，借款人為了降低借款成本，以更低的資金成本進(jìn)行融資，必然會(huì)提前償還貸款，從而使商業(yè)銀行不能獲得原先約定的利息收入，給銀行帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的損失；另外一種是放棄還款，如當(dāng)房?jī)r(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，理性的借款人也會(huì)產(chǎn)生違約行為。
　　3、惡意欺騙
　　惡意欺騙又稱(chēng)謂欺詐風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人采取捏造事實(shí)、隱瞞真相或其他不正當(dāng)手短騙取根本無(wú)償還能力或超過(guò)其償還能力的貸款致使銀行經(jīng)濟(jì)利益遭受?chē)?yán)重?fù)p失的行為。許多借款人事實(shí)上并不具備還款的能力，但為了取得銀行的貸款，于是通過(guò)偽造個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無(wú)法出租，借款人也就無(wú)力繼續(xù)還款，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。還有的借款人由于種種原因，為了隱瞞自己的真實(shí)身份，灰色收入或者購(gòu)房行為而開(kāi)具的虛假收入證明，這種人一般具有一定還款能力，但由于身份無(wú)法確定，收入來(lái)源不明朗，一旦涉及經(jīng)濟(jì)案件必然對(duì)銀行貸款造成損失。
　　（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
　　1、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
　　流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，是指由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，通常在10-20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，客觀上要求銀行有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源與之相匹配，而目前銀行的資金主要來(lái)源于企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款等短期資金，儲(chǔ)蓄存款最高也只有5年，資金來(lái)源與運(yùn)用的時(shí)間差異明顯。銀行缺乏行之有效的渠道籌集長(zhǎng)期資金，以短期的資金來(lái)源發(fā)放長(zhǎng)期的個(gè)人住房貸款，這就不可避免會(huì)出現(xiàn)“短存長(zhǎng)貸”現(xiàn)象，銀行勢(shì)必要承擔(dān)一定的期限性風(fēng)險(xiǎn)，這在一定程度上違背了商業(yè)銀行資金使用的期限性原則。
　　2、操作風(fēng)險(xiǎn)
　　違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最主要原因之一，由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，稍有不慎，造成操作失誤，就可能給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是國(guó)有商業(yè)銀行，網(wǎng)點(diǎn)眾多，人員也是良莠不齊，無(wú)法保證所有操作的準(zhǔn)確性，因此容易產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：一是工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高造成的風(fēng)險(xiǎn)，有些工作人員對(duì)工作不負(fù)責(zé)任，違反工作規(guī)章及業(yè)務(wù)流程，有的甚至為了獲取利益不顧后果地與借款人串通，逃避法律制度的束縛，最終給不良借款人提供了機(jī)會(huì)；二是由于商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機(jī)制不足，以及責(zé)任認(rèn)定和處罰的力度不夠，使得客戶經(jīng)理在具體業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中，沒(méi)能盡職盡責(zé)，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
　　3、管理風(fēng)險(xiǎn)
　　商業(yè)銀行發(fā)放貸款工作是通過(guò)內(nèi)部分工協(xié)作進(jìn)行運(yùn)作和管理的，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)管理疏漏都可能潛在著風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)銀行都十分重視個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，把其當(dāng)成提高經(jīng)濟(jì)利益的有效手段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈白熱化的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，不少商業(yè)銀行沒(méi)有完全樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營(yíng)理念，在外部市場(chǎng)和內(nèi)部考核的雙重壓力下片面追求指標(biāo)、搶占市場(chǎng)，放寬貸款條件降低客戶準(zhǔn)入門(mén)檻，從而給以后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。管理者在決策的制定過(guò)程中，不對(duì)客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分，造成執(zhí)行決策的人，對(duì)所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)，這必然加大了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析
　?。ㄒ唬╋L(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)策略
　　風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)策略主要在于加強(qiáng)市場(chǎng)分析及政策研究，要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息渠道，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力，對(duì)不利于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的因素及時(shí)做好預(yù)警分析，規(guī)避和防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。要特別關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡帶來(lái)的區(qū)域性市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度不同可能導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡風(fēng)險(xiǎn)。
　?。ǘ╋L(fēng)險(xiǎn)防范策略
　　1、完善個(gè)人信用制度和資信評(píng)價(jià)系統(tǒng)
　　信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，因此完善的個(gè)人信用制度是商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款的關(guān)鍵。銀行可以根據(jù)借款人的收入狀況、職業(yè)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)狀況、歷史信用記錄等相關(guān)的個(gè)人資料建立起個(gè)人信用評(píng)估的程序和制度，利用現(xiàn)代電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，商業(yè)銀行應(yīng)適時(shí)對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款進(jìn)行管理。而且，各商業(yè)銀行還應(yīng)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)資源共享，這樣既能夠避免對(duì)同一借款人信用的重復(fù)調(diào)查，又能夠防止同一借款人超越還款能力進(jìn)行多頭借款，對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)防范。
　　
　　2、加強(qiáng)貸前審核做好貸后管理
　　為了有效地防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，除了強(qiáng)對(duì)經(jīng)辦人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，提高從業(yè)人員的政治素養(yǎng)、業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)外，還要做好加強(qiáng)貸前審核做好貸后管理工作。第一，加強(qiáng)對(duì)借款人信用狀況的審核。全面了解和審查其家庭財(cái)產(chǎn)和負(fù)債、家庭收入和支出、家庭負(fù)面信息、個(gè)人信用違約等的真實(shí)情況。第二，加強(qiáng)對(duì)貸款項(xiàng)目的審核。要嚴(yán)格審查樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況、領(lǐng)導(dǎo)人信用狀況等，嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)資金落實(shí)及開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度、物業(yè)管理等方面情況。第三，加強(qiáng)對(duì)貸款資料的審核。要認(rèn)真審查貸款資料要件是否齊全、要素是否完整等情況，對(duì)客戶提供的身份證、婚姻證明、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、抵押物權(quán)屬證明等重要文件的真實(shí)性要進(jìn)行必要的核實(shí)，確保貸款資料合規(guī)、有效、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)隱患。在貸后管理上，一是在日常管理工作上，及時(shí)掌握借款人還款情況，借款人出現(xiàn)還款異常時(shí)，及時(shí)查明原因，嚴(yán)防出現(xiàn)新增不良貸款；二是在基礎(chǔ)管理工作上，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤管理力度，密切注意其財(cái)務(wù)狀況及法人代表變動(dòng)情況，積極關(guān)注開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷(xiāo)售及資金使用情況；三是貸后管理的科技含量，通過(guò)技術(shù)手段對(duì)上述可疑貸款進(jìn)行自動(dòng)分類(lèi)，使貸后管理人員能一目了然地了解情況，為貸后管理人員及時(shí)采取措施準(zhǔn)備條件。
　?。ㄈ╋L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略
　　1、推進(jìn)資產(chǎn)證券化
　　首先，要逐步建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來(lái)以后再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券。通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接提高銀行資金的流動(dòng)性，分散流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)把住房貸款的證券化提上日程。
　　2、通過(guò)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
　　由于不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的存在，各種災(zāi)害造成的財(cái)產(chǎn)損失，借款人的意外傷害，都會(huì)影響貸款的償還，因此，發(fā)展個(gè)人住房貸款需要保險(xiǎn)的有力支持，而且由保險(xiǎn)費(fèi)所形成的保險(xiǎn)基金數(shù)額較大、來(lái)源穩(wěn)定、使用周期長(zhǎng)，因而有能力部分承擔(dān)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。目前，在銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款中已經(jīng)引入了房屋保險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上有的人提出由銀行和保險(xiǎn)公司聯(lián)手建立“以保單換貸款”的融資方式，即由借款人以其在保險(xiǎn)公司的壽險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等作為質(zhì)押，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。
　　3、加強(qiáng)與擔(dān)保公司的合作
　　銀行應(yīng)探索與資金雄厚的擔(dān)保公司合作開(kāi)辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，通過(guò)與擔(dān)保公司簽訂合作協(xié)議，銀行向擔(dān)保公司推薦擔(dān)保業(yè)務(wù)，而擔(dān)保公司作為銀行的貸款人承擔(dān)連帶責(zé)任。擔(dān)保公司按照合同的規(guī)定在銀行開(kāi)立保證金專(zhuān)用賬戶，按照存入保證金的一定比例辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)。銀行與擔(dān)保公司共同調(diào)查貸款人的資信狀況，共同審議貸款人的資格，只有通過(guò)雙方的一致認(rèn)可才可以辦理貸款業(yè)務(wù)，銀行督促借款人按期還款，在用擔(dān)保公司在銀行存入的保證金結(jié)清本金、利息及必要的費(fèi)用后，銀行向擔(dān)保公司轉(zhuǎn)讓債權(quán)，由擔(dān)保公司自行處理抵押物。
　　（四）風(fēng)險(xiǎn)化解策略
　　個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)是不可能完全避免的，不良貸款的產(chǎn)生也是一種必然現(xiàn)象。當(dāng)不良貸款產(chǎn)生時(shí)就應(yīng)當(dāng)考慮實(shí)行有效的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)化解策略，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。一旦出現(xiàn)不良貸款，要多策并舉，充分調(diào)動(dòng)有效資源，加強(qiáng)對(duì)拖欠貸款的清收，一是要加強(qiáng)分析、研究，針對(duì)不同情況制不同對(duì)策，一般催收手段難有效果的客戶，充分運(yùn)用司法手段，增強(qiáng)與司法部門(mén)的聯(lián)系，通過(guò)司法手段將款項(xiàng)追回；二是組建個(gè)人住房不良貸款的專(zhuān)業(yè)化催收隊(duì)伍，加大訴訟催收力度。
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、李兵.當(dāng)前中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究[J].中國(guó)房地