淺析我國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡問(wèn)題

　　摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)一漲再漲，但同時(shí)大量新增住宅空置，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。文章從供給和需求角度分析我國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)定價(jià)問(wèn)題及推動(dòng)其漲價(jià)的因素，但因?yàn)榇嬖趬艛嗪托畔⒉煌耆瑢?dǎo)致市場(chǎng)失靈，價(jià)格不能真實(shí)反映供求狀況，這就需要政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行控制和引導(dǎo)，從而最終優(yōu)化資源配置，達(dá)到市場(chǎng)均衡。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)均衡；價(jià)格預(yù)期；市場(chǎng)失靈
　　一、引言
　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，也使居民的住房環(huán)境得到改善，作為投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅市場(chǎng)引起公眾的廣泛關(guān)注。日益上漲的房?jī)r(jià)令普通老百姓望塵莫及，消費(fèi)者收入的增加跟不上商品房?jī)r(jià)格上漲的速度，多數(shù)急需住房或住房條件差的人無(wú)力承受高房?jī)r(jià)而買(mǎi)不起房，使得居民實(shí)際需要很高但有效需求不足，且人們?yōu)榻鉀Q住房問(wèn)題就需要節(jié)省其他商品的消費(fèi)，導(dǎo)致消費(fèi)能力和生活水準(zhǔn)的下降。同時(shí)，又有很多住房處于空置狀態(tài)，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供求結(jié)構(gòu)失調(diào)，處于不均衡狀態(tài)，資源配置效率較低。
　　二、住宅市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)分析
　　房地產(chǎn)價(jià)格受多方面因素的影響，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品可以自由交易，供給和需求是影響價(jià)格的主要因素，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根本所在。
　?。ㄒ唬┕┙o方面
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)是吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資的最直接動(dòng)因，利潤(rùn)受價(jià)格和成本的影響，作為理性的經(jīng)濟(jì)人，追求利潤(rùn)最大化勢(shì)必盡可能的抬高價(jià)格并壓低成本?，F(xiàn)如今，土地資源越來(lái)越稀缺，我國(guó)為保證糧食自給耕地面積要保持在18億畝以上，這樣一來(lái)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地更加有限，地價(jià)上升，以及建筑原材料價(jià)格和人力成本的上升，導(dǎo)致建房成本提高，房?jī)r(jià)居高不下。另外，在大城市商務(wù)區(qū)興建辦公樓或商場(chǎng)的租金高昂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅建設(shè)的利潤(rùn)，致使城市住宅用地相對(duì)減少，且在此基礎(chǔ)上，商品房的供給中也以高檔住宅居多，保障性住房和廉租房等因利潤(rùn)低而供給極少，使得大批需要住房的城市中低收入者無(wú)房可住。
　　另一方面，過(guò)去的兩年內(nèi)，我國(guó)為刺激投資增加消費(fèi)實(shí)行寬松的信貸政策，獲得資金的成本相對(duì)較低，許多廠商貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商品房的供給數(shù)量逐步上升，價(jià)格也在短暫停滯后又持續(xù)上升，且人們普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，這也一定程度上刺激了開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資。雖然政府也在采取措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但供給依然不足，加上政府監(jiān)管不嚴(yán)，部分價(jià)格低廉的保障性住房被一些人通過(guò)不正當(dāng)手段獲得，真正滿足低收入人群住房需要的供給依然嚴(yán)重不足。
　?。ǘ┬枨蠓矫?br/>　　房地產(chǎn)既是消費(fèi)品，又是投資品，因其特殊性，面臨的市場(chǎng)需求也有所不同。
　　第一，作為消費(fèi)品，住房是生活必需品，城市化進(jìn)程使得大量農(nóng)民涌入城市，由于城鄉(xiāng)差距較大，大多數(shù)人選擇在城市生活，城市住房需求急劇增加，多數(shù)中高收入者也不斷要求改善住房，需求的增多助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。當(dāng)然，對(duì)于收入水平不高的群體，租房也是一個(gè)選擇，而廉租房的供給極少，且中國(guó)傳統(tǒng)的安居才能樂(lè)業(yè)的思想使人們普遍要求有自己的住房。就人口結(jié)構(gòu)而言，我國(guó)在五六十年代有一個(gè)高的嬰兒潮，成長(zhǎng)到八十年代整好處于婚嫁年齡，雖然已實(shí)行計(jì)劃生育政策，由于人口基數(shù)大，這一時(shí)期出生的人口很多，現(xiàn)今也需要婚嫁，對(duì)于這大批的“80后”來(lái)說(shuō)，有房是結(jié)婚的必需條件，這大大刺激了住房需求的增加，對(duì)于剛開(kāi)始工作的年輕人，高房?jī)r(jià)是支付不起的，而經(jīng)濟(jì)適用房又普遍很少，造成名義需求很多，但實(shí)際需求不足。
　　第二，作為投資品，其需求受價(jià)格、利率因素影響較大，過(guò)去兩年實(shí)行的低利率刺激了人們的投機(jī)需求，資金富余的高收入者除改善住房條件外，也往往購(gòu)買(mǎi)商品房用于保值增值，許多家庭同時(shí)擁有多套住房，這些行為推動(dòng)商品房需求的增加。另外，人們皆預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，所以將手中多余的資金投資于房地產(chǎn)，甚至貸款炒房的行為也并不罕見(jiàn)，而已經(jīng)持有住房的人也不愿意看到房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)檫@意味著其資產(chǎn)價(jià)值的下降。
　　三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)失靈
　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，存在市場(chǎng)勢(shì)力。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金，建設(shè)周期長(zhǎng)，且我國(guó)土地由政府控制，因此存在一定的進(jìn)入壁壘；各住宅商品房因地段、戶型、周邊環(huán)境等都有差別而不能完全互相替代，所以我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以看作多頭壟斷市場(chǎng)。在寡頭市場(chǎng)中，廠商往往以高于均衡價(jià)格的價(jià)格出售，各開(kāi)發(fā)商之間或聯(lián)合或默認(rèn)皆不降價(jià)，共同維持高房?jī)r(jià)，以獲取超額利。壟斷勢(shì)力的存在也會(huì)產(chǎn)生“尋租”行為，使得開(kāi)發(fā)商為獲取開(kāi)發(fā)資格而向政府官員行賄，帶來(lái)資源配置的低效率和社會(huì)無(wú)謂損失。住宅市場(chǎng)上大量的買(mǎi)者處于價(jià)格接受者的地位，無(wú)法聯(lián)合起來(lái)迫使房?jī)r(jià)下降到合理水平，在開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的房?jī)r(jià)博弈中，沒(méi)有住房急需住房的人不管房?jī)r(jià)漲或不漲，不買(mǎi)，收益為零，所以只要能承受價(jià)格或貸款，加上預(yù)期價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，肯定會(huì)選擇買(mǎi)，廠商因此會(huì)選擇漲價(jià)，以獲取最大收益，最終的結(jié)果是房?jī)r(jià)一漲再漲。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)存在信息不完全，市場(chǎng)中的交易雙方，尤其是買(mǎi)者，很難獲取足夠的信息來(lái)判斷房?jī)r(jià)未來(lái)的走向，只能根據(jù)市場(chǎng)和政策進(jìn)行預(yù)期，當(dāng)預(yù)期房?jī)r(jià)將快速上漲時(shí)，原本不需要住房或沒(méi)有購(gòu)房能力的人會(huì)選擇貸款進(jìn)行購(gòu)房，造成需求膨脹。即使政府實(shí)行強(qiáng)有力的措施抑制房?jī)r(jià)，需求也不會(huì)及時(shí)大量增加，此時(shí)人們普遍采取觀望態(tài)度，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)常見(jiàn)現(xiàn)象，市場(chǎng)需求不能真實(shí)表現(xiàn)出來(lái)，價(jià)格預(yù)期有自我實(shí)現(xiàn)的內(nèi)在機(jī)制，加劇了價(jià)格的波動(dòng)和市場(chǎng)的不穩(wěn)定。
　　四、解決住房供求失衡和市場(chǎng)失靈的辦法
　　要從根本上抑制高房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)供求均衡，首先需要從供給和需求兩個(gè)方面進(jìn)行控制和引導(dǎo)。供給方面，政府要加大保障性住房的建設(shè)力度和補(bǔ)貼力度，吸引企業(yè)的投資，同時(shí)抑制高檔住宅樓的興建，但因此也可能會(huì)推動(dòng)這部分房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。需求方面，政府應(yīng)該加大對(duì)中小城市及新農(nóng)村建設(shè)的投資力度，縮小城鄉(xiāng)差距，減弱人們涌向城市的動(dòng)力。此外，當(dāng)前我國(guó)政府提高貸款利息以及首付款比例，使得貸款買(mǎi)房的成本增加，限制了炒房行為，部分城市推出限購(gòu)令，這些措施能在一定程度上冷卻樓市，抑制投機(jī)方面的需求，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)。其次政府還要引入競(jìng)爭(zhēng)來(lái)削弱壟斷廠商的勢(shì)力，并盡可能利用二手房市場(chǎng)，拓寬供給渠道。政府還應(yīng)該引導(dǎo)居民形成合理的價(jià)格預(yù)期，減輕市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，使價(jià)格機(jī)制發(fā)揮作用，自動(dòng)調(diào)節(jié)供求。
　　總之，政府要加大力度控制并引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以老百姓的實(shí)際需求為導(dǎo)向，充分保護(hù)無(wú)房者的利益，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上加強(qiáng)宏觀調(diào)控，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)居者有其屋，使房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到均衡，資源得到優(yōu)化配置，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期繁榮和穩(wěn)定發(fā)展。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、張海蔚.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格決定機(jī)制研究[J].上