全球房地產(chǎn)壞賬引發(fā)的思考

　　摘要：在如今的后金融危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)壞賬數(shù)量呈現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭，這一全球性問(wèn)題不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，而且威脅到全球經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)與進(jìn)步。文章從這一國(guó)際熱點(diǎn)入手，就當(dāng)前全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，從其產(chǎn)生原因、影響以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的啟示這三方面展開討論。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)壞賬；信貸緊縮；金融衍生工具；房地產(chǎn)融資
　　2008年金融危機(jī)爆發(fā)之前，全球的金融市場(chǎng)一直呈現(xiàn)出一派看似繁榮的景象，股市樓市相繼大漲，各國(guó)投資、消費(fèi)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好。然而，這種虛假繁榮的背后暗流涌動(dòng)，樓市泡沫、股市泡沫、次級(jí)債危機(jī)潛伏著伺機(jī)爆發(fā)，從2006年春季顯現(xiàn)的次貸危機(jī)開始，逐步演化為波及全球范圍的金融危機(jī)，金融市場(chǎng)從之前的太平盛世轉(zhuǎn)眼間過(guò)渡到風(fēng)雨飄搖。時(shí)至2011年金融危機(jī)的余波仍未消退，經(jīng)濟(jì)雖有小幅度的回暖，但金融市場(chǎng)環(huán)境依舊不容樂(lè)觀。作為金融市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)十分嚴(yán)峻，如今的全球房地產(chǎn)壞賬超過(guò)2450億美元，數(shù)量達(dá)到歷史空前水平。以全球霸主美國(guó)為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年美國(guó)房地產(chǎn)壞賬率是4.2%，2010年迅速攀升至5.2%，增長(zhǎng)速度之快令人震驚。目前，雖然我國(guó)房地產(chǎn)壞賬情況不是很嚴(yán)重，但有證據(jù)顯示我國(guó)現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)與衰退之前的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著許多驚人的相似之處，房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著大量泡沫。本文探究導(dǎo)致全球房地產(chǎn)壞賬膨脹的原因及影響，旨在為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提出應(yīng)對(duì)措施，避免重蹈大規(guī)模房地產(chǎn)壞賬的覆轍。
　　一、全球房地產(chǎn)壞賬產(chǎn)生原因
　?。ㄒ唬┐钨J危機(jī)
　　作為2008年金融危機(jī)災(zāi)難源頭的次貸危機(jī)，在如今的全球房地產(chǎn)壞賬危機(jī)中仍然起著不可忽視的作用。次貸危機(jī)最早于2006年春季逐步顯現(xiàn)于美國(guó)，又被稱為次級(jí)房貸危機(jī)，因?yàn)樗怯纱渭?jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)引起的，導(dǎo)致投資基金、股市基金被迫關(guān)閉和股市強(qiáng)烈震蕩，它的出現(xiàn)致使全球主要金融市場(chǎng)隱約出現(xiàn)流動(dòng)性不足的危機(jī)。次貸危機(jī)于2007年席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)，于2008年引發(fā)波及全球的金融危機(jī)。究其根本，次貸危機(jī)爆發(fā)的原因在于住房市場(chǎng)的持續(xù)降溫和短期利率的上升，導(dǎo)致次級(jí)抵押貸款的還款利率也隨之大幅上升，購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重，因此大批次級(jí)抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，從而引發(fā)次貸危機(jī)。顯而易見(jiàn)，在這次次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)的過(guò)程中，突出地暴露了次級(jí)房貸債券在發(fā)行過(guò)程中信息不夠透明和政府監(jiān)管缺位等問(wèn)題。然而，次貸危機(jī)的影響并沒(méi)有隨著金融危機(jī)的爆發(fā)而全部釋放，它對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響在全球范圍內(nèi)仍然不可小覷。次級(jí)房貸隸屬于不良貸款，隨著金融環(huán)境的惡化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益不景氣，購(gòu)房者的還款希望也越來(lái)越渺茫，因此銀行收回此類不良貸款的希望也越來(lái)越小，最終形成了房地產(chǎn)壞賬。從全球范圍來(lái)看，這種狀況波及世界各個(gè)國(guó)家，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)貸款的大量違約已成定局。
　?。ǘ┙鹑谘苌ぞ叩脑黾?br/>　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，金融機(jī)構(gòu)原有的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)務(wù)種類已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因此外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境呼喚金融進(jìn)行創(chuàng)新，于是金融衍生工具也就是金融衍生產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。隨著許多金融衍生工具的相繼產(chǎn)生，利息衍生工具作為其中之一，開始大量以可調(diào)節(jié)利率方式發(fā)放的按揭貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著房產(chǎn)價(jià)格的下跌和還款利率的上升，出現(xiàn)了許多房主違約和拖欠貸款的現(xiàn)象，隨之引起金融機(jī)構(gòu)的巨大損失，房地產(chǎn)壞賬必然會(huì)大量地產(chǎn)生。同時(shí)，具有高風(fēng)險(xiǎn)的房貸產(chǎn)品也不斷推陳出新，這類產(chǎn)品的創(chuàng)新更加劇了房貸市場(chǎng)泡沫。因此我們可以看到，金融衍生工具是一把雙刃劍，它在活躍交易市場(chǎng)、分散金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)杠桿效應(yīng)以及風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散性，擴(kuò)張危機(jī)的廣度和深度。
　?。ㄈ┵Y產(chǎn)負(fù)債表的衰退
　　資產(chǎn)負(fù)債表作為反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要會(huì)計(jì)報(bào)表之一，近年來(lái)，隨著關(guān)注度的逐漸減弱，面臨嚴(yán)重衰退的境遇。究其原因，一方面，我們不難理解普通社會(huì)大眾是不會(huì)去關(guān)注各個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的，而真正關(guān)注它的主要有兩類人：一是證券公司的分析員，二是銀行的信貸主管。而這兩類人集中關(guān)注的重點(diǎn)是特定的目標(biāo)企業(yè)，而在目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上他們關(guān)注的也是特定的項(xiàng)目，即他們只分析可能影響企業(yè)股票價(jià)格和收益的項(xiàng)目或者影響企業(yè)償債能力的項(xiàng)目。他們沒(méi)有義務(wù)去從整個(gè)社會(huì)的角度來(lái)考察各個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，也正是因?yàn)樯鐣?huì)上缺少專門從事這方面研究的專家人才，才導(dǎo)致社會(huì)上對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的關(guān)注度越來(lái)越低，也就無(wú)法及時(shí)掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況并采取相應(yīng)的措施。另一方面，不僅外界對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的關(guān)注程度不夠，從資產(chǎn)負(fù)債表自身來(lái)講，其真實(shí)程度也待商榷。由于企業(yè)內(nèi)部只有為數(shù)極少的一部分人——企業(yè)的高層主管，如CEO和財(cái)務(wù)主管能夠了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的真實(shí)狀況，因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表的問(wèn)題關(guān)于企業(yè)切身的名譽(yù)和信用問(wèn)題，所以他們?cè)谂c外界交流的過(guò)程中，也只是透露企業(yè)的正面消息，大肆依靠企業(yè)的信譽(yù)信用進(jìn)行舉債。同時(shí)，債權(quán)人也不愿意透露企業(yè)的真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，以免政府監(jiān)管部門將其所貸出的款項(xiàng)列為不良貸款，從而削減其貸款額度，因此所有銀行家都自然會(huì)傾向于避免這種局面的產(chǎn)生。從以上兩個(gè)角度可以看出，外界有限的觀察者完全被蒙在鼓里。基于上述的說(shuō)明解釋，我們就不難理解如今全球房地產(chǎn)的壞賬狀況，正是基于持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間的資產(chǎn)負(fù)債表的衰退，一方面社會(huì)只關(guān)注到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的表層現(xiàn)象，盲目相信房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的假象；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)高層對(duì)自身企業(yè)的包庇和隱瞞，同時(shí)銀行家們過(guò)分高估了房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力，導(dǎo)致大量房貸無(wú)法收回，造成全球房地產(chǎn)壞賬，給經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和發(fā)展造成極其惡劣的影響。
　　（四）寬松的貨幣政策
　　自從次貸危機(jī)的開始到如今金融危機(jī)的余波仍未消退，全球各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都在不同程度上受到了消極影響，面臨著經(jīng)濟(jì)衰退的危機(jī)，面對(duì)金融市場(chǎng)的日益消沉，各國(guó)政府紛紛采用寬松的貨幣政策企圖以此作為經(jīng)濟(jì)再次騰飛的引擎。在這種貨幣政策的指導(dǎo)下，銀行利用流動(dòng)性增加的優(yōu)勢(shì)促進(jìn)了貸款額的攀升，從而使貨幣供應(yīng)量得到擴(kuò)大，最終達(dá)到加速國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的目標(biāo)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也再次興起繁榮。然而，流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，由于銀行不經(jīng)嚴(yán)格篩選而大大肆地發(fā)放貸款，貸款勢(shì)必會(huì)流向一些不具備良好信用狀況和還款能力的房地產(chǎn)企業(yè)，與此同時(shí)銀行家們又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)盈利能力過(guò)分樂(lè)觀，導(dǎo)致借出的貸款再也無(wú)法收回，壞賬由此產(chǎn)生。
　　從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)如今全球房地產(chǎn)壞賬大量存在與各國(guó)政府的貨幣政策失誤也有一定關(guān)系。
　　二、房地產(chǎn)壞賬造成的影響
　　（一）信貸緊縮
　　面對(duì)如今日益惡化的金融市場(chǎng)環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)壞賬的日趨增長(zhǎng)，各大商業(yè)銀行貸給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款勢(shì)必面臨無(wú)法收回的問(wèn)題，商業(yè)銀行作為盈利機(jī)構(gòu)必然想避免這種情況的再次出現(xiàn)，與此同時(shí)，央行也不愿看到房地產(chǎn)壞賬的大量出現(xiàn)，造成經(jīng)濟(jì)的持續(xù)動(dòng)蕩，而解決這種問(wèn)題的辦法之一就是提高商業(yè)銀行貸款利率，以高于市場(chǎng)利率水平的條件發(fā)放貸款，從而達(dá)到控制貸款數(shù)量的目的，這樣就形成了信貸緊縮。因此，從某種意義上來(lái)說(shuō)，壞賬是形成信貸緊縮的直接原因之一。信貸緊縮雖然存在一定的合理性，表面上緩解了金融機(jī)構(gòu)的貸款問(wèn)題，但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)行因資金缺乏而中斷，會(huì)造成大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，因此信貸緊縮又成為不良貸款的原因，從而二者陷入惡性循環(huán)之中。同時(shí)，信貸緊縮造成企業(yè)流動(dòng)性資金大幅度減少，加劇了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性。
　　
　?。ǘ┓?jī)r(jià)波動(dòng)
　　在房地產(chǎn)壞賬大量出現(xiàn)之前，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)一派欣欣向榮的繁榮景象，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，節(jié)節(jié)攀升，對(duì)房地產(chǎn)的投資數(shù)量也一直居高不下，市場(chǎng)上流動(dòng)資金十分活躍。然而，房地產(chǎn)壞賬數(shù)量卻持續(xù)增長(zhǎng)，隨之而來(lái)，房地產(chǎn)泡沫也日漸破裂，繁榮不再，流向房地產(chǎn)的資金也勢(shì)必會(huì)大量減少，再加上信貸緊縮的貨幣政策，各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)頓時(shí)陷于低迷狀態(tài)，房?jī)r(jià)下跌是必然的后果，因此房?jī)r(jià)極為不穩(wěn)定。另一方面，房地產(chǎn)壞賬引起的信貸緊縮政策的出臺(tái)，使得部分房地產(chǎn)商得不到銀行的貸款，轉(zhuǎn)而向信托融資，而信托融資的成本往往比較高昂，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本大幅增長(zhǎng)，勢(shì)必也會(huì)引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。
　?。ㄈ┙?jīng)濟(jì)新一輪的衰退
　　金融危機(jī)初期，各國(guó)為刺激經(jīng)濟(jì)和社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，紛紛采取寬松、積極的財(cái)政政策和貨幣政策，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)略微有所改善，但也造成通貨膨脹預(yù)期高漲，突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫上，導(dǎo)致信貸規(guī)模大幅度增長(zhǎng)，不良貸款大量出現(xiàn)，致使全球房地產(chǎn)壞賬日益加重。面對(duì)目前的嚴(yán)峻形勢(shì)，各國(guó)又企圖通過(guò)緊縮的財(cái)政政策和貨幣政策來(lái)控制日益膨脹的信貸規(guī)模，從而抑制房地產(chǎn)壞賬，然而信貸緊縮的同時(shí)，也會(huì)造成全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，經(jīng)濟(jì)回暖的美好愿望再次破滅。從一方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)壞賬加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和不安全性，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用比較明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，會(huì)導(dǎo)致如建材、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)的衰落；另一方面房地產(chǎn)壞賬的大量出現(xiàn)，使投資者信心急劇下降，會(huì)牽連到投資者對(duì)股票、債券等金融市場(chǎng)的投資。由此可見(jiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)收到嚴(yán)重拖累，提高了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)和難度，因此，房地產(chǎn)壞賬可能會(huì)間接地引起全球經(jīng)濟(jì)陷入又一輪的衰退。
　　三、應(yīng)對(duì)措施
　?。ㄒ唬┙鹑跈C(jī)構(gòu)嚴(yán)格監(jiān)控貸款規(guī)模
　　房地產(chǎn)壞賬大部分是由無(wú)法收回的不良貸款構(gòu)成的，而不良貸款的產(chǎn)生正是由于金融機(jī)構(gòu)貸款條件不夠嚴(yán)格造成的，因此我國(guó)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)適度改變以往較為寬松的貸款環(huán)境，提高對(duì)貸款企業(yè)還款能力的要求，嚴(yán)格遵循貸款條件，尤其針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)。加強(qiáng)對(duì)貸款流程的監(jiān)管力度，提高貸款過(guò)程的公平性和透明度，嚴(yán)格審查貸款人的貸款資質(zhì)和貸款用途，減少不良貸款的貸出數(shù)量，建設(shè)嚴(yán)格、完善、健康的貸款環(huán)境，從而能從源頭上杜絕出現(xiàn)房地產(chǎn)壞賬的可能性。同時(shí)，中央銀行要密切關(guān)注國(guó)內(nèi)的信用風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)上升的情況，能迅速、及時(shí)地采取相應(yīng)措施，遏制住壞賬數(shù)量增長(zhǎng)的趨勢(shì)，將壞賬扼殺在搖籃里。
　　（二）政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度
　　目前房地產(chǎn)壞賬已經(jīng)成為嚴(yán)重的全球性問(wèn)題，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨著資金周轉(zhuǎn)困難的問(wèn)題，隨著全球通脹壓力越來(lái)越大，房地產(chǎn)開發(fā)商償還貸款的可能性也越來(lái)越小。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的這種盲目性和滯后性的現(xiàn)象，要建立安全、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，亟需各國(guó)政府的宏觀調(diào)控政策，因此我國(guó)政府應(yīng)善于應(yīng)用補(bǔ)償性財(cái)政政策，趨利避害，因時(shí)、因地制宜。前期實(shí)行的寬松的財(cái)政政策要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行適度地轉(zhuǎn)型。鑒于之前貸款機(jī)構(gòu)之間盲目降低貸款條件所形成的惡性競(jìng)爭(zhēng)，政府應(yīng)該加強(qiáng)調(diào)控力度，提高對(duì)信貸規(guī)模的控制力度，大力加強(qiáng)對(duì)信貸政策的監(jiān)管力度，同時(shí)密切關(guān)注金融創(chuàng)新，避免出現(xiàn)金融衍生工具的泛濫成災(zāi)，從而從宏觀角度出發(fā)降低出現(xiàn)壞賬的可能性。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)企業(yè)努力拓寬房融資渠道
　　目前各國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要還是取得商業(yè)銀行的銀行貸款和企業(yè)的自籌資金，籌資渠道的單一性加重了償還貸款的困難程度，給銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)都帶來(lái)了極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)企業(yè)來(lái)源于銀行的資金總比例高達(dá)70%以上。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周轉(zhuǎn)資金對(duì)銀行貸款依賴性過(guò)強(qiáng)，因此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化是勢(shì)在必行的選擇。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)外開放政策的日益完善，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以更多地依賴銀行存款以外的融資渠道，如債券融資是現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)普遍選擇，或者依靠信托投資公司實(shí)行房地產(chǎn)信托，也可以通過(guò)降低資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)上市融資，抑或著眼于全球市場(chǎng)投資于海外房產(chǎn)基金，以上融資方式可以單獨(dú)采用，也可以幾種方式結(jié)合采用，不論怎樣，都能達(dá)到分散資金、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的?？梢?jiàn)，拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，可以極大緩解銀行貸款的緊張程度，降低房地產(chǎn)壞賬出現(xiàn)的可能性。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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